王海滨：半岛谈话：个人在东南亚的生存之道

大参考

　　在半岛和朋友谈话的后半部分，有很多话非常危险，就不说了。当朋友问及我后半生的生存之道，我大致说了一下，在这里也可以表述，没有问题。

　　我确信无论中国发展结局如何，中国这个庞大的经济体和东南亚结合成大的经济圈趋势是不会改变的。所以我决定立足于东南亚来发展自己的家族生意。

　　对于我个人来说，我付出的各种沉没成本、重新创业带来的机会成本都决定了我不会离开自己的大宗商品领域。我会继续围绕着大宗商品完善自己的交易体系，最终形成一个成功的系统，能够自动发出交易信号，进场和出场，并获得收益。这也就是一种生意，在虚盘上的生意，一旦我的规模到了足够大，也就必须进入现货贸易，那我就会进入橡胶、白糖、棕榈油等商品，这是东南亚的供给。

　　而我们正在代理的普吉岛房产销售只是一个开端，长远的目标会介入地产和酒店业开发。这是基于古代中国人做生意的传统，由生意产生现金流，由现金流购买不动产，长期持有。

　　女儿正在协助我做一个自媒体，是旅游方面的海况预报，你们有空可以去看看：安达曼海况。是关于普吉岛海域、斯米兰群岛、丹老群岛的海浪预报，用于提醒旅游者出海的风险。她将来的目标会成为生意人，这点估计已经形成趋势，因为前不久她一直在询问妻子贸易战的缘故。

　　我们代理东南亚的房地产，其实目前只有普吉岛的房地产。在微博上我偶尔会写一下，不多，大概前后隔了几个月有那么几个。最近突然出现针对我微薄评论的对泰国房地产的集中攻击。我并不明白这些财经大V单纯的是对东南亚地产不同意，还是对我不满意。当然大家意识形态上有冲突，那些是倾向于美国的，你们可以去看一下他们关注的微博，就能读懂倾向。我是定义为中国的保守主义者。意思就是我主张自由市场、产权保护、政府适当干预（市场有失灵的时候）、中国的族群主义。我对国企、工会均没有什么好印象，这都是损害市场的利益集团，对NGO持怀疑态度，有些能帮助社会，有些在损害社会。总而言之，我定义为自己是一个维护中国人利益的自由市场主张者。这与美国的保守主义者类似，区别仅仅在于他们是美国的爱国主义者。

　　这里分析一下东南亚的房地产投机。前往东南亚投机房地产的多半是因为中国房地产市场被限购，欧美房地产高位，因此溢出到东南亚，目的是为了房地产涨价。在过去的三年里，包括越南、柬埔寨、泰国的房地产价格都大幅度上涨，唯一下跌的是缅甸地产价格。也就是说从投机的角度来说，他们都赚了。

　　这里只针对泰国地产说一下。

　　我个人在对客人解说泰国地产时，建议他们不要看重上涨的收益，因为泰国的地产有个缺陷，那就是流动性不好。我认为投资泰国地产，就要看重租售比下的租赁收益。实际上普吉岛的旅游地产租售比很高，普遍收益不错。

　　那么大家看重的风险在哪里？一是泰国保护本地人的利益，禁止外国人购买土地和带土地的房子，这在整个东南亚都是一样的。二是由于出现壁垒，就导致针对外国人购买的公寓房价格要高于本地别墅价格。其实你应该理解成，本地别墅价格被低估了。但这种理解都不如你横向和其他地域比较，比如中国的海南岛。在生活便利、旅游资源、性价比上比较。而且海南岛限购了。三是泰国地产商的门槛太低，各种发展商蛇龙混杂，良痿不齐，有很多人是资金链断裂，交不出房，有些则是故意诈骗。

　　在这中间，你要洞悉泰国整个旅游地产业类似垃圾债市场，在中国被称为信用债，好听一点。泰国发展出了一种成熟的旅游地产回租市场。也就是开发商往往也是酒店业者，或者是开发商和酒店业合作的一种模式。当卖出房屋后，地产商回租，收益率从5%到10%不等，期现从2年到10年不等。如果你熟悉债券市场，立即就会想到，这是一个久期不同的垃圾债市场。因此，当你在购买这类房屋时，其实你是在购买一个垃圾债。

　　而垃圾债是一种风险与收益均高的市场。

　　我还没有贩卖高风险的垃圾债地产，当然我在考虑未来会介入。因为一旦想明白，就会知道我们要做的是什么。这和最初的想法不同，我们只是要成为单纯的房屋代理，还是成为垃圾债承销方而已。

　　所以，我们玩的是金融业。这点对客户来说，就是一个风险与收益的选择。他们需要自己想明白，想不明白的客人会被我拒绝。

　　到此为止，我已经把东南亚的旅游地产讲透了。

　　回到中国人对东南亚的认知，第一个印象：排华。排华从吕宋岛开始，实际上是被西班牙人屠杀，这是东西方利益争夺的结局。华人过于温和，以为做生意就是和气生财，西方做生意是一手经书一手剑，这算是不同文明的冲突，就像今天的中美贸易冲突一样。到印尼、越南、柬埔寨、缅甸等地普遍排华，则是红色年代的崛起引发的。这里就不展开说了。

　　东南亚向来是华人的退身之地，数百年来都是生意人先行，下南洋做生意，甚至建立了几个国家。之后再拖家带口引入劳动力，就是这么一个过程。

　　现代社会不同，中国人的退身之地变成了欧美发达国家，去那里享受优美生活环境和高福利。当然这也是非常好的选择。

　　于我而言，只是认知不同，我还在做生意阶段，去欧美的已经登堂入室了。这就是大家的差异。

　　我只是告诉你，哪怕我登堂入室了，也会继续留在东南亚，就是这样了。