王海滨：泰国地产的妖魔化传闻

lameihua

　　坊间总有些反复造谣的自媒体，试图对东南亚扭曲作伐，来赢得流量。去年有极端扭曲的说泰国四处绑架买卖人口，什么商场试衣间绑走人，深网去卖人的。

　　但这类信息总有人信，所以点击率以数十万百万级别的基数上升，自媒体获得大量广告费的同时，泰国被黑出翔来。

　　很多很多时候你会看到盲众的盲信和偏执。因为这篇粗制滥造的文章是多年前黑印尼的一部分故事，再加上英国的一个女模特自导自演的深网买卖故事，然后加上一部分丝绸之路深网电商的黑色故事，就能忽悠一大片对东南亚丝毫不了解的中国人。

　　这种故事传多了，不仅仅是中国人误解东南亚，也导致东南亚人深深的痛恨中国人，因为中国人的种族歧视和谎言满天飞就表露在文字里，连辩解都无法辩解。泰国的朋友用奇怪的眼光看我们，觉得中国人是一群魔鬼。

　　所以，西方社会和第三世界对中国人的种族歧视和文化歧视，有很大一部分是我们自己造成的，在他们眼里，中国人才是无耻的种族主义分子，随时随地都在欺骗和撒谎。

　　这是我们这个流量时代的特点，无底线，无道德感，鄙视链、丛林主义、民粹等等杂交在一起。所以当大陆人奇怪香港人的民粹和种族主义时，两边的人都没有想过，这才是一丘之貉。

　　轻飘飘的文章消失，消费完泰国的治安环境，又开始消费泰国的投资环境。所有这些类似的泰国房地产或东南亚故事里，几乎胡编乱造同样的情节，让我怀疑他们是同一批人。

　　比如最近一个自媒体文章说一个在曼谷投资了十几套房子的中国人愁眉苦脸说租不掉，卖不掉，说中介骗钱。这个相似的故事在几个不同的文章里出现过，可想而知，他们是不动脑筋的相互抄袭一遍，而最早的文章还是造谣的。

　　曼谷是中国人最多的一个城市，住在辉煌区域的中国人把租金炒的比日本区还贵，租金收益率远高于日本区，要知道日本区是豪华街区，房价比新的中国街要贵一倍以上。

　　真实的状况是中国人喜欢扎堆，房屋装修风格要符合中国人的习惯，周边各种中国人的餐饮店，所以是中国人买的房子最容易出租，拥有十几套房子的人根本不会出售，而是会出租收益。

　　与普吉岛、清迈、巴蒂亚不同，作为公寓楼为主的城市，曼谷的公寓房子是基于本地的需求，所以曼谷的二手房流动性要远远好于上述几个地方。

　　而对于普吉岛、清迈、巴蒂亚几个地方，本地人喜欢住别墅，公寓楼是旅游地产。几乎每一个投资这几个旅游地的人，都会长期持有公寓。有很多是类似于买债券一样的投资，因为这几个地方的开发商都被迫跟着潮流作回租业务，每年的回租收益率从5%到10%不等，从三年到10年不等，也就是久期不同。

　　其风险在于开发商交房之前，怕开发商资金链断裂，这就类似于债券归零。如果是交房后，每年收回租款，投资人已经拿到产权证，实际上就是每年是否打破刚兑，开发商委托的酒店运营公司能否盈利。但风险已经不大，房子在自己手里。

　　普吉岛作为一个旅游地的房地产价格是长期的上涨曲线，也就是基本上没有长期风险，等你拿着产权房，哪怕开发商的委托酒店管理公司失败，也只是短期输钱，所谓输时间不输钱，就是这个道理。

　　但有一些投资者不愿意买公寓，别墅是性价比最高的一种物业，因为针对本地人为主，其估值偏低。但外国人只能买90年使用权。我所见过的绝大多数投资人都是自己拿来住，或者自己出租，做短租。因为这是个短租时代。有很多人说不合法，对，airbnb的短租在全世界很多国家都不合法。只不过法不责众，因为这个在很多国家也没有法律约束。

　　回到二手房买卖的话题上，记得我以前跟大家说过，普吉岛包括清迈和巴蒂亚等地的二手房交易不活跃，其原因是中介商推介二手房的方法是自己加价倒卖，这种高利润的做法导致成交量低，但并不意味着没有市场。其原因并不是高税收，因为中国的二手房买家也承担10%以上的税负，比泰国合计6.5%的综合税负高得多，所以买卖双方才会有净到手家的概念，同时二手房也低于一手房的市场价。

　　我怀疑写此类抹黑泰国房地产文章的人自己并没有房子，或者没有买卖过二手房，属于纯粹的意淫中抹黑泰国地产。

　　但这确实是个问题，中国的投资人实际上想买二手房，其中的好处在于这是现房，没有任何风险，价格都可以谈。

　　渠道就是最大的问题。

　　我在目睹各种黑泰国房地产行业的文章后，也明白泰国房地产本身的障碍所在，因为这里的市场隔离比较严重，类似于老子想要的社会，小国寡民，老死不相往来的小农经济。

　　所以在恰当 的时候，我会在南洋财富这个栏目建立二手房交易栏目。给投资者打开一个成本较低的通道。