张敬伟：杭州楼市降价是肥皂剧

大参考

　　进入4月份，杭州楼市进入了“降价第二季”。浙江华元房产集团近日高调宣布，公司在杭州的三个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低 至6.8折，成为今年以来杭州降价力度最大的楼盘。此外，滨江集团的武林壹号采取了暗降的方式，其一季度的成交均价从去年的7.36万元/平方米，降至 5.8万元/平方米。（4月17日《华夏时报》）

　　中国经济“第一季”出炉，增长7.4%，比海外机构预期的稍高，也在中国政府认可的“合理区间”。中国经济“第一季”的下行，和整个房地产业的不景气息息相关。

　　虽然房地产的不景气是系统性全覆盖的，但是楼市的典型性降价并非始于京沪广深四大一线城市，而是从准一线城市杭州开始的。从2、3月份开始，市场就一直频 传杭州楼市降价消息。由此引发的市场恐慌，并导致一些一线城市房地产大佬的“辟谣”---杭州是杭州，我们是我们。

　　但“我们”（房地产商）的确遭遇到共同的难题，资金链难以为继。杭州楼市进行降价“第二季”，随后还有三线城市常州跟进，还有一些被舆论评定为“鬼城”的 大中城市，楼价也同样不可乐观。值得一提的是，楼市刺激经济的政策灵药已经失效，政府应对经济增长的“微刺激”也不包括给地产商挹注资金，而是聚焦于铁路 和保障房等“民生项目”等，当然也包括针对农村金融机构的定向降准。楼市成为中央调结构改革的重点，短时期内不可能再像以往大开大合地拿地，长袖善舞地融 资。

　　矫治各地的土地财政依赖，扭转各地靠房地产提振增长的政绩观，已是笃定的顶层决策。各地政府只有执行的份，没有打擦边球的空间。调结构的压力，只有传导至 各级执行层面，并通过实实在在的执行力贯彻才得实效。这是一个痛苦的转型过程，各地必须戒断对房地产的政绩依赖。而且，中央已经在考核层面给地方开了减压 阀门，改革元年的中国，不再有GDP增幅增量“论英雄”的排行榜 ，只有调结构的艰难跋涉。

　　就此而言，杭州楼市无论是“第一季”的降价还是迎来了“降价第二季”，抑或全年都在降价，楼市波动震荡看似造成恐慌，但也是结构调整的必然结果。整个过程对地方和地产商或许是残酷的，但楼市“降价进行时”也是挤去泡沫的过程。

　　以杭州的“降价第二季”为例，6.8折的降价幅度，看似惊人，但要预存款项才能享受降价待遇。这是地产商为了高效回笼资金而采取的“暗降”营销策略，而非 实打实的明降。除了暗降，还有原本价格偏高，譬如武林壹号，属于7.36万元/平方米的“天价房”，即使降至5.8万元/平方米，也还是一般人难以问津的 高价房。何况，降价房的位置和环境，也不是最好的。可见，杭州所谓的“降价第二季”并非真降价，而是挤水分压泡沫。

　　从开发商的表现看，其回笼资金的目的，也不是从此退出楼市“江湖”，而是为了购买更高更多地块。由此也释放出令人不安的信号，地方土地财政依赖依然。去年 是地方频出的一年，包括杭州在内的大城市，土地财政都在玩“最后的狂欢”去年杭州主城区土地出让金为841.6亿，创近五年新高。2013年，杭州楼市均 价为2万元/平方米，全年城镇居民家庭人均总收入为4.4万元，杭州房价收入比在40左右，而合理的房价收入比的取值范围为4-6。

　　照此计算，即使考虑到地价推升因素，杭州房价还有相当大的降价空间。杭州如此，其他城市也是这样。中国楼市，还需要大幅度地真降价和狠狠地挤泡沫。杭州当下的“降价第二季”，不过是愚弄市场的肥皂剧...（投资理财网）