黄生：大转折，再见黄金时代

大参考

　　去年花里逢君别，今日花开又一年，世事茫茫难自料，春愁黯黯独成眠。又是一年春光到，今天仿佛夏日，天气炎热。

　　然而这个似夏日炎炎的春天，中国房地产市场却迎来似冬天的寒意，无论是成交量还是房价，都处于调整之中。

　　但有一个现象，更让人值得关注，那就是利率的上升，利率的上升，最终将会冲击资产泡沫，包括房价。

　　刚刚的消息，珠海的首套房贷利率都普遍上调15%，还有北京，有的银行首套房贷利率竟然最高上浮30%。

　　而且随着时间的推移，首套房贷利率的上浮幅度会越来越高，因为在降杠杆的背景下，资金将会越来越贵。

　　同时在今天，有媒体称中信银行北京分行已经暂停了200万以上的个人房产抵押贷款。

　　这说明银行的资金也偏紧张了，否则也不会轻易暂停房产抵押贷款，这也是一个非常明显的信号，今年的房市不容乐观。

　　因为每年年初是银行资金最充裕的时候，每年1月、2月、3月都是银行信贷投放的最高峰。

　　而过去的个人房贷一直属于优质的资产，坏账率低，虽然收益率相对低一些，但是作为难得的大宗信贷，一直是银行必争的领域。

　　今年却一反常态，资金最充裕的时候，房贷利率却大幅度走高，甚至停止房产抵押贷款。

　　这可能是这十几年来特有的现象，过去十几年还没有出现过银行在年初就开始断流、大幅度加息的现象。

　　唯一的原因解释，今年的金融降杠杆，超过了很多人的想象，预计到了今年下半年，资金面会更加紧张。

　　今年的金融环境发生了巨大的变化，这一点大家需要高度重视，再也不可能回到过去的货币极度宽松时代了。

　　2017年是中国的金融监管开始年，各种监管政策层出不穷，杠杆率一降再降，资金利率也就逐渐走高。

　　2017年一个最重要的监管政策出台就是资管新规，这个监管新规已经将所有金融领域一网打尽，无不涵盖。

　　资管新规要求对底层资产进行穿透，资金的来源和去向必须清晰，否则可能无法通过监管部门的审批。

　　2017年还出台了委托贷款管理新规，这个办法对于通道业务的打击是巨大的，很多通过委贷进入房地产领域的资金，恐怕也要三思而后行。

　　据说委托贷款新规出来后，很多专门跑资金业务的掮客都失业了，可见这个监管办法影响之大。

　　2017年中国还加强了同业业务的监管，结果整年同业业务如潮水急速退去，最终负增长。

　　这使得过去通过货币套利的现象得到了极大的抑制，这样一来，就使得货币的增速大大下降。

　　整个2017年，M2增速只有8.2%，这远远低于过去17%的平均增长速度，让很多人大吃一惊。

　　今年1月，原本很多人都期望M2增速能够上来，但是很多人又失望了，1月的M2增速还是只有8%多。

　　如果连续两年M2维持在8%多一点，那么对房地产就是极大的考验，因为房地产是资金密集型的行业，需要消耗大量的资金。

　　现在新增的货币就这么多，只有8%多点，而房地产的投资增速却远超M2增速，这会使得利率进入一个急速上升的通道。

　　别看今年1月的人民币新增贷款创下了新纪录，但是考虑到因为监管新规的影响，导致了很多表外业务向表内转移，因此真实的新增信贷要在这个基础上打个折扣。

　　随着资管新规的逐渐全面实施，接下来杠杆降得会更加严重，M2增速会受到更大的制约。

　　因此，对于今年以后的货币增长，我们必须要怀着非常敬畏的心态，不要指望货币会如过去那样宽松。

　　我们知道，房价本质上是货币现象，房价的上涨，更多的是因为货币的宽松导致，也就是货币增速非常高，最终在房价上的体现。

　　过去M2增速高，平均达到了17%，而GDP一直处于保八的过程中，也就是说，过去很多年，货币超发率约为9%。

　　也就是过去很多年，房价整体每年平均涨幅应该在9%以上，有的城市，因为货币流入的速度快，货币增速非常高，会导致房价同样增长更高。

　　比如一线城市深圳、上海、北京等，还有杭州等，这些城市资金流入巨大，货币增速非常高，房价自然上升就很快。

　　同时，因为过去这么多年，一直存在一个货币套利现象，导致这种现象被大规模的复制。

　　那就是房贷按揭利率过低，往往下浮，这样一来，工业制造等领域贷款利率就远远超过了房贷按揭利率。

　　当一个行业的贷款利率低，那么货币就会往这个领域流动，因为在这个行业会产生大规模的贷款需求。

　　因为房贷利率低于其它行业的贷款，导致了这个领域的贷款需求，甚至是投机性的需求非常旺盛。

　　大量的人通过房地产按揭贷款购房，然后进行套利，而这种大规模的套利行为存在了十多年。

　　这和过去鼓励房地产行业有关，更和鼓励首套房贷款有关，这样的鼓励，下浮了利率，造成了货币学领域的大规模套利。

　　所以，要想抑制房地产泡沫，必须大幅度提高房贷利率，尤其是首套房贷利率，这虽然会增加刚需的成本，但会减少房产泡沫。

　　而到了2018年，这种情况出现了逆转，在很多城市，在很多银行，首套房贷利率开始大幅度上扬。

　　首套房贷利率上浮15%很普遍，首套房贷利率上浮30%也开始出现，这种大幅度提高利率的现象，会逐渐减少房地产的投机性需求。

　　更重要的是，会减少不同行业的货币套利，因为房贷利率和其它行业的贷款利率逐渐趋同。

　　虽然中国的贷款基准利率没有加息，但是因为中国利率市场化改革已经完成，商业银行完全根据市场来进行利率定价，实际上现在都是大规模利率上浮。

　　也就是商业银行已经自行完成了加息，这必然传导到房地产领域，一定程度上抑制房地产价格。

　　同时因为美联储已经进入了快速加息阶段，将使得全球的利率都进入上升的阶段，可以预见，各个国家的利率都将上升。

　　今年美联储加息三次也好，加息四次也罢，在这种情况下，中国的基准利率也可能会加息一次。

　　只要通胀保持在2%以上，并维持一段时间，中国完全具备了加息的基础了，这样一来，又会传导到市场上。

　　当然，因为中国去杠杆的速度超过想象，导致人民币汇率大幅度上涨，这在一定程度上减轻了中国加息的压力。

　　但是一旦人民币汇率升值停止，那么加息的压力又会到来，当全世界在退出QE的时候，当全世界都开始准备加息的时候，中国肯定也会做好准备的。

　　因为全世界都会进入一个货币紧缩时代，所以，很多大公司都会未雨绸缪，包括万科，已经改变了目标，并没有完全追求规模的高增长。

　　因为接下来的货币环境支撑不了房地产规模的高增长，要规模高增长，必须配套资金规模高增长，而在资金紧缩的时代，这意味着巨大的风险。

　　现在还在全力冲刺，追求规模高增长的房地产企业，可能突然一天就会资金链断裂，这是很可怕的事情。

　　无论是国内货币环境，还是国外美联储加息、缩表，都标志着再也不可能回到过去的宽松时代了。

　　过去炒房赚了大钱的人，并不是他多么聪明，而是因为他赶上了一个货币宽松的时代。

　　如果继续按照过去的高杠杆炒房，在接下来的货币紧缩时代，那么最先破产的也是这批人。

　　经济周期总有潮涨潮落，货币也有宽松和紧缩，极度宽松之后，总会伴随而来极度紧缩，聪明的人在这之前上岸，后知后觉的人最后裸泳，历史从来都是这样。

　　绿杨芳草长亭路，年少抛人容易去，楼头残梦五更钟，花底离愁三月雨，无情不似多情苦，一寸还成千万缕，这真是个愁绪渐生的季节！