4月28日14时至16时，经济日报集团证券日报副总编辑董少鹏，中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞做客人民网强国论坛，以《从股市、房地产市场的异动看房价走势》为题与网友在线交流。以下是董少鹏谈话主要内容：
【董少鹏】：亲爱的人民网网友，大家好！首先祝贺人民网成功地在上海证券交易所上市！在人民网上市的第二天来这里和大家探讨房地产市场和股票市场的最新动向以及相关政策，非常地高兴。各位网友有什么问题，可以敞开提问，我们和大家一起进行探讨。
房价走势直接大范围地对股市产生影响
【网友藤树】：请问董总，最近股市有何异动，地产股这块有何信号？
【董少鹏】：应该说股市和房地产市场都是大家非常关注的领域。就股市来讲，如果说异动的话，最近主要是围绕地方的金融改革进行概念炒作，这是一个突出的表现。另外，在经济数据出现波动的时候，股市的震荡还是比较大。从地产股来看，如果有房地产政策放松的传言，地产股就会有好的表现；反之亦然。
最近再次出现了房地产调控放松的传闻，同时也出现了否定这一传闻的言论。这里我特别要讲，坚持房地产调控不动摇，指的是对投机和过度投资行为进行抑制；而对于普通商品房建设，对于保障普通居民有房住，这方面还是要给予政策支持，甚至给一些必要的扶持的。特别是对于首次置业和迫切的改善型需求。
我们房地产的调控是有保有压，有扶有控，而不能理解为一味地压。经过两年的调控，房地产市场出现了价格向合理区域回归的迹象。全国70个主要城市上涨幅度逐步减小，而且更多的城市出现下调，这是非常积极的现象。同时，房地产市场还是要持续地、健康地发展下去；我们并不希望房地产调控之后出现一种崩塌性的调控结果，也不希望出现交易非常清淡的情况。应该说，建设更多的可满足普通居民需求的房地产供应，让大家有屋可居、安居乐业，是调控的方向。
股市显然会受到房地产调控的影响，因为房地产调控会涉及房价走势，但影响的决不单是住房市场一个领域，而是会牵扯到上游的水泥、钢材、玻璃等产业，下游的家电、汽车、纺织、家具等产业，所以房地产牵扯的产业链条非常漫长。因此房价走势如何，直接大范围地对股市产生影响。
因此，房地产调控除了考虑减小对整体经济的震荡之外，也应该兼顾对股市的影响。还是那句话，房地产调控第一是不动摇，主要就是抑制过度投机和过度投资，对于普通商品住房和保障房要给予保证。第二是形成一种机制，使得房地产价格告别暴涨暴跌，实现稳健的运行。房地产市场要告别商品房独大，实现商品房和保障房两条腿走路，房地产企业要告别暴利阶段，回归到合理利润阶段。调控要坚持这样的方向。广大网友要深入地体会房地产调控的目的是什么。
同时，房价和收入比也是要从两头来考虑，过高的房价要调下来，同时广大城乡居民的收入也要涨上来。要两头碰。还要让房地产市场的结构更加合理。
现在房价居高，既有投机的因素，也有合理上涨的因素，是复合来体现的。所以我们改善房地产市场的局面，实施调控，其中也包含着改革房地产价格形成机制、调整房地产市场结构的思路。
中国股市过于跟随美欧，没有自己的定价权
【网友一天一地一广仔】：请问嘉宾，证监会研究降低股票交易费用，印花税有望下调，你有何期待？股市和房市之间又有什么微妙的关系吗？
【董少鹏】：对于中国股市近两年的走势，广大网友非常关注。应该说，从2007年10月中旬创出历史新高点之后，总体上股市是逐级下行。在2009年，有过一次反弹之后，整体是比较疲软。
回顾2007年的行情，有严重的投机情况。当初涨到6124点，有很多虚高的成分在里面。不容否认，当时由于股权分置改革释放出政策红利，在行情走势上得到了充分的体现，这也是对股市行情的巨大支撑。当时股改，除了非流通股向流通股出让了30%左右的利益作为对价，在包括税收、金融等政策方面，在国有股让利的方面，可谓是立体的政策组合。行情的暴涨除了有政策红利释放的因素之外，也出现了投机放大的因素。既要看合理性的一面，也要看到不合理和反理性的一面。
2007年即使在政策红利大量释放的情况下，上证综指涨到5000点左右，也该是达到顶点了。但不幸的是，出现了过度投机的行为，必然会出现回调。不过，调回到1624点是非常令人惊诧的。充分演绎了中国股市暴涨暴跌的性格。
当然，这有市场基础性制度建设缺陷的原因，也有股市文化方面的原因。我们的股市文化表现之一是，没有自己的主心骨。股票涨不涨先看美国股市。
我觉得，在全球化的环境下，关注全球的因素固然有理，但是任何一个国家的股市归根到底是由其自身经济走势的逻辑决定的。我们的股市过于跟随美欧等地股市的走势，我觉得这是一种缺乏自信心、没有自己的定价权的真实表现。
特别是在金融危机之后，应该说我们采取了一揽子的经济稳定和刺激计划，达到了比较好的效果。我们的股市在2009年有所回升，涨到七八月份，但随后就逐级下落。而美国的次贷危机至今也没有完全解决，它的经济增长动力也还在寻找的过程中。但道琼斯指数基本恢复到了危机之前的水平，而纳斯达克指数还创了历史新高。这就是一个悖论。
华尔街投行非常懂得护盘，努力维护自己的股价中枢
【董少鹏】：应该说华尔街的投行机构非常懂得护盘，非常懂得运用策略维护自己的股价价值中枢。这十分明显。
最近大家看到巴菲特对他的下一步投资表态，说要把95%的资金投给美国本土市场。他作为金融界的领袖级人物，如此表态，我觉得还是有爱国情结的，还是要维护美国资本市场的价值观和价值中枢的。这方面，我们国内的机构投资者是很欠缺的。追涨杀跌，炒作概念，没有自己的价值中枢。这点非常令人遗撼。
我们应该通过相应的制度建设，让我们本土的更熟悉中国经济的投资机构，能够发挥中流砥柱的作用，真正发现和维护我们股市的价值中枢。
所谓股市文化因素的一个要点是，普通投资者对上市公司的基本面不够关注，更热衷于看每一个交易日，哪只股票涨得多，有没有涨停，有什么消息。包括我们每出台一个经济政策，每出台一个区域振兴的规划，就出现了“炒地图”这样的表现。包括最近温州、深圳等地搞金融体制改革试点，相关地方的股票板块就被热炒。应该说，这种区域性的金融改革会给相关企业利润的增长带来一些实质性变化，但是个别股票的价格在16个交易日之内迅速涨了2倍，有的涨1倍多，显然存在恶炒的嫌疑。目前交易所已经采取了一些措施，对领头的爆炒的股票给予停牌的处理。
目前股市的低迷问题要给予解决
【董少鹏】：目前股市的低迷问题要给予解决，使它真正与经济基本面相符合、相匹配。要采取多种措施。一方面，前面我讲了主流的投资机构应该发挥引领作用，去发现蓝筹股的价值，真正长期持有，坚持价值投资；另一方面，要对提升市场人气采取必要的措施，必要的刺激是需要的。
在去年郭树清主席上任之后采取相关措施的基础上，进一步完善相关的政策环境，是非常必要的。前期的措施主要是强化上市公司分红的约束，打击内幕交易，完善新股的价格形成机制，使新股发行市盈率能够降下来。在二级市场，对新股上市首日暴炒现象进行抑制。上交所规定价格比开盘价上涨10%就得进行半个小时的停牌；如果价格上涨到超过开盘价20%，就要停牌到14点55。
昨天人民网上市了，广大股民很追捧，也按照规定进行了停牌。停牌是风险警示措施。就某些股票来讲，进行了风险提示，而且上市公司也依据要求进行了信息披露之后，如果投资者还是愿意买的话，那也得尊重市场的愿望。
在前面这些措施之外，最近监管层又在针对降低股票交易费用，包括交易佣金、印花税等，在采取一些积极的推动工作。我个人认为还是有空间的，无论是交易佣金还是印花税，包括交易所所收取的交易费用还是有一定的空间的。
股票交易费用的下调，更多地是从政策导向上体现对于普通投资者的投资意愿的保护和支持。因为下调真正涉及的金额未必有多大。监管层是在表明从政策角度支持股市稳定健康发展，支持广大投资者在蓝筹股投资价值充分体现的情况下，参与股市投资，这个信号是非常明确的。
楼市和股市的走势大体一致，不存在跷跷板效应
【董少鹏】：股市涨楼市就跌，或者楼市涨股市就跌，过去在局部或者短期内出现过；但总体来讲，就目前中国的经济环境来讲，这种跷跷板的效应应该说已经基本不存在了。因为除了短线炒作的资金之外，进入楼的资金跟进入股市的资金，两者性质是完全不一样的。特别是在房地产的规模达到目前这个状态之后，房地产市场资金进出的逻辑和股市资金的进出逻辑，也是有差距的。
不仅没有什么跷跷板效应，倒是房地产市场中的交易信号、政策信号，如果抑制的力量过于放大，会对房地产预期造成影响，进而同步对股市造成压抑的作用。近两年这一情况非常明显。特别是2010年加大对房地产市场调控的力度之后，股市更加走低。
这就是我前面所说的，股市是经济的晴雨表，同时是改革的晴雨表。中国市场经济是新兴加转轨，不能光看经济指标的变化。有的时候大家有争论，为什么经济增长9%，股市还跌？因为，股市既要反映经济数据的表现，同时要反映改革的表现。房地产调控可以理解为是房地产的宏观政策变化，也可以理解为是房地产市场改革的举措，或者是一套的举措。
因此，当房地产市场改革不到位的时候，前景扑朔迷离的时候，股市也找不到方向了。近两年和随后若干年，我觉得楼市和股市的走势大体是一致的方向，而不是跷跷板的效应。
房地产调控政策需要预调微调 统一到更加合理、更加有保障、更加平稳、更加可持续上
【网友一护】：国际经济交流中心咨询研究部副部长王军说，“一季度中国经济运行虽然总体稳健，但增速回落的幅度要比预期大。这就需要宏观政策加强预调微调，为应对各种困难和挑战做好准备。”——这句话与国务院强调加强房地产市场调控同时出现，说明了什么？
【董少鹏】：我们一季度经济增速有见底的迹象，当然也有人质疑，说经济增长8.1%是不是有水分。我认为在当前的数据统计机制下，国家统计局高度重视信息上报的真实性，这个数据应该是可靠的。
在“两会”期间，温总理讲今年经济增速的预期定在7.5%，而一季度实现增长是8.1%，说明从高层来看，当时对今年经济增长是有明确和充分的估计的。
对于经济增速和房地产市场调控两者之间的关系该怎么看？加强房地产调控会导致部分的、局部的抑制经济增长，这是毫无疑问的。这也正是调整经济结构、实现内涵式经济增长必须要采取的措施。如果房地产市场持续的过热，地方经济靠出卖土地获得增长，那么随后经济增长不可持续，更加环保、更加体现科技效益的增长就不能释放出来。而我们的土地资源也是有限的，居民收入改革有所迟缓。在这种前提下，房价涨得过快、过猛，甚至失去理性，大家都能够预计到，国民经济运行甚至社会建设、社会稳定都会面临很大的挑战。所以我们把经济增速主动地调下来，主动、坚决地实施房地产调控，这正是从长计议。考虑到“十二五”期间甚至未来“十三五”期间，经济转轨，实现更加持续健康发展，目前的决策是正确的决策。
但是，在执行房地产调控的过程中，与实行其他的调控政策是一样的，都要适时加强预调和微调。不是说我们财政政策、货币政策、资本市场政策进行预调、微调，而房地产市场就不搞预调、微调。这里又涉及到一个矛盾，不动摇、不松懈与微调预调的矛盾。应该说，任何的微调、预调都是在大的政策框架之下进行的，而不是一讲微调预调就对既定的方针政策去动摇和干扰。
我要和这位网友说的是，确保一定的经济增速和房地产调控不动摇，两者之间并不矛盾，而是统一到避免大起大落，实现可持续发展，统一到更加合理、更加有保障、更加平稳上来。
外资对中国股市的干预是一个立体的行为
【网友本乱菊】：当年东南亚金融危机，就是索罗斯等人重演“狙击英镑”的例子，他们弹药充足，造成了大恐慌，如今中国的房产市场跟股市联系千丝万缕，是否会让国外游资有机可趁？中国的弹药储备如何？
【董少鹏】：当年东南亚金融危机时，不光英镑被狙击了，香港的港币也被狙击了。当时在中央政府的大力支持下，香港政府成功地击退了国际投机者的狙击，保持了香港经济的基本稳定。
中国内地股市是不是也被外资盯住，他们会不会掀什么风浪？我觉得这种可能性一直是存在的。但是首先由于人民币资本项下可兑换没有完全放开，这里有一个比较坚强的闸门，主动权掌握在我们手里。同时，内地资本市场对外开放也是有所控制的。当然，我们现在在加大对外开放的力度，QFII的额度进一步放大，又增加500万亿美元。
外资对中国股市的干预是一个立体的行为。狙击A股一是通过操作海外的中国概念股实现。通过香港市场和中国其他周边市场，对红筹股和以中国A股为比照的股指期货的炒作，对中国A股实现干预和干扰。他们还会通过一些所谓的独立经济学家唱空中国经济，唱空中国股市。对这个问题，我觉得还是要有必要的认识。
无论是中国经济还是中国资本市场，在全球化的环境中，要跟全球所有的投资者和相关的要素进行市场化的互动，这是没有问题的，而且我们开放的力度和层次还要加大和提高；但同时，我前面讲了，股市、宏观经济包含着一个主权的内容。我们搞改革开放、对外合作交流，是要在世界公民的平台上实现互利互惠。但客观而言，我们所处的环境当中，还是有一些力量不希望中国的经济能够持续健康的高增长。
大家看到，在人民币汇率问题上，在贸易战问题上，在中国稀土实施有管理的保护性开发的问题上，一些境外的机构甚至政府，不断对中国施压。自己的房子漏，却让别人给撑伞。因为，他们站在自己制度优越感的立场上，不太接受中国的发展成果和现实。对于中国自我选择社会制度和经济制度，并且能够实现这样的高增长，还能够通过改革解决自己发展过程中的问题，他们不但不理解，也不愿意接受现实。于是，他们戴着二三十年前的有色眼镜，评价中国的现实。
对此，一方面，我们要学习更好地用国际化语言跟国际社会沟通，让境外的企业、机构、投资人现实地了解中国的发展，真实地理解我们的发展。但另一方面，我们也要打铁要靠自身硬，对资本市场这个对资源、生产、经营和绩效进行定价的平台，大力地加强制度建设、文化建设，特别是加强机构投资者的建设。让我们的资本市场形成既吸纳国际市场主要因素，同时又真实揭示我们自身经济运行因素的这样一个价值体系，这样一个价格形成机制。
只有这样，中国经济才能够不是只靠量，也不是只靠增速，而是靠它的质量，以及对全球经济的互动和支持的能力，与全球主要经济体打交道，共同促进、共同繁荣。所以说，作为实体经济的晴雨表，中国资本市场强化自身的独立定价机制，十分迫切，任重道远。
政府大量增加平价房才能抑制房价过快上涨 不能因为城市化和城市国际化把普通居民挤到郊区去
【网友崎一】：请嘉宾从首套房购买和保障房建设方面，分别谈谈中央部署的意图与市场可能出现的走势。
【董少鹏】：从新一轮房地产调控以来，中央的意图也是在不断地推进普通商品房和保障性住房这两个市场、两条腿之间的平衡。我们改革和完善住房制度，完善房地产市场，根本目的是实现居者有其屋。居者有其屋，不是指人人有住房，是说人人有房住。现在大力度地加强保障房建设，从一定意义上是有对历史上缺失的课进行补课。当然我们要在保障房分配标准、分配体系和监督机制方面进行完善。
但是另外一方面，根据中国住房文化的实际和广大居民改善住房的愿望，我们在普通商品房市场方面也要加强保障力度。
从北京市来看，一手房在3月份出现了15%左右的下调。我个人认为，这个调整力度还是可以的。由于北京市、上海市，已经是国际化的大都市，特别是在城市中心区，住房者、用房者不单是本地居民，因此刚性上涨的因素还是客观存在的。
我们解决普通居民的一般性住房需求，光靠压低房价是不能完全解决问题的，还是要通过政府投入、市场建设来增加普通商品房、普通出租房的数量。我们也不能因为房地产市场化程度加深而任由资本说话，进一步说，应该在城市的中心区留出或者说由政府赎买相应的住房，让普通居民以低于市价的标准购买，或以平价的租金标准来租用。政府大量增加平价房，才能真正抑制房价过快上涨。不能因为城市化和城市国际化把普通居民挤到郊区去。
所以说，我们看中央对于房地产调控的政策意图和市场可能出现的价格走势，的的确确要辩证地来看。我前面讲过，价格不是单纯的往下压就可以，而是要完善市场的机制。这个机制首先是保障房，包括普通商品房、普通出租房的量的匹配，包括在房地产持有税、土地出让金等方面完善制度措施。其中也包含着，土地出让金应该拿出多少来用于解决中低收入居民住房的需求。在这一整套的措施形成之后，才有可能形成我们所期盼的房地产调控结果，才能出现普通居民、广大老百姓能够看到和接受的房价标准。
买房文化根深蒂固的，大家希望有产权房
【网友崎一】：老百姓对于股市、房地产市场精通的不多——各位嘉宾能否为那些买房差点不够钱，租房又不适合养育儿女的家庭或个人支个招？
【董少鹏】：首先，买房这种文化还是根深蒂固的，希望有产权房。但是客观而言，在政府能够提供平价房的情况下，我想这些可能就不是问题了。现在没有平价房的情况下，我觉得还是要实事求是，要认识到目前的房价尽管在下降，但是下降的幅度过大也不现实，因此我建议还是选择小户型，性价比比较优的去买。买房的同时如果能配合相关的金融手段，比如买了房可以抵押贷款做点投资，在这方面有金融化的运作更好。对于老年人来讲，如果有倒抵押的方式，能够获得养老的钱，如果制度上能够建立起来，也是一个很务实的措施。对于上海的以房养老制度试点，我个人还是非常支持，这是改变中国传统的住房文化的一个积极的举措。
【董少鹏】：感谢广大网友提出的问题和真知灼见，今天和大家交流，我也很有收获。人民网强国论坛作为一个理性探讨问题、开诚布公交换意见的自由平台，对于大家了解、理解政策，判断市场“风吹草动”，从而正确把握自己的投资决策和料理日常生活事务很有助益，希望再有机会和大家交流。谢谢大家！
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发表于 2012-5-11 08:36:14
