刘晓博：央企被约谈，楼市拐点已经出现！

大参考

　　最近几天，一连串的消息和数据证明，楼市的这轮政策牛市已经到了尾声。

　　据今天的“澎湃新闻”报道：

　　一位不愿具名的开发商近日透露，包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。

　　上述开发商表示，各家企业不同，被约谈的央企、国企开发企业都有，主要由所属的监管机构约谈。

　　其实，早在6月8日深圳光明新区“A646-0059”地块拍卖中，本号就察觉出了异常：这次拍卖虽然产生了深圳有史以来的总价地王（140.6亿元），但成交的楼面价只有2.76万元，远低于此前市场预期。在拍卖现场，虽然出现了国企，但数量不多，举牌显然不如6月1日在上海顾村地块中的表现积极。

　　随后，在6月13日的杭州“味精厂地块”出让中，参与竞买的开发商出现了大量央企，包括信达地产、中铁建、葛洲坝、华润、保利等，但最终溢价率只有37.34%。

　　深圳和杭州突然出现的新情况，印证了澎湃新闻的报道，看来央企在土地拍卖中的确收敛了很多。

　　此外，6月13日国家统计局公布的5月份房地产销售情况，也从另一个角度证明了拐点的出现：

　　上面这张图为“全国房地产开发投资增速”，可以看出1到4月的数据明显形成了一个顶部，最新的数据已经开始下滑。

　　上图为全国商品房销售面积和销售额的同比增速，蓝线为销售额，黄线为销售面积，两个线的差距拉开，意味着房价在上涨，销售同样的面积换来了更多的销售额。

　　可以看出，无论是销售面积和销售额，都在5月出现了较大下滑，顶部已经明显走了出来。

　　上图为开发商资金到位增速，主要由开发商国内贷款和购房者的按揭款支撑，可以看出，5月跟4月是持平的，因为房地产交易期比较长，带有一定滞后性。估计到6月份，就会出现显著下滑。

　　国家统计局的数据还显示：5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。

　　也就是说，这轮政策牛市的确起到了一定的去库存作用，主要体现在住宅上。至于写字楼和商铺，库存量继续增长。这两类产品，投资者要非常小心，因为它们不是刚需，不带学位，首付比例高，投资门槛高，受互联网冲击大。

　　射人先射马，擒贼先擒王。引领中国楼市上涨的，主要是一线城市和二线热点城市，而在这些城市最能带来恐慌、刺激购买热情的，就是不断产生的地王，特别是无厘头的郊区地王。

　　而最有条件制造地王的，就是央企。如果央企拿地热情被抑制，被呵止，那么楼市必然将降温。

　　事实上，央行也在踩刹车，M2增速已经下滑到了12.8%，未来几个月会继续下滑。据央行自己的估计，到9月才能回升。如果央行真的有这种定力，那么市场利率必然有所回升，这对于楼市降温是有利的。

　　总之，我的判断是，这轮房地产的政策牛市已经走向尾声。但利率仍然比较低，流动性会不会收紧很难说（央行这样说，未必能这样做到底）。也就是说，政策在微调，而没有反转。

　　一线城市和二线热点城市的楼市，将进入震荡观望期。这时候，刚需者可以出手。至于投资者，可能需要再观望一个季度或者更长时间，才能决定。但有显著人口增量的大城市，从长远看，房价仍将继续上涨。原因很简单：第一，有人口增量；第二，货币超发问题很难解决。