童大焕：不能机械看待房价租售比

大参考

　　记者从国家统计局广东调查总队获悉，（2013年）11月份，广东全省CPI连续两月回落，同比上涨2.9%，低于同期国家CPI0.1个百分点，其中虾蟹、牛肉类价格大涨，房租同比上涨9.5%，影响居民消费价格总水平上涨约0.13个百分点。据了解，自2009年10月起，广东房租价格就一直保持持续上涨势头，到今年11月份，广东房租已经上涨了50个月。

　　50个月，连续4年多的房租上涨节奏，自然是多种因素共同作用的结果。其中最关键因素，当仁不让属于货币增发。而随着未来7.5%的GDP增长底线，按现行模式下1元投入0.5元GDP产出的效率，未来中国相当长时期内，还得维持每年15%左右的货币增发。因此，人口净流入地区房租和房价双双上涨的态势将维持很长时间。

　　笔者在各种不同场合不遗余力地推广独创的“独立产权房是中国老百姓抵御通胀的惟一利器”理念，但总有很多人认为以现在的租售比，买房出租20年都未必能收回成本，并且得出结论：租房比买房合算。

　　得出这种结论与楼市的限购等行政调控和要求房价下跌的呼声之间，本身就构成了一种自相矛盾的悖论：既然租房合算，说明是买房人补贴了租房人、买得起房的人补贴了买不起或不愿意买房的人，这难道不是通过市场力量实现了阶层流动和以富济贫吗？为什么却要用限购、限贷等方式阻止人们买房呢？

　　但事实上，以当下的租售比来衡量房价，本身就犯了静止性思维的错误，没有用动态的眼光来思考房价和房租。虽然房价和房租都会随着时间的推移双双水涨船高，用当期租售比算，买房都不是“合算的买卖”。比如180万的房子，月租只有4000元，450个月不空置才能还得了购房本钱，那可是38年哪！

　　但事实上，购房有两个增值空间：一是房租，二是房价上涨。在城市化和人口大流动背景下，人口净流入地区房价上涨的增值收益往往在房租之上。比如过去十年，房价基本上都涨了3倍以上。

　　即使是房租，也像本文开头调查数据显示的一样，每年都在上涨。举两个例子：一是2007年初某小区100平米房屋，税后100万，当时月租3600元，售租比277。现在房租已经涨到7300，如果按当时的买入价，售租比已经降到了137。也就是说实际上137个月可以还本。考虑到前面6年平均低于3600月租，未来则平均高于这个数，大致平均下来，200个月也足以还本了。况且还有远高于房租的房价上涨收益呢。房屋上涨的收益是多少呢？现在那个房子每平米是47000元。

　　另一个例子是2010年初一套140平米房屋，税后230万，月租7000元，售租比328。将近4年以后的现在，房价是500万以上，月租14000元。按当下价格和房租的售租比，是357，但若按买入时的房价和现在房租的售租比，则变成了164。

　　更何况，200或者250的“国际上通行”的售租比，并不是一个机械的一成不变的科学合理的衡量标准，而应该是综合各种投资理财产品的优劣之后，才能得出的一个动态的数字和标准。而各种投资理财产品，在不同国家和地区投资收益与风险情况是不同的。在西方良好的投资环境下，也许房屋售租比300是极限，但在中国城市化背景以及不成熟的投资环境下，售租比500甚至更高也仍是合适的。

　　忽悠房价下跌或者买房不合算的人们，会拿出一个理由说，相比于真实通胀，比如每年货币增量15%，把这部分扣除，买房还是不合算。姑且不论事实上的房价上涨已经超过真实通胀（上面随手举的两个真实例子足以说明），如果再算上银行按揭部分的杠杆，超过真实通胀的就更多。

　　即使排除银行杠杆（买房人是全款买的房），即使买房实际上涨价格只赶上通胀，这么算来买房仍然是一项合算的投资。因为除此之外，中国老百姓几乎找不到一样如此安全、回报率如此稳定的大众投资理财产品了！

　　笔者年初想搞一个只为亲友理财的小私募，通过买房防止货币贬值，保证不低于20%年回报，超出部分提取25%管理费用。一年不到，回报率近1倍。而两个未参与但搞了民间融资借贷的，当初利息回报承诺虽高，但就在今年，一个被卷走上千万，另一个50万元泥牛入海。

　　相比于股票、黄金、民间融资和理财产品，及早买房仍是王道中的王道。市场不会给犹犹豫豫者任何机会。（2013年12月11日）

jhb1028

忽悠  这是最后的忽悠