橡谷智库：普吉岛的房地产之：东南亚介绍

大参考

　　东南亚这块土地

　　我最近带着一家和女儿同学一家在外旅行，驱车行过许多府郡。泰国人很奢侈的浪费无数海岸线，空无一人。所以旅游业对于泰国人来说，可以长久的发展，因为他们的海岸线实在是太长了。同样的，缅甸也可以发展同样的旅游业，从西北到西南的安达曼海岸线，还有丹老群岛等地。文化上，缅甸、泰国、老挝、柬埔寨都有古城，正在发展佛教王国的寺庙文化观光。

　　经过各个府，能看到他们广袤的土地上种植着大片的橡胶林、棕榈、椰子林，平原有稻米、甘蔗田。农产品的货值偏低，但能够养活广大的人口，尤其是经济林作物，很难用机械化代替。旅游业也保持了服务业人口的就业增长。

　　先进制造业是一个国家的竞争潜力，泰国政府也想发展这一块，无奈积淀不够。泰国人欠缺教育资源，国际学校众多，却不是普通子弟能够读的。对于一个国家真正的竞争力来说，先进制造业是很重要的。

　　瑞典国土和泰国面积差不多，略小一点，人均gdp六万多美元，泰国只有1万不到。这就是因为瑞典的高科技产业远超过泰国。

　　越南是中南半岛制造业潜力最强的国家，尽管越南和韩国等国家都想消除儒家文化的烙印，偏偏儒家文化的潜意识帮助这两个国家的国民奋发图强。在整个东南亚，天主教的菲律宾、伊斯兰教的马来西亚和印尼、佛教的泰国缅甸老挝柬埔寨，结合了民主制度后，都在经济发展中障碍重重，一是人的生活价值观，二是人的吃苦耐劳，三是最重要的创造力都成为疑问。

　　这些意识形态下的国家其实是大种植园主、大地主、垄断消费业、旅游业的家族控制的国家，家族势力可以帮助自己控制政治版图，这也在人本身的素养之外，制造了发展的障碍。其营商制度并不对外友好，本地底层也很难崛起，教育素养的弱化，更使得阶层上升通道变窄。

　　东南亚有四五亿人口，GDP总量十几万亿人民币，市场是非常巨大的。中国在汽车、摩托车业、家用电器业输给了日本，但手机业和苹果三星分庭抗礼。日常消费中，轻工业的产品，中国还可以占领部分市场。旅游业则完全是逆差。对于东南亚市场来说，中国的竞争力并不出色，多半是因为轻工业的货值不高，制造业羸弱带来的中间商品销售不足。一个家庭来说，最重要的汽车摩托车电器都被日本人占领了。

　　从中国资本来说，一带一路是输出重工和人民币贷款，中南半岛抗拒性心理很强，进展并不顺利。而真正实行成功，当地的低段制造业会受益，也就会取代中国相当的一部分。这个目前是个困局。

　　而当地最有油水的土地产业，也就是旅游业和经济林作物，很多国家是拒绝中国资本进入的。原本矿业是可以进入的，在缅甸等地喧嚣民粹主义情绪后，受到了阻挠。

　　东南亚的房地产业—中南半岛

　　泰国是中南半岛最早崛起的新兴市场之一，在上世纪九十年代，泰国房地产到达顶峰后，因为1998年前后爆发金融危机崩盘。在最近的几年里，因全球货币宽松，曼谷、清迈、普吉、芭堤雅等地房地产重新兴旺。

　　与此相伴的是柬埔寨作为一个不发达国家，金边的房地产价格也已经四个起落，这是第四次崛起。

　　缅甸在2011年政治改革前，先全面实行了私有化改革，导致仰光的房地产当年暴涨，一些地块甚至超过了曼哈顿，然后这两年开始萧条。

　　越南的房地产并不是最近崛起的，也是随着其改革开放，追随国际流动性变化起落，在2008年之后的全球货币宽松中重新启动上涨。

　　在这四个国家中，你们会观察到不同的结果，那就是金边现在的房地产非常狂热；西贡也表现良好；仰光已经下滑；曼谷、芭堤雅、清迈、普吉岛维持价格的不温不火，成交量尚可。

　　这里面的重要原因在中国买家和俄罗斯买家，也取决于当地政策。

　　越南是类似中国的社会主义国家，市场开放程度与中国类似，但房地产并不是外国人可以购买的，很多人通过代理人投资，这是有风险的。所以主要是内部驱动。泰国、缅甸、柬埔寨带土地的房子同样不能被外国人购买，可以购买的是公寓。区别在于柬埔寨是全面对外开放的经济体，其经济自由度是整个中南半岛甚至整个东南亚最高的。而金边和西哈努可港大量开发共管公寓，这就在供需两面都提供了活跃的市场。其政治经济全面导向中国，也使得中国资本外溢效益非常之高，于是中国资本在即韩国、台湾地区资本炒作之后，接续进入，其规模是前两者不能比的。

　　缅甸因为政治改革的过程中过分导向西方，与中国交恶，在后面几年为中国资本设置了软性的障碍，导致最近两三年中国投资下滑。而西方口惠而不致，且在罗兴亚的问题上与缅甸政府包括昂山素季发生了争议。这导致仰光的房地产投资实际上同时收到了欧美和中国的冷落，仅依靠新加坡等东盟国家的投资是不够的。所以仰光地产在货币贬值，国际上美元收缩的大背景下，最早衰退。

　　泰国则因为君权传承前后的几年，政局不稳定，资本观望，经济下滑。同时因为泰国的对外营商环境并不友好，所以外资进入也并不多。土地政策的限制阻碍了房地产业泡沫化，也就是说房价对本地人来说，是极其实惠的。据闻，泰国政府要修改土地法律，让外国人持有50年使用权。鉴于泰国政府这方面的信用记录不高，很有可能只是说辞，几十年内都不会看到真正落地，暂且不考虑。这就带来一个问题，泰国的房地产并不会有涨价的潜力，流动性极差。

　　我们再回到金边的问题。金边实际上已经泡沫化，2018-19年大量共管公寓推上市场，数量暂时无法统计，因为其开工周期非常不稳定，但几百万平米的供应量只是针对外国购买者，远远超出了真正的需求。也就是说，对于中国人来说，购买这类物业，只是因为国内房地产限购，作为一个严重的外溢市场，中国买家期待价格上涨后牟利，而非作为固定收益资产。

　　这也是因为人们认为洪森和人民党已经掌控政局，不会出现政局不稳定的局面，照搬中国的经验，认为柬埔寨经济会继续发展。

　　这是一种炒作预期，但在全球资本紧缩的大背景下，供应量如此之高，要防范剧烈回调的风险。

　　橡谷在东南亚有咨询关联公司，主要在农产品和经济林土地的研究领域，但因为对当地宏观经济、政策、法律的了解，也因为对整个微观经济的观察，渗透到了房地产领域。因此我们对当地房地产业的投资方面展开了研究。

　　橡谷重点关注中南半岛地产在宏观背景下的风险、当地法律风险的规避、地域地产的优劣细节研究、权益类收益、投资陷阱的规避等方面，为有意投资本地的投资人提供土地开发项目、单个地产购买的投资咨询。橡谷的关联公司提供地产代理销售业务，目前正在推广海岸地产。

　　土地开发项目包括海岸和海岛旅游酒店地产开发的投资咨询；单个地产包括共管公寓的投资风险和预期收益咨询，以及别墅类购买的法律灰色地带投资咨询。因为中南半岛真正有价值的还是带土地的别墅类、酒店类物业，这方面需要一些规避当地法律壁垒的专业咨询。