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国手：关于房子-------不看后悔一辈子 国手 国庆节期间多地出台商品房限购政策，据媒体报道，一些城市房价开始回落（比如深圳等）或者成交量明显萎缩，看来限购政策终于开始发挥作用了。那么，此次限购政策造成的房价下跌（或成交量下跌）是阶段性的（这个阶段可能很长，在1~5年左右？）亦或是转折点即专家津津乐道的拐点的悄然到来？而总量屡创新高的房贷则成为央行及各大商业银行挥之不去的阴影，这也就是专家学者大声疾呼房地产即将崩盘、中国经济被房地产绑架的种种言行的发源地（所谓上市公司卖一套房子扭亏为盈……之类的报道）；对于想买首套房的刚需一族来说，似乎好日子就在前方，等待观望当然在情理之中；而对于刚刚当上房奴的负翁们的内心忐忑不安则溢于言表。 要回答房地产拐点论这个终极问题，国手也是绞尽脑汁，思来想去还是要抽丝剥茧，拿起手术刀一点一点、一层一层剖析给大家解读： 首先，我们来看房地产绑架经济论是否靠谱？ 这个论断源于M1、M2增速过快，理论上我们M2的总量已经突破年初120万亿正向200万亿挺进？M1哪，就是M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款；M2哪，M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款；好了，最后MO：流通中现金M0，即在银行体系外流通的现金。 最新截止到8月份央行公布的M2总量是150万亿！你要是按照经济学家的简单平均法算算，大概中国人从吃奶的孩子到百岁以上的老人吧，反正能喘气的有一个算一个，人均10万（民间统计）~11.5万元（官方口径）。Word个去，人均才11.5万？也就是说一般一个三口之家总共才不到35万？开玩笑吧你，还M2超发那还？顺便说一下哦，那些归了包最连家臭袜子也算上家产不到35万的，确实拖国家后腿了。 事实上，这个M2是没有算上各类贷款和实物价值的净额！大家仔细看看，如果减去房贷后，银行账户存款+债市等等各种投资吧+口袋里的钢镚儿合计超过35万，才是一个合格的中国式好家庭！是不是按这样一统计就尴尬了，似乎这个标准离我们太过遥远。但是这还不是全部，M2正以10%左右的月增幅在增长。换句话说就是，每月不存个3、5万的就是拖咱国家的后腿儿。 难怪一片哀嚎盛于媒体咦！首先的话啊，这个简单平均法是跟大家一本正经的开个玩笑，你可别当真，认了真你就输了。其此，M2总量中还包含了外汇占款这一块，按3万亿美元计算是18万亿RMB，为了打消疑虑，我们按15万亿计算，但是，别忘了，这部分资金是可以直接转化成贷款额度的，所以我们在计算下面第三点时考虑的是还款风险总量。再此，由于广义货币的大量发行而衍生出的贷款是多少哪？我们还以官方存准金为依据是17%，存贷比的硬性龟腚已于去年取消了，采取浮动考察，基本80~120%之间吧。也就是说按中准存贷率100%-存准金17%，大概齐目前贷款应该在120万亿上下规模，其中外汇占款创造了大约15万亿贷款。这个量大吗？ 绝对数量当然大了，但与GDP比较后结果如何？按15年10万亿美元和今年保增长目标6.5%，我们按6%简单算法，今年是10.6万亿美元(相当于68万亿RMB，按6.5：1算)，感觉似乎（其实是比较）合理。内谁说：啊你每生产一块钱东西就需要两块钱贷款，啊你疯了吧你，效率太低了吧。恩，咋听起来很合理呦，其实不然：且不说工厂前期投入和技改投入这些长期投入，单就贷款本身来看，你可别忘了，统计的时候是眉毛胡子一把抓，只看总量，然后与GDP比较，其实，贷款中有相当一部分是城乡居民住房贷款，这么大一块贷款量并没有与GDP发生哪怕一毛钱关系。而按照每季度公布的金融数据看，新增住房类贷款当仁不让是每季度冠军。按保守估计，如果这类贷款只占总量的30%的话，也有接近40万亿房贷，也就是说用于实体经济的贷款总量大致在80万亿上下。所以，1、这个贷款总量是大致符合GDP需求的；2、而由于城乡居民房贷并不直接作用于GDP，同时也没有挤占GDP应该有的贷款份额，所以从总体上说，房贷影响实体经济使实体经济无款可贷找不到案例，相反的，常识告诉我们，那些房价高企的城市，其就业吸引力也同样高企，其经济活跃度更是名列前茅，企业获得贷款的难度系数就越低（在北京贷款100万与在甘肃武威贷款100万，你认为哪里更容易？）；3、房价过高使经济脱实向虚或脱实向房？实体经济不景气是全球性的，跟房价涨幅过快没关系。此次全球性金融风暴肇始于雷曼兄弟倒台，似乎跟中国房价过高扯不上边吧。全球经济低迷造成企业所在行业景气度持续低迷，就算房价不涨，企业该亏损还是照样亏损（例如15年初至年中，直到中央开始以房地产去库存化为抓手前，房价一直是降的或者说没涨，而经济照样一路下滑。），企业主脱实向房的选择是被动行为，是保全财产的一种方式，而不是主动歇业放弃实体，或者，换句话说，假设房价大幅下降，或就按目前这样不准这些企业主为保值而买房，则必定会出现第二种情况，资金大量流向国外，外国可以置业的地方似乎也不是没有，而且这一现象已经出现，其伴随的RMB贬值更是火上浇油的加速促进企业主资金外流。所以这个指控非但不成立，甚至有可能是别有用心的。从贷款总量的风险来看，考虑到外汇占款整体实现的贷款额度在15~20万亿规模，占比不到总量的20%，也是可以承受的（存准金部分）4、房贷总量辣么大，万一房价跌了，银行不良贷款可就是天文数字，哦呦，想想都可怕？！你不用怕，说真的最精明的最会算计的最一本正经把你绕的七荤八素的就是银行和保险，想让他们赔本？你想多了。请你记住，你的住房贷款合同规定的还款违约责任是，在贷款人全部家当加起来不能偿还贷款的情况下，银行才会申请查封标的物，用一句老百姓听得懂的话说就是：别给脸不要脸，你以为我会查封你那套破毛坯房子？我会直接申请冻结你的所有银行账户，所有房产，并优先查封并拍卖你的现有正在使用的住房，并且只要拍卖价可以抵扣银行贷款及各项损失，就可以成交！（举个栗子：你在顺义买了套贷款200万的房子，你还不了贷款是吧，可以啊，银行会首先查封你静安区那套独立小院，起拍价就定在200万，只要有人出价，理论上可以立马成交。你跟银行玩对赌？小样，你还太嫩了。——PS：据我说知，很是有一部分人就指着这银行推出的房产破产拍卖发了家的，嘿嘿！），事实上，经历了15年股市暴跌的人们应该清楚什么是杠杆，房子30%的首付款本质上来说就是3倍杠杆。你认为你的本金还会回来吗？对于那些死猪不怕开水烫的只有一套住房的所谓刚需家庭，国家规定房产被拍卖后，原房屋所有人有优先承租权。你看看，既然你都能付得起房租，贷款咬咬牙一定能还上！（PS：中外差距由此显现，歪果仁基本是超前消费，没有存款并且贷款一大堆的比比皆是，断贷对他们来说无所谓，房子被银行收走就收走，很正常。要是雷曼兄弟在中国就不会出事了。那么，为什么会有这种差别哪？我们后面详述。） 好了，结论出来了：用一个不靠谱的所谓专家们的什么主流观点来看待房市并指导自己的刚需，认同他们的老愤青们现在还租住在二环地下室看我这篇文章哪！ 第二个问题：房价涨的太高了，买不起啊！ 这个就是太主流的观点，从而延伸出房价必跌论，当然，二十年前就有人高喊房价太高，老观点而已。从长期来看，结果大家都知道，这里不讲了，忆往昔，一环随便挑啊，说起来都是泪。结论就是，房价什么时候都是高高在上的，那些高喊房价太高买不起房子的，恰恰是第一个跳出来捡便宜的买家，自古如此。以深圳为例：这不是才跌了几千块钱吗每平，100平从一千万跌倒980万，你买得起吗？我们来个最狠的，跌到500万！还是买不起。所以，真买不起的就别瞎凑热闹了，别说到500万，到800万一堆的疯子就冲进去了。没你什么事，那种还梦想200一平的时代已经一去不复返了。 这个高房价具有普遍性，即，房价是与不同地区的经济发展水平以及城市发展水平相适应的：一个地区城市治理和经济发展状况可以直观的从当地房价及房地产活跃度得出。 也就是说，深圳的10万每平的老市区均价对于居住在深圳的人来说太高了，同样，郑州老市区1万多每平的房价对于居住在郑州的人来说也感觉太高了。问题来了，当深圳人看到郑州房价辣么便宜时，会不会产生去郑州买房的冲动哪？结论恰恰相反，一旦深圳房价出现下跌，只要条件许可，卖掉自己房子买深圳房子的恰恰是郑州人，道理随后再说。 结论：房子是在什么时候都需要你甚至是你全家、你祖孙三代（没有骂人的意思，大实话）勒紧裤腰带，使出吃奶的力气才能买得起的东西，房子这东西真不是东西！说房价高，是你还没有疼到极点！记住一句老话：盛世买房，乱世藏金！ 买房策略：随时准备着，房价可以忍受了，你就出手！别听任何人劝。 第三个问题：房价为什么感觉一直涨？中国人为什么非要追求户均至少一套自住房？ 其实，宏观看，房价涨幅不大，当然这里借用的就是砖家叫兽的简单平均法勒。房价大幅上涨的城市就那么几个，比如北上深啦，比如苏杭厦南广啦，而广大的三四线城市房价依旧没涨，有些甚至跌了。你不能用北上深来衡量中国整个房地产，同样的，那些没涨的城市也不要太自豪，房子涨价各有各的理由，房价不涨却都有一个通病，那就是城市软硬件环境亟待改善。 我们来看，相对于13亿想过好日子的老百姓，北上深不过是屁大一点的地方。你这话说的，那要是全国人民都到背京去，背京房价还不上了天？冰狗！恭喜你答对了！中国人对户籍制度是深恶疼绝的。而事实上，考察歪果仁的城市发展路径，你会发现，艾玛，全球一个球样，年轻人趁年轻的时候没到自己首都（也可以是经济首都）混的，基本上属于脑残级别。比如我们的邻居大韩民国和大和日本帝国，再比如我们金砖五国，您再瞅瞅，三个国家首都的劳动力人口大体相当于本国其他地区劳动力人口（去除60以上退休老人），全球只有中国除外（印度都不行），中国是自人类从树上跳下来以后，唯一一个特大城市（人口超500万）居然有变态的88个之多（14年人口统计的城市常住人口，如果加上长期居住而没有户口的，保守估计，会达到惊人的100个以上之多！）的国家！这归功于户籍制度。 而这个该死的户籍制度，追根朔源，居然是大秦帝国的大良造商鞅为摆脱陕西人民水深火热的贫苦生活，在变法时直接脱胎于井田制的保甲里长制！而井田制推出的出发点是：大农业农田耕作需要！户口是中国自古以来的定例，客观上促进了各地生产生活水平的整体提升，中国也只有在中国这个国家，打开地图，东南西北中，各地都有发展水平大致相当的城市，直到今天。沈阳人并不羡慕西安人，而西安年轻人的第一就业选择，除了外国北上深，大概就直接本地就业了。这也就是安居乐业成语的最佳体现。接着说，古代对居无定所的人统称为流民，流民的日子大家可以到北京去参观《流民图》，怎一个惨字了得！ 在中国，没钱并不是最悲惨的，最悲惨的人生就是那句大家耳熟能详的彻底绝望的呐喊： 上！无片瓦 下！无立锥之地！ 纵观中国历史，历朝历代历次大规模农民起义（包括太祖的秋收起义），哪一次不是因为广大老百姓高呼着这句口号揭竿而起的！ 房子！是这个民族这个人种从树上跳到这片热土后最顽固的文化基因，忍饥挨饿可以，居无定所不行！ 总结：房价长期看是个别城市一直涨，所以你有机会出手买房。 第四个问题，既然房地产不会绑架中国经济，并且房价什么时候都是要我们咬紧牙关才能承受的，辣么，买什么样的房子比较好那？买房子的标准步骤是那些？ 其实，市场已经回答了这类问题： 1、一二线城市房价持续上涨的内在原因是什么？ 上文已经有所涉猎，现在我们展开讨论。考察一线北上深，我们发现它们有一个共同特点，就是经济活跃度全国最好，三个一线城市各有不可替代的特点：北京——首都、上海——东方时尚之都、深圳——中国科技之都。大家没异议吧。二线的苏杭厦南广，这五大主力虽然不能称什么之都（杭州勉强可以称作电商之都吧），但其城市治理还是可圈可点，关键是，他们都找到了各自城市鲜明特色，而最为关键的是城市经济发展的确还行。年轻人愿意到这些地方发展。其实，衡量一个城市房价高低，首先要看这个城市经济活跃度如何？其次，才是城市景观、医疗教育水平以及城市治安等综合治理好坏；以上各项逐渐实现后，可以实现第三项；最后第三，城市居民的文明程度或者叫做野蛮忍受度（往往这最后一项对于外来人而言是第一个可以切身体会的大类。举个栗子：一言不合就挥拳相向而无人理会，甚至这边厢打的脑浆迸裂，那边一堆人还在举杯言欢，恩，这个地方好得很，房价一定奇高无比！？我看，最好的方法是有能力的话就逃离，越快越好）。当然了，如果当地政府愿意按照这个路径图去发展去治理，则，其潜力会十分巨大。 2、买房如何选址哪？ 恩，大问题，对于刚需来说，只要有一套自己的房子，地点似乎不是问题。其实不然，买房选址比选股票学问大，大就大在，它是以年为计算单位的，买时总价相同或面积相同，过了几年极端情况差价一倍都不止。也就是说，买时一闭眼手一抖一签字，今天就相差几百万，你说选址重要不？ 选房步骤按照“先老后新、先学后景、先小后大”为原则，下面分别说明： 先老后新：以老市区为第一优先考虑。理由是老市区生活配套完善，逛个街啥的方便，同样总价，当然选老市区的房子，如果老市区里还有一手房就更好了。 先学后景：买房切记要为长远打算，这个长远就是孩子上学问题，尤其是所谓的刚需更要以此为第一要务，很可能在今后相当长的时间里你没有能力再购买一套学区房了；在满足了第一条和学区房之后，我们再考虑房子是否有小区景观或自然景观（海景、江景、山景，公园、绿地等）。 先小后大：往往这个步骤下来，你会发现手上的钱可能只够一房一厅或单身公寓的首付了，这个时候，你必须咬牙坚持你的决定。 那些什么儿孙自有儿孙福的论调你在心里就要将他的脸打烂：）给他抽出五彩祥云来！ 为什么哪？原因简单到，买这样的房子不是为了小朋友上学，而是为了尽早实现你住大房子和无债一身轻的梦想的最佳路径图！ 好，最后，我们来看终极问题：此次房地产调控，是房价拐点还是暂时性下跌那？ 恩，从历史经验看房地产不可能一路涨下去，这是事实，但房地产一降到底也是痴人说梦；房地产今后的走势依然是相对于个人平均收入取得一个平衡，即：一个城市个人平均收入增加的快，房价会跟随上涨，一个城市个人平均收入连续持平或下降，则房价会跟随下降。 所以，拐点论的实质是，越是降价的房子没人要的房子越有可能被市场抛弃。甚至是城市，一个房价大幅下跌的城市，在今后十年中国城市博弈中将会被市场经济判死刑！鬼城不是危言耸听，不信你就专门捡便宜去。 拐点论的本质是人口总量将会停止增加，这样看，人口萎缩速度在今后十年会相当惊人！这部分空出来的房子当然是一二线城市里的机会，同样当然是三四线城市的噩梦！如果你的城市还没有按照本文所列出的选房步骤来治理城市，那么，你唯一的选择就是逃离它，毫不犹豫！十年不长，此时不行动，十年以后就是后悔一辈子了。 所以，调不调控，拐点都会到来，只是这个拐点希望不要出现在你家乡。 2016.10.18 文章有大段删节，有些问题这里不展开讨论 ——后记： 磨蹭完本文，一直犹豫要不要发。毕竟跟主流媒体、专家学者的观点相差甚远。 考虑到那些年，我们的家长们傻乎乎的没有把这个关于房子的事跟我们说清楚从而让我们错失一辈子的良机的教训上，考虑到大家对房子的关心，以及那颗“你有难题我就第一时间赶到”的傻乎乎的热心，还是发出来，供大家参考。
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发表于 2016-10-19 14:55:31
