占豪：“最严楼市调控”，2017年房价会跌吗？

大参考

　　最近，国家对房地产市场的调控力度非常强，各地调控政策纷纷出台。截止到3月29日，今年累计有32个城市出台楼市调控政策。从这次调控楼市的决心和力度而言，应该是中国房地产市场罕有的严厉调控，有媒体甚至认为这次调控史上绝对空前。在手段上，这次调控可谓无所不用其极。

　　以北京调控政策为例，在短短10天时间里，连续祭出了差别化信贷、严格购房资格纳税或社保周期、一年内离婚申请房贷按二套算、“商改住”限购等一系列调控“组合拳”。甚至，为了打击学区房，北京中小学入学准备采用摇号制。另外，北京还加大了对房地产经纪机构的执法检查行动，截止到3月底已有53家房地产经纪机构、分支机构因发布虚假房源信息、异地经营、违规经营等违法违规行为，被注销经纪机构备案。这么做其实就是为了打击中介哄抬房价，相信不久针对房地产商的哄抬价格也会出台出发措施。

　　房地产高压调控是真的来了。那么我们不禁要问，国家为何此时祭出如此严厉的房地产调控政策？未来房价又会怎么走？会发生崩盘吗？

　　1.房地产调控政策出台的时机

　　如果大家还记得，去年中央关于房地产健康发展的政策是“去库存”。之所以要去库存，根本原因是当时住房存货太多，不去库存会影响宏观经济的发展，有可能导致金融系统的呆坏账，也会给地方财政带来巨大困难，地方债、金融系统都出问题，那宏观经济就可能出现系统性问题。

　　在这种压力下，中央推出了去库存政策，当时主要考虑的是三四五线城市。然而，由于去年已经开始实施房地产的“一城一策”，结果各地方政府抓住这一政策空间，不考虑自身的房地产市场情况，快速放松房地产调控政策，结果本来就供不应求已经上涨一年的一线城市房价在2016年初暴涨，很快房价的快速上涨蔓延到了二线城市。

　　结果，“去库存”的经被念歪了。中央想去的是三四五线城市的“真库存”，因为“一城一策”的因素，一二线城市利用政策把本来供求平衡的市场搞成了供不应求，全国总库存看似去了一些，但房地产市场结构性的库存依然严峻。2016年，中国整个房地产市场完全是冰火两重天，一二线城市火爆，三四五线城市冷淡。

　　不过，就宏观经济数据而言，由于一二线城市房价上涨带动了需求上涨，还是刺激了整体经济的数据向好，而且还刺激了其它领域，最终中国宏观经济还是向好的方向发展了。然而，所付出的代价是一二线城市畸高的房价，这不但让一二线城市开始有了比较严峻的泡沫，还给中国宏观经济带来了泡沫破灭的风险。以现在一二线城市的房价，如果继续飙升大幅挤占其它行业的货币资源，很可能会引爆房地产资产价格泡沫，从而引发危机。

　　从去年12月以来，从中央经济工作会议，到中央财经领导小组会议，再到全国两会，房地产调控从中南海走到人民大会堂，成为当前经济社会生活的头等大事。高层会议之所以如此重视，是大家都意识到了问题的严重性。正所谓解铃还须系铃人，2016年房价上涨是因为中央的政策方向和“一城一策”的具体实施，要进行房地产市场调控同样也需要如此，所以我们看到此轮房地产调控的任务最终落在了地方政府身上成了政治任务。针对房地产调控，中央明确要求，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　在占豪看来，此时采取如此严厉的调控房地产措施，根本原因有二：

　　一、房地产市场已经开始有泡沫，再不抑制存在破裂、给宏观经济带来系统性风险的可能。

　　中国房价肯定是有泡沫的，泡沫之所以没有破裂，根本原因是中国宏观经济长期向好和中国正在加速城市化两个因素。但是，以2016年的房价上涨速度，若政府不加以调控抑制，接下来泡沫必然破裂。

　　房地产市场出现泡沫破裂，其严重性可比一场股灾大多了。股灾来了，用政策、资金是可以稳住的，房地产市场资产价格泡沫破灭，稳住的难度可就是几何级上升了，因为房地产不但是实体经济，上下游还涉及到五六十个行业。所以，房地产市场是不能垮的，垮了的结果是大家都遭殃。

　　关于房地产市场的调控，其实我们过去虽然总是说长效机制，实际上几乎所有的所谓长效到最后都执行成短效。譬如，我们之前一直强调住宅的居住功能，结果2016年一二线城市纷纷放开限制对多套房的政策，那显然是借炒房资金吸引各路资金到自己盘子里来的意思，但这么做的结果就是房价上去下不来了，对国家和地方长期经济发展都带来困扰。所以，过去所谓的长效机制，几乎每一次都是要不放得过松，要不收得过紧，就是在两个极端之间来回折腾，最终就是房价一放就涨，一收宏观经济和财政吃紧。

　　但不管怎额杨，现在不能不调控了，于是又出台了系列“最严措施”，中央也强调了长效机制，但能否真正能长效，那还得继续看。

　　在占豪看来，这次能否真正实现长效的关键在于，中国近几年推进的宏观经济转型升级能否实现突破。如果中国转型升级实现了突破，经济结构有了大的改观，中国宏观经济不再依赖房地产，那么这次调控就可以在稳住宏观经济的情况下做到长效。

　　二、需要打压一二线城市房价上涨势头，从而平衡货币流动性结构。

　　一二线城市房价高，涨速快，其吸纳流动性能力极强。本来，房地产市场已经形成了货币“堰塞湖”，如果不能控制住房价，任其继续上涨，搞不好这个货币“堰塞湖”有决湖的风险。更何况，一二线城市的房地产市场都把资金占走了，产业升级怎么办？经济转型怎么办？供给侧改革怎么办？股市半死不活直接融资怎么办？

　　所以，针对一二线城市的房价必须调控，而这次执行的也是“一城一策”，下的任务是“政治任务”，这就有了一二线城市陆续出台的调控举措。打压一二线城市房价上涨势头，是要遏制资金再进一步向一二线城市房地产市场流动的趋势，从而分流资金向产业升级、经济转型、供给侧改革等等政策想让资金去的地方流动。

　　想想看，2017年、2018年将是美联储连续加息的两年，流动性肯定相对较为紧张，此时如果不能将流向一二线城市房地产市场的资金给截住，宏观经济除了面对地产泡沫破裂的风险，还要面对转型升级困难、国家战略推进缓慢的问题。

　　所以，在占豪看来，我们可以认为，这次调控是基于全局的战略考虑，不仅仅考虑房地产市场。

　　2.中国房价怎么走？会崩盘吗？

　　国家“最严”调控政策出台了，大家最关注的肯定是房价走势。中国未来房价会怎么走？这次调控会引发崩盘吗？

　　首先，我们可以肯定地说，中国房地产市场不可能崩盘。这主要是基于三方面因素考量：一是中国宏观经济正在继续向好，这是支撑房价的一个重要因素；二是中国正在加速城市化，这是支撑房价最重要因素；三是中国政府拥有对资源的绝对调配权，有政策、有资源、有需求，中国房价怎么可能崩盘？真有崩盘风险，只要放松政策就能稳住。所以，中国房地产市场不存在崩盘风险。

　　那么，中国房价又会怎么走呢？

　　在占豪看来，2017年开始，中国房地产市场将迎来新一轮冬天，一二线城市的房价将逐渐滞涨，未来中短期内可能会出现微跌，三四五线城市的房价总体保持稳定。

　　对于一二线城市的房价，占豪认为三大因素使得房价将逐渐形成稳中有降、降幅不大的格局：

　　一、这次一二线城市调控政策实打实，必会给一二线城市房价带来一个短期内难以逾越的天花板，房价短期内不但难以大涨，考虑到二手房的转售压力和新房库存的增加，房价将会遇到挑战。

　　二、美联储加息引发的资金链紧张和资金使用成本的提升。

　　美联储加息，必然引发房地产市场的资金链紧张和资金使用成本的增加，这又必然会促使资金链紧张的房地产企业更加积极卖房，这都会对供需产生直接影响。

　　三、市场的观望情绪。

　　政府调控来了，除了政策刻意调控掉的需求没有了，那些本来想买房的人也开始有了浓厚的观望情绪。这种市场情绪，也会对市场供需产生较大影响。

　　不过，考虑到宏观经济正在转好，考虑到中国城市化进程正在加速，考虑到一二线城市对人才和资金的吸引力，房价大跌的可能性不高。

　　对于楼市一直比较冷淡的三四五线城市，个人认为这次最严调控不会波及，因为这些城市很多还都有严重的库存需要去。考虑到这些城市未来将加快放开落户，再考虑到之前这些城市的房价几乎没有上涨，所以未来三四五线城市房价整体会维持相对平稳状态。

　　最后，还是要强调一下：

　　一、一二线城市的核心城区永远是稀缺资源，那里的房价长期都是上涨的，基本不可能下跌，所以进行房产交易要具体情况具体分析。

　　二、一些因政策受益较大的城市或地区，会因为政策因素而导致房价逆势上扬，譬如受益京津冀一体化、北京副中心这样政策影响较大的地区房价就很难下跌。