刘晓博：北京上海，楼市山雨欲来！

大参考

　　种种迹象显示，房地产行业将在这个9月遭遇新一轮调控。金九银十，可能落空！

　　据《经济观察报》报道，北京或将很快出台针对“商住”的调控措施，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府，报送方案中的具体调控内容包括：一暂停发放新增商住房产证、预售证等；二重新考察和规划未开工建设的商住项目；三暂停开工未售的商住项目；四不提供新增商住用地。

　　此外，关于上海正在“憋大招”的报道屡屡见诸报端。多家媒体猜测，比较严厉的限贷政策可能在9月1日出台。相比北京整顿商住的政策，打击面更广。

　　一、北京

　　不看数字不知道，一看数字吓一跳。

　　2014年之前北京商住物业成交量占市场的比例不足20%，2015年上升到了28.5%，2016年上半年暴涨至55.9%！

　　也就是说，现在北京每卖出两套新房，其中一套就是商住物业。

　　所谓商住，就是我们所谓的商务公寓。这类房子，往往是以写字楼、综合体之类的名义拿的地，然后悄悄改了规划设计。本来，如果是写字楼，应该是走廊式设计，两边分列办公室，而且不能把煤气、水接入房间。

　　但一些神通广大的开发商就可以做到，而且最终产品不是走廊式设计，而是单元式设计。这时候，房子就基本上是住宅了。除了管理费贵点，不能落户口，没有学位，使用年限短，其他的看不出什么区别。

　　众所周知，北京住宅市场实施了最为严厉的限购政策，外地人不连续交满5年社保是没有资格购房的。但“商住”就例外，因为它姓“商”，所以人人可买。只是首付比例高，贷款期限短，没有利率优惠而已。

　　购买一线城市，特别是京沪的商住物业，是很多外地投资客的选择。这类房子虽然涨不过住宅，但租金回报率高于住宅，加上不限购，所以也颇受欢迎。

　　对于开发商来说，通过商改住也可以获得超额利润，至少没有被套的风险。商铺、写字楼的价值正在被互联网消解，写字楼价格跟住宅的倒挂已经很明显，现在轮到了商铺。一些豪宅的售价，已经超过了临街的商铺，这在几年前是无法想象的事情。所以开发商也有足够的动力去做商改住。

　　在政府眼中，商改住至少有两宗罪：第一，让政府调控人口的努力落空。京沪最近都在控制外来人口，而商住物业成为“人口走私”的利器，把很多外地人“勾引”过来。第二，土地价格不同，商业土地卖不上价，住宅用地现在个个都是地王。

　　所以，在中小城市去库存里，赫然写着“鼓励商改住”的条款。但在一线城市，这是不受欢迎的！所以，必须调控。

　　而且，只要北京出台措施，上海等一线城市肯定会跟进。正因为如此，最近这类房子卖得非常好。如果出台措施，对楼市将有什么影响？

　　对于一线城市来说，这对于住宅构成利好。当然，由于限购存在，大量通过商住进入一线城市的购买力，会被迫进入二线城市寻找机会。二线城市虽然会重启限购，但毕竟力度不强。而且，二线城市的商改住还没有限制。

　　二、上海

　　最近几天，媒体一直风传上海将出台限贷措施，大概举措有：首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。对于后者，还可能上浮基准利率到1.1倍。

　　对于上述传闻，上海官方没有回应。也就是说，没有承认，也没有否认。

　　我个人判断，上海出台楼市新政的可能性非常大。今年3月25日，上海和深圳曾在同一天出台调控措施，但深圳随即在4月1日进行了加码。加码内容非常严厉：几乎将全市二手房交易的官方计税价（评估价）翻倍。也就是说，深圳二手房从4月1日开始，交易税费增长了100%。

　　正因为深圳出手比较重，所以深圳楼市比上海乖巧了很多，即便诞生地王，也没有那样夸张。最近，还出现了新房、二手房成交双双下降的态势。

　　此外，今年以来北京、深圳也都很少推出土地，所以基本上没有诞生威震全国的地王。上海就完全不同，地王一个接着一个，最近更是在静安区出现了可售面积楼板价达到14.3万元每平米的超级地王。所以，上海官方的压力之大，是显而易见的。

　　但整体而言，楼市既定的“分城施策”方针不会改变。一线城市、强二线城市将陆续全面重启限购、限贷，这已经没有悬念。但中小城市，尤其是东北、西北等地区，政策仍将继续宽松。