张平：人民币贬值是中国房地产贬值前兆

大参考

　　自去年8月份以来离岸人民币（CNH）兑美元下跌约6.5%，在岸人民币（CNY）兑美元下跌约6%。国际货币基金组织（IMF）此前测算称，人民币每贬值10%对中国GDP的贡献大概为0.9%。显然，人民币贬值对中国出口型企业是巨大的利好，但是人民币贬值的真正原因并不是为了刺激出口，而是为了支撑下滑的中国经济。

　　一般观点认为，人民币贬值受益最大的是纺织服装、钢铁业、航运业、化工业、汽车业等行业。但是事实并非如此。2015年前7个月机电产品出口增长，传统劳动密集型产品有所下降。前7个月，我国机电产品出口4.44万亿元，增长1.2%，占出口总值的57.2%。在我国机电产品的出口市场中，20%左右的份额在欧盟，1%-19%在北美，还有50%左右在亚洲国家和地区。机电行业出口份额已经占据我国外贸出口的半壁江山。

　　对此，国内专家指出，今年中国央行应把人民币贬值控制在5%左右较为稳妥。同时，央行应更频繁的公布人民币一篮子汇率指数（CFETS）。未来在汇率政策上央行应该更加透明，并给人民币汇率选择一个锚。那么，中国人民币贬值的真正原因是什么呢？

　　首先，中国经济过去经历了很长的高速增长期，进出口贸易顺差扩大，国际游资大量涌入，人民币汇率便进入升值通道。例如，从2010年至2014年上半期，人民币兑美元一直处于升值状态，人民币在这一段时间大约上涨12%。而现在中国经济增长进入了中速调整期，同时实体经济下行压力在加大，所以中国内在的经济形势不允许人民币持续保持强势。

　　再者，人民币汇率一直奉行紧钉美元的汇率制度。从2014年年初至今在美联储加息预期的推动下，美元升值了23%，在此期间，人民币兑美元虽然有小幅贬值但是对其它货币一直处于升值的状态。从表面上看，近二年来美元开始步入强势升值趋势使人民币汇率出现小幅贬值，但同样相对于其他非美货币而言，人民币汇率还是保持着强势地位。

　　人民币兑欧元升值23%，兑日元升值24%。例如，从2014年中期至2015年4月，人民币兑欧元升值了大约23%；2014年5月至2015年3月，人民币兑日元大约升值了24%；从2015年2月至2015年9月，人民币兑印度卢比升值了大约7.3%；自2014年11月到2015年4月人民币兑英镑大约升值了近7.7%。

　　而随着人民币一篮子汇率指数（CFETS）公布后，国内外投资者对人民币脱钩美元的预期不断加强，在脱钩预期强化的同时，投资者预计人民币脱钩美元之后将出现贬值，因为人民币之前跟着美元一起涨得太多，人民币有被高估之嫌。当然，中国央行在去年末加入了SDR之后，就必须担负起减少对汇率市场干预的承诺。随着央行对汇市干预开始减少，人民币汇率就更要走市场化道路。

　　最后，美联储加息是人民币贬值的外因。除了以上中国自身的因素以外，还有一个极其重要的外部因素：美联储加息。美联储加息的预期以及美联储首次加息，导致全球美元回流美国，新兴市场大量的资产遭到抛售。中国作为全球最大的新兴市场也逃离不了资产被抛售的厄运。这是加速人民币贬值的重要因素。

　　面对人民币贬值是几家欢喜几家愁，对于出口企业是巨大利好，但对于借了大量美元债务的中国企业将面临着巨大的压力，因为他们要用更多的人民币才能兑换到等量的美元了。

　　数据显示，从2008年到2014年末发行的1.3万亿美元的债券中，中国和巴西的企业发债占了很大一部分。2015年前7个月来中国企业和银行发行的美元计价债券规模达到570亿美元，创下历史记录。而近年来，在海外发行美元计价的企业主要来源于房地产业。

　　房地产企业之所以成为主要在外发行美元债券者。一方面，房地产企业在国内的融资成本太高，由于受到国内房地产去库存的影响，银行给房企放贷成本高得离谱。民间贷款利率甚至高达20%至50%。另一方面，美元债利率低得太诱人，例如2013年万科发行的8亿美元5年期企业债，利率仅仅为2.625%。对于中国当时缺钱的房地产企业来说就像是天上掉下来的馅饼。于是远洋地产、保利地产等房企纷纷发行美元债。

　　那么，为啥说人民币汇率大跌受伤最严重的是房地产业。其一，房地产企业因人民币贬值正面临着巨大的还债压力。例如，中国某房企之前在1美元兑换6.3人民币的时候发行了1亿美元的债券。现在人民币贬值了，1美元要兑换6.8元人民币。如果以美元计价的债务现在到期，那么该房企，现在就要支付6.8亿人民币，而之前却只需要支付6.3亿人民币，这意味着人民币的贬值，该房企要多拿出5000万元人民币来还债。

　　其二，随着人民币汇率贬值预期的上升，大量国内外投机资本会抛售人民币资产，而换成美元资产，跑到海外去投资置业。本来中国房地产已经历了十多年的疯狂上涨，目前一线城市泡沫继续膨胀，三四线城市正处于去库存的艰难时期。此时如果境内外资金抛售人民币资产转而持有美元资产，那不仅是房企的资金链会受到空前挑战，还会加快房地产业泡沫破裂进程。所以，人民币贬值会让中国房地产业进入全面大洗牌的时代。

　　人民币贬值对于出口型企业来说，是提升了商品的对外竞争力，但对于在海外高举美元债的房企而言，那是一场灾难。一方面目前房企的负债率过高，库存消化不畅，导致资金链甚忧，如果再加上人民币贬值，房企将面临生死考验。另一方面人民币贬值预期加深，意味着大量游资将离开中国，那内地的房地产泡沫都将会加快破裂的进程。很多房企会被清除出局。