冉学东：地产业出现围城效应 老乡潘石屹更智慧

大参考

　　目前中国的房地产业发展呈现出明显的围城效应，有人正在拼命往里挤，但是也有人选择退出。

　　8月17日，融信地产以110.1亿元的总价夺得上海静安地王，创下了中国土地成交史上最贵地王纪录，名义楼板价约10万元/平方米，可售楼板价14.3万元/平方米，溢价率139.3%，未来售价基本上将超过15万元/平方米。

　　同时是在上海，也有开发商选择退出。

　　8月17日，在SOHO2016年度中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹表示，将在在上海出售三个非核心项目，分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。其中，SOHO天山广场将在今年年底即将竣工。“我们也欢迎保险公司来参与购买，因为他们是资产荒，我们则需要资金。”潘石屹表示。

　　此前在地产业选择退出的有香港地产大佬李嘉诚，他卖完了大多数大陆的地产业务后，将资产布局在欧洲，不过自从他进入欧洲后，欧洲的经济持续疲软，债务危机从未缓解，加上今年英国脱欧，对金融市场带来极大风险，李嘉诚的退出从短期来看，也没有出现明显的增值。

　　而今年来中国大陆地产界随着一线城市和部分二线城市楼市的疯狂，地王频现，由于许多人认为中国房地产市场存在泡沫，因此银行业开始收紧了对地王项目的贷款，不过在当日的拍卖现场，地产大佬争抢非常激烈。

　　本次土地出让共有18家开发商参与竞买，包括金茂+中铁置业、招商、保利地产、仁恒、中粮、新城、龙湖、华润+华发、融创、万科、葛洲坝、旭辉、融信、世茂、市北高新、雅居乐、合景、金辉。

　　这里既有国企也有私企，可见他们对上海房地产，以及中国未来房地产的前景还是相当乐观的。当然潘石屹SOHO主要还是以输出管理、轻资产模式为主。今年7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价76700元/平方米。这种模式的特点当然是易于控制风险，不过代价是收益率可能有影响。

　　潘石屹在控制风险方面也采取了许多措施，比如今年上半年，SOHO中国决定降低境外债务水平，将境外债务占全部债务的比例从2015年12月31日的56%降至2016年6月30日的6%，这显然是为了规避人民币下跌带来的汇兑风险。

　　SOHO中国出售世纪广场，被解读为重回销售模式，潘石屹对此进行了否认。他表示，持有、租赁的模式不会变化，但永远不变的是市场高峰出货，市场低峰时进货。很显然，跟大多数行业人士的判断不同，至少潘石屹认为中国的房地产已经到了高点。

　　从一线城市的房价看，北京上海等城市跟纽约、伦敦和东京等城市还有较大距离，加上中国城市化进程，以及大城市资源集中的优势，刚性需求持续增大，从这个方面看，似乎房价还有上涨空间。

　　但是从中国经济的大趋势来看未来经济高速增长已经成为过去，很可能是缓慢的下滑，或者稳住再下滑的过程，这是房价未来的背景，这时候一线城市房价是否还会赶英超美，已经很有疑问，因此地产商在购置土地的过程中，还是出现了一定的分歧，不过目前退出的还是少数。

　　不过在笔者看来，老乡潘石屹还是更智慧一些。