黄生：太狠了，禁售70年！

大参考

　　正在停牌的万科，搞出了大新闻！

　　6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：

　　持有这块地上所有的物业，70年不出售！

　　据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：

　　在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。

　　经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得。

　　折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。

　　也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。

　　或者说，房子的禁售期高达70年！

　　禁售期的玩法，是今年3月厦门首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到了3年。再后来，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。

　　比狠，我只服佛山，只服万科。

　　我一直就很纳闷，现在A股的大股东不都想逃跑吗？证监会弄出了无数文件，一年好几轮来限制大股东减持。

　　为什么不学学楼市呢？在IPO上搞拍卖制度，竞标制度。

　　比如，今年6月就200亿元的IPO名额，最多给15家企业，现在竞拍，看哪家大股东承诺不减持时间长，谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资，不会有强制平仓的危险。

　　最妙的是，不用改变减持制度，让大股东自己承诺不减持。

　　好了，闲话少说，回到楼市。调控的雷这么多！为什么开发商还拼命抢地？在此引用大伟看楼市的观点：

　　1：归根结底还是钱多！钱太多！
　　房地产企业资金链非常安全，而且是空前安全。

　　2：房企缺地:一二线供应减少，开发商有钱花不出去
　　地少卖是趋势，但这数据基本解释了为什么房企拼命抢占一二线资源。

　　3：规模是最重要的，没有规模肯定最可怕
　　对于房地产企业来说，虽然利润和规模同样重要，但规模肯定是第一位的，有了规模才有获得廉价资金的可能性。

　　4：对政策的惯性思维,都想弯道超车
　　相比往常的调控，收缩战线变成了失败者。对调控的惯性思维，让所有企业不太相信，市场会深度调整，所有手里有粮总比心里发慌好。

　　5：中国房地产市场的刚性需求数量
　　从房地产的发展角度看，中国城镇化的确没有结束，所以市场的波动不太可能进入大周期萧条。这种情况下资金自然会依然青睐这个行业。

　　6：出现了通货膨胀
　　楼市爆发明显的是从一线传递到二线，一二线抑制住之后，三四线现在开启一波上涨，这其实核心原因还是出现了通货膨胀。

　　7：房企进入上市公司时代，国企比例增加
　　从一定程度上，上市公司和国企的资金成本较低，而且需要分摊管理成本，最近拿地的企业最大的一个原因是，再不拿地，就有一群人没活可干。

　　8：其他行业不如房地产行业
　　从全国所以上市公司利润看，除了银行等垄断行业，其实也就房地产还不错，虽然房地产赚钱能力差了，但其他行业能超过房地产的也不多。
　　资金面和土地市场都支撑着房企扩张的欲望：这些情况下叠加下，不拿地咋办？

　　万科和佛山的狠劲，说明了什么？

　　第一，说明了开发商的模式在变。

　　由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。

　　事实上，过去一段时间里，类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试，而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，但自持面积只有一半，没有这次极端。

　　第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。

　　大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。

　　第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。

　　表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。

　　如果这个政策推广到全国，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。

焱伦

房企就是个笑话，土地财政就是最大的恶性肿瘤！

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土地财政就是最大的恶性肿瘤！

atrocity

连股市在中国的作用都搞不清，还来谈股市的改革，真是有意思。同样连目前的房企政策都没搞明白还来谈房市，真有意思。