至道学宫：房价还会再涨吗？未来的投资机会在哪里？

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　　文丨白云先生

　　一、房地产金融化的问题

　　最近大家经常问房价的问题，今天我们来说一说，房地产这个事。房地产存在的最大的问题，就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢？通俗的讲，就是房子变成了金融投机标的，成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的，给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产，必须得先理解金融，不然就会出现盲目投资的情况。

　　如果具体地类比一下，房地产市场，几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付，对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券，以及股票投资中的配资行为，和衍生品市场上的保证金，都是保证金交易。地产商相当于上市公司，房产中介就相当于证券公司，置业顾问，相当于证券公司的客户经理。购房者，相当于股民等投机客。

　　如果是10%的首付，相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付，相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付，相当于是三倍多的杠杆。

　　卖房子的人相当于空头，买房的人相当于多头。买房者交了首付，通过按揭贷款买了一套房，相当于使用保证金交易的方式，开仓进行买入交易。在这个过程中，银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房，则相当于是平仓操作。

　　如果房子买了不涨，砸手里了，这叫套牢。如果买了一直跌，只好忍痛卖掉，这叫割肉。如果房子一直涨，自己错过了在低价时候购房的时机，这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车，买了之后发现卖不掉了，这个叫做接盘侠。买新房相当于打新，买二手房相当于换手，置换相当于是移仓。

　　一群人拎着小板凳，排队摇号买房，这相当于多头委托挂单竞买。地产商雇人在大街上揽客看房，这相当于是空头委托挂单竞卖。涨价去库存，就相当于拉高出货。地王频出，就相当于是拉个涨停给你看，跟不跟随你。如果一个城市，连续出现了几十个地王，就相当于是这个地方的房价，连续拉了几十个涨停板。

　　因为房地产已经金融化了，所以不管炒房的，还是刚需，我们都可以统称为地产投机客。投机客是一个金融术语，中性词，没有褒贬。作为房地产投机客，首先得明白，你的对手盘是谁。

　　那房地产投机客的对手盘是谁呢？那就是作为空头主力的卖方，控盘坐庄的地产商，控制二级市场。表层上看是地产商再卖地，房产投机客的对手盘是开发商，而往深层看看，是地方政府再卖地。也就是说，地方政府，才是房产投机客的终极对手盘，因为它控制的是一级市场，土地供给。地方政府，则又受银行的控制。银行是地产金融化最底层的推动力量。

　　敲黑板一次，房地产市场，不是散户多空博弈，而是庄家同时控制散户中的多空两方，既杀多头也杀空头。——让不上车的人踏空，让上车的人下不了车。

　　一个地方的房价高低，本质上取决于地方政府的操盘手法和操盘能力。请大家记住这句话。

　　一个结构健全的金融市场，最核心的参与者是什么呢？那就是交易所。房地产市场中，充当交易所的是谁呢？答案是地方政府。地方政府，既充当了交易所的角色，也充当了终极卖方的角色。卖方的天职，就是卖的价格越高越好。所以，对于他们来说，房价自然是越高越好。房价越高，卖的钱就能越多，非常简单朴素的道理。

　　二、为什么要限贷限购

　　现在，假装你是一个庄家操盘手，在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块，然后卖掉。为了吸引股民的跟风盘进来，首先得先把股价拉它几十个涨停板，这时候很多跟风盘就会买入。

　　股价一直涨到100元，这时候跟风盘进来的散户，假设他们是从20块钱买入的，他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段，庄家操盘手，最关键的操盘技术要点是，一方面控制价格不下跌，形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量，让跟风的散户无法平仓离场。第三是能让自己的卖单，先于散户卖单成交。

　　前面两点还比较好控制，难点在于第三点。在股票市场上，想要做到能让庄家的股票，先于散户先出手，就是不停的拉高，让已经浮盈获利的散户，不敢获利平仓，生怕踏空了错过后面的行情。

　　而在房地产市场，要保证第三点，其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作，锁死二手房的流动性，让大家只能买新房。这样的话呢，就好比是一个非常舒服的高位出货区，只能庄家能卖货，散户浮盈再多，也不能平仓。直接被冻结了交易权限。

　　如果不这么操作的话，大家设想一下，手里有房的人，赚了钱都去卖房，那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金，会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌，大家越抢着卖，这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。

　　房价下跌，开发商出现亏损，还不起银行的贷款，破产倒闭，银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了，欠银行的钱还不起，形成大量的坏账。散户们买的房子，首付都跌没了，或者跌的还剩个首付，出现了大面积的爆仓，大家都断供了，也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了，大家一看银行不行了，都去抢着挤兑银行，大量的资金开始外逃，结果整个经济全崩盘了。

　　要避免出现这种踩踏现象，关键的操盘技术要点，就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点，又在于限贷和限购。

　　什么时候房价才能降温，这个要看银行系统内的风险，是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态，用适当的周期，来化解金融风险。等风险释放完了，才会给散户开放一条逃命通道，让大家处理掉手中的房子。

　　但是，限贷和限购，锁死流动性，对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏，这个跟配资炒股是一样的道理，借钱是有成本的。一看房价不涨了，很多投机客融资压力很大，就会想出货，卖的时候却发现，房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。

　　对于炒房来说，流动性风险，是一个最大的风险。因为平仓周期太长，平仓成本太高，流动性太差。虽然账面上有浮盈，但是卖不掉，中介上面挂半年，挂一年，都很难卖掉。而且越急等着卖的时候，更加的卖不掉。

　　房子卖不掉，但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了，在市场上也无法卖掉房子。这时候，最后的一条路，就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现，银行能给作价五折的估值，就已经很乐观了。如果银行估值只给三折，也不要太意外。炒了那么久的房子，手上甚至几十套几百套的房子，最后走投无路，低于五折甩给银行抵债，这就相当于是爆仓了。

　　最好的下车机会是去年，那是最后一棒的上涨波段。到现在还没下车的，后面的下车机会，应该是非常渺茫了。

　　三、目前的房地产市场，正处于去金融化周期

　　为什么现在房地产必须要去金融化操作了呢？其实之前也提了去金融化操作，后来又被棚改给拉起来了一波。这一波直接拉到了居民负债率的最大极限。如果再往上拉价格的话，上方连成交量都没有了，从操作上看，毫无意义。

　　按揭30年，每个月除了基本的生存之外的所有收入，都用来还贷，基本上就是一个人一辈子，所能创造的收入的极限就是这样。如果房价再涨，就只能让他的家人，六个钱包一起给他承担房贷还款。如果六个钱包都用上了，银行就不会让房价上涨了。为什么呢？超出偿债能力极限的贷款，都是存在极大风险的。

　　如果有多头继续看多，就以上海为例好了，认为上海的房价能涨到一百万一平。请问这个价格的房子，如果假设你是银行行长，你敢不敢放款给按揭贷款买房的人？显然不敢。因为就目前大家的收入水平而言，一百万一平的房子不仅卖不掉，而且它的总价，已经超过了普通人的偿债极限，会给银行带来非常大的风险。

　　也就是说，房地产金融化，债务杠杆没法继续往上加了，对大家来说，房价再涨，信贷扩张已经难以为继了。第二点，之前的房地产金融化，还堆积了很大的金融风险。所以，目前正处在房地产去杠杆化的周期。因为再不去金融化，银行要吃不消了，会存在巨大的系统性金融风险。大家一定要记住这个判断。

　　历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。

　　对于下车晚了，已经下不了车的房产投机客，眼下应该怎么办呢？首先，心态要保持良好，投机本来就有风险，不能只看赚钱，不看亏钱。其次，多努力多活动，看看有没有机会出掉。第三，把精力放在工作上去，提高自己的收入，来对冲风险和损失。

　　对于急着买房要结婚要生娃的刚需来说，买不买房不需要问别人。这是自己的家事了。家务事不太适合用金融思维来做抉择，要自己做好权衡。

　　四、信贷的新方向，经济发展的动能转换问题。以及未来投资的新方向

　　在房地产金融化的进程中，新增的储蓄资源，一半左右投入到了房产中。这就造成了资金使用的低效率。而且钱都沉淀在房地产中，也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。

　　在这种情况下，一旦房价涨不动了，靠房地产驱动的经济增长，就会陷入失速的境地。所以，必须得使用新的动能，来替代之前的旧动能，驱动经济的升级和发展。

　　这一次的决心是非常大的，请房地产的多头，不要再对房地产报以幻想。未来的储蓄和信贷资源，新增的会流入新的产业，存量的，则会被逐渐从房地产中挤出来，流入新的经济领域。

　　从房地产之前的泡沫可以看出来，地产金融化，比较通俗的描述是，钱流向了房地产，于是房子就涨疯了。现在钱不再流入房地产，而且房地产里面的钱也要流出来。那流入新的产业，新的产业，就会形成很大的投资机会。

　　未来钱会流向哪里，新的动能是什么呢，未来的投资机会又在哪里呢？

　　这要从银行这一层，逐层的分析未来的金融趋势，和钱的流动方向。以前是钱从银行流向政府，政府来借钱搞经济发展，完成经济发展目标，这造成了地方债。为了还钱就搞出来了土地财政，导致房价泡沫。后来房子太贵，不好卖，地方政府为了消除库存风险和债务风险，来了个加杠杆去库存，就把债务转嫁给了居民部门。

　　为了卖地卖房还钱，地方政府，一个个都化身成了超级操盘手。

　　这种模式下，信贷得以扩张，经济得以增长。不过这种模式，已经不可持续难以为继了。

　　地方政府为什么要借钱呢？因为地方财政不足。当年分税制的时候，又留下了一个土地收入归地方财政这个口子，导致了土地财政的现象。所以，根子上要回到扩大税基上来，提高税收上来。要解决这个问题，就得又一大批能够创造税收的企业。这些企业，包括国有的，也包括民营的，以及混合所有制的。

　　而且，如果不准卖地了，要优化地方财政，可能还得有一些，占据核心资源利润比较好的行业的国企，要做大做强，因为国企的利润，就是政府的财政。以及，政府未来会逐步向创投方向发展，他投资的民企赚了钱，就是地方政府的财政。领外，地方政府会扶植优质的，能成为纳税大户的民营企业。同时，还得广撒网，培育更多的优秀企业，这样才能广开税源。关键中的关键，如果要依靠企业创税的话，企业的竞争力就要强大才行。这种竞争既有国内的竞争，也有和国际竞争对手的竞争。

　　要打赢竞争靠什么？那就是新产业，新技术，新业态，新模式，这些都是未来钱要流入的领域。科创板这么火，已经很能说明问题了。