易宪容：温哥华房价下跌对中国楼市的启示

大参考

　　这几天国内媒体把焦点转向加拿大的温哥华，因为温哥华的房价在税收政策出台之后不到一个月立即暴跌，住房销售更是落入了冰点。面对温哥华的房价在一个月急剧下跌，有人认为下一个房价暴跌的地方会传到中国；有人认为温哥华房价的暴跌是对中国近年来的房地产调控极大的讽刺，因为以前不少人认为征收物业税对房价影响不大；甚至有人认为加拿大的房价下跌是一种表面现象，这不仅在于统计时间太短，而且在于统计的样本不全可能不准确等。对此，可见仁见智，根本不需要强求，但有几点对中国房地产市场具有重要启示，其意义是十分重要的。

　　7月25日，温哥华卑诗省(British Columbia)宣布，从8月2日起，将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。8月2日开始实施，在不到一个月的时间里，温哥华地区的房价立即出现暴跌，温哥华的房价在过去28天内下跌了20.7%！在过去三个月跌幅更是达到惊人的24.5%！而且温哥华的房价暴跌，而且成交量更是跌入了谷底。从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达惊人的94%。除了西温哥华外，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。也就是说，遏制海外房地产投资者购买住房的税收政策出台，手起刀落，对住房的价格及住房销售量立即产生巨大的影响。而这种影响也说明温哥华房地产市场几个重要的问题。

　　首先，近几年世界不少城市的快速飚升基本上都中国居民涌入这些城市炒作的结果，温哥华也是如此。从8月12日公布的加拿大房价指数显示，今年7月份加拿大全国房价比6月上涨2%，涨幅最明显的仍然是四大都市区，维多利亚以涨幅3.8%，多伦多涨幅3.1%、温哥华房价涨幅2.3%、汉密尔顿涨幅2.4%。其中，温哥华7月房价已经连续第18个月未出现下降，7月环比上升2.3%。在莱坊Knight Frank公布的全球37座主要城市今年二季度房地产市场报告中，温哥华以36.4%的年涨幅领先其他城市，成为2015年6月到2016年6月间房价上涨最快的城市。

　　而近年来温哥华的房价快速上涨根本不是所谓的供求关系，或供应量不足所导致，而完全是中国在温哥华炒作的结果。根据该省调查，在6月10日和7月14日的五周内，该省内一共发生了19383起住宅房产交易，其中海外买家占到了1276起，也就是6.6%。不过，具体到大温地区来看，在这五周内，大温地区的交易占该省的49.7%，其中海外买家占比达73.3%。

　　也就是说，温哥华地区的房价之所以短期内快速推高，主要是少数海外买家涌入投机炒作的结果。而这些海外买家主要是中国人。劳特利奇在一份报告中称，中国买家在2015年花费127亿加元(约641亿元)在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。加拿大按揭和住房公司总裁Evan Siddall曾表示，在西温哥华三个社区卖出的豪华住宅中，约三分之二的买家是中国人名字。当然，中国居民不仅把温哥华的房价炒高，也把多伦多、伦敦、澳大利亚等的房价炒高。各地的房价短时间内快速暴涨，就是少数人炒作的结果，海外是这样，中国也是如此。所以，征收海外住房投资者额外交易税立即吓阻中国的住房投机炒作者，当地房价立即下跌。

　　其次，严厉的税收政策是遏制房地产泡沫最有效的工具之一（另一工具是信贷政策）。因为，好的住房税收政策不仅是界定住房为消费还是投资的最有效的工具，也是对住房市场利益进行调整的工具。因为，住房作为一种特别的商品，它既可用于投资也可用消费。如果不能够用税收政策把住房的投资或消费功能界定清楚，而是混为一谈，那么这个市场最后一定成为以投资者或投机者为主导的市场。因为，在房价的对价上，投机炒作者永远会高住房的消费者。而合适的住房税收政策则能够让住房的不同功能各得其所。

　　同时，在一个以投机炒作或投资的住房市场，其房价的决定因素并非是实质性的供求关系，即住房的供求平衡，而是房价的市场预期。房价上涨，投机炒作者更是会涌入，因为他们不在于房价的高低，而是在于预期住房购买之后是不是价格会继续上涨。如果房价下跌，住房投机炒作者早就会逃之夭夭，没有一个人进入市场。

　　从温哥华近几个月的情况变化就可以看到，在海外投资者额外交易税没有征收之后，尽管温哥华的房价已经持续上涨多年了，房价也涨得很高了，但是住房投机炒作者预期房价还会上涨，所以，温哥华的房价越是上涨，他们越是涌入，交易量也越来越大。但是当税收政策出台，温哥华房地产市场预期突然逆转，海外的投资者预期温哥华的房价会下跌，从而逃之夭夭，住房的销售及价格同时暴跌。这也就说明了在一个以投机炒作的住房市场，房价的涨跌与实质的供求关系无关，而是与市场的预期有关。如果出台的政策不能够改变市场预期，住房的供求增加量最大也无法阻止房价的继续上涨。

　　第三，十几年来，中国楼市调控之所以会越调越高，问题的根本就在于所出台的调控政策从来就没有把握到房地产泡沫形成的根源所在。可以看到，这些年来中国房地产市场价格为何会越来越高，房地产泡沫为何会越来越大？根本的原因就是政府没有通过房地产税收政策把住房的投资与消费功能区分，遏制投资鼓励消费，而是把两者混为一谈，同时，让住房信贷越放越宽，利率及首付比例越降下降低，从而让中国的住房市场最后完全成了投机炒作的市场或赚钱的工具。

　　看上去，十几年来中国政府一直在对高房价进行宏观调控，出台的房地产政策调控政策也是无数，但是十分奇怪的是，中国政府就是不采取税收政策及信贷政策来遏制住房投机炒作及房地产泡沫，而是采取无数或花样多的限购政策，从而促使这些政策把中国房价越调越高。不知道中国政府这样做是真的不懂，还是装不懂。目前不少城市的房价经过多年的调控调到天上去，一些政府官员还在说要稳定房价。5万元一平方米的住房，北京的一般居民花一年的收入才能够购买一平方米，有些政府官员还在说房价不高，中国房地产市场没有泡沫，不知道这些政府官员扯到什么程度了。看来最大的问题还在于这些中国官员欺负中国绝大多数民众管不到他们。所以他们就一直可以鼓吹中国的房价要上涨，并置绝大多数中低收入民众的利益而不顾。这可能是加拿大温哥华政府用税收政策遏制高房价政策对我国房地产市场的重要启示。