海宁：浅议A股和中国房价的“价值中枢”

大参考

　　编者按：12月21日15:15知名财经博主海宁做客和讯财经微博《盘后微评》，他认为明年政府将延续2012年财政和货币政策的基础上，稍微加大宽松和刺激的力度；沪指2100点是中国股市长期运行的支撑和价值中枢，“月末下跌，月初反弹”现象在明年仍有机会出现；创业板泡沫尚未完全释放，未来该板块平均市盈率会跌到20倍以下；国内房价将要进入新一轮上涨，直到货币紧缩周期的到来；黄金价格回调，主要由于第三季度过度投机式上涨后，短期投机热情消退导致的，当通胀进入上涨通道后，黄金会延续牛市行情。

　　嘉宾简历：徐国兴，网名海宁，知名财经博主。毕业于中国金融学院（对外经贸大学），曾就职于中信银行，美国益百利公司（Experian）数量分析师。现任北京融金智联投资顾问有限公司投资总监。专注于研究国际国内经济周期和货币政策，海内外金融市场，注重客观量化分析。著有《经济大周期：踩准经济节拍再投资》一书，该书从务实，实证的角度分析中国经济周期、货币政策周期以及中国猪肉，股市，GDP，CPI，螺纹钢，大豆等大幅波动的趋势和成因。

　　2100是股市长期趋势的价值中枢

　　馨月(博客,微博)：记得12月3日的《盘后微评》您谈到：现在再看跌中国股市，已经是一种非常廉价的观点，股市越来越有吸引力了。随后A股市场出现连续上涨，现在您对股市的走势有什么新的看法？

　　海宁：“月末下跌，月初反弹”，在2012年上演了7次（1，4，8，9，10，11，12月）。这一次大反弹前，上证指数累计跌幅达到500点，应该超跌反弹了。成交量持续萎缩到前期高点时期的四分之一左右，“否极泰来”终于发生了。“月末下跌，月初反弹”明年还会有机会出现。

　　A股价值中枢。我在11月份写了两篇博文，讲上证指数2100点（2000点-2200点），是中国股市长期运行的支撑和价值中枢，受到几乎一致的“反对”。个人认为A股即使出现向下较大幅度偏离（比如上证指数跌到1750点附近），未来1-2年内上证指数收复2100点的问题不大。

　　创业板泡沫尚未完全释放。就投资的安全边际而言，创业板目前估值依然偏高。股票历史上很少发生整体平均市盈率从60倍以上俯冲下来，会在27倍附近见大底。个人依旧认为创业板平均市盈率会跌到20倍以下。

　　“进可攻，退可守”。现在是投资“进可攻，退可守”的可转债的好时节，因为债券熊市在未来3到6个月的可能性较小，而股市复苏上涨概率在上升。事实上工行转债已经大涨，石化转债涨幅也比较可观。未来其他低风险的可转债品种，还存在不少机会。

　　馨月：A股市场也出现了多年不见的喜人行情。对于2013年，中国宏观经济以及中国的资本市场怎么看？

　　海宁：久旱逢甘露。如果以11月16日为对比的起点（美元指数见顶于81.45点），全球股市加权平均涨幅超过7.5%，超过了上证指数的涨幅。不少宏观经济环比数据10月份就已经在好转，企业库存情况也在好转。房地产市场在转暖。北京深圳的房地产库存，去化率已经到6，7个月了。

　　中国和世界宏观经济，2013年有望进入一轮弱复苏，A股上半年可能有一轮上涨行情。2013年下半年太遥远，需要结合外汇占款，布伦特原油价格来看。如果出现货币政策两次降准，外汇占款连续3个月在1000亿人民币以上，布伦特油价下跌到90美元以下，则A股上涨值得期待。　　　　

　　货币宽松下楼市迎来新一轮上涨

　　馨月：最近一段时间楼市出现年终翘尾的行情，一些地方的成交量和房价呈明显上涨的趋势，在这个时候，中央经济工作会议提出"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇"，很多专家由此判断明年房地产调控会加码。您如何分析的？

　　海宁：新一轮上涨。个人认为这不是“年终翘尾”，而是新一轮上涨的开始。库存水平正常的城市房价，将进入新一轮上涨，一直涨到下一次货币紧缩。中国房地产市场，主要受货币政策影响，其次是库存周期的影响。2005年，2008年，2011下半年到2012上半年，三轮房地产回调都是在中国货币紧缩后出现的。我的量化分析显示，“货币政策”以外的各种政策对房价的影响力，不到10%。

　　财富转移。经济学研究财富的创造和分配机制。金融学研究风险和收益的配对机制。在目前的货币政策和通货膨胀速度下，那些取得4.5%贷款利率的公积金住房贷款的人们，获得了来自经济体内其他人的财富转移。经济学讲没有免费的午餐，这些财富来自其他群体手持人民币的购买力的下降。市场出现了套利交易，就是不缺钱也要申请公积金贷款，然后投资到高收益率的产品中去，获取利差。

　　价格中枢。在当前国际国内的货币政策下，北京上海深圳的房价，2万人民币每平方米，基本就是重要的“价值支撑”，往下空间很小。三四线城市，如果库存水平正常，一个教师的月薪每平方米的房价，基本就是该城市的“价值支撑”了。

　　政策打压。我相信明年“打压房地产投机”的调控会加码，但是自住区域的房价还是会上涨，尤其是北京深圳的库存水平已经下降到牛市临界点了（6，7个月）。房地产市场调控，2004年就开始了。当然无自住需求支撑的纯粹房地产投机，未来会越来越难，温州和鄂尔多斯(600295,股吧)就是例子。

　　馨月：为什么说一个教师的月薪每平方米的房价，基本就是该城市的“价值支撑”了？

　　这是你个人研究的衡量标准还是借鉴其他？

　　海宁：房地产行业和教师行业，都是“非贸易品”。也就是说，房子无法从一个地方运到另一个地方，教师也不会大规模从一个城市转移到另一个城市。教师工资基本代表了当地的经济发展水平和人们的收入水平。用教师工资去衡量房价，有一定参考价值。目前还没有发现比教师工资更好的，能代表当地收入水平的有效参照标准。

　　这是我个人的看法，没有参考任何人的说法。10多年前就有人问我为什么发达国家的教师，水管工的工资相对中国而言那么高的时候，我用经济学中“非贸易品”来进行解释。而房子正好也是“非贸易品”。通俗地讲，富人家的保姆和家庭教师的工资高。

　　人口净流入。一线城市由于人口大量流入，出现了竞相“压榨”想买房的人们的支付潜力的情况，目前一对“快递员+保姆”夫妻的月收入合计可以达到8000人民币。房价每下一个台阶，马上就会出现相当数量的自住需求家庭购房。

　　馨月：房产税未出台是造成房价投机性上涨的重要原因吗？

　　海宁：房产税推不推，房价都会涨。房产税会在某种程度上打压房价。但是房产税即便推出来，其打压房价的效果，也无法完全对冲掉中美货币宽松的推涨力量。也就是说，房产税推不推，房价未来1，2年都会涨，直到下一轮货币紧缩。　　

　　国内温和通胀下黄金延续牛市

　　馨月：中央经济工作闭幕，您认为这次会议有什么亮点？未来的财政政策和货币政策会有所改变吗？

　　海宁：稳中求涨。网上有很多人早已有各种解读了。我的解读就是明年会放任温和的通货膨胀，“稳中求进”在我看来可能就是“稳中求涨”。但货币政策不会进行强烈的货币宽松。个人认为明年政府将延续2012年财政和货币政策的基础上，稍微加大宽松和刺激的力度。

　　馨月：美国QE4出台后，外盘反映平淡，内地股市和商品上涨略有上涨后随即调整，您认为美国此轮量化政策是单纯的印钞，还是另外有更深的含义呢？

　　海宁：将美元宽松进行到底。美联储已经向市场明确其政策目标：就是在通货膨胀率低于2.5%的时候，会一直维持货币宽松，直到失业率下降到6.5%左右。由于美国长期债券的收益率已经非常低了，用新印的电子货币，去替换市场上的债券，有一定效果，但是效果有限。

　　房地产泡沫进行转移。美元要从全球货币的角度看，1988-1989年美联储货币紧缩后，欧美日本房地产见顶大跌；1990-1992年欧美日本货币宽松，东南亚香港房地产随后暴涨到1997年泡沫破裂。2008年美国次贷危机后，金砖四国和香港，新加坡，瑞士等地房价大涨。未来香港房价还将在美联储宽松政策下继续上涨，直到美联储连续货币紧缩（预计要到2016年了），或者出现香港大量明星炒房的过热投机狂潮。这是全球资本流动的必然结果。

　　馨月：黄金走势最近较为迷离，美联储第四轮量化宽松后，黄金期货价格不涨反而下跌，已跌破1650美元每盎司，您认为金价明显不振的主要原因是什么？

　　海宁：川菜不放辣。没有通货膨胀配合的黄金，就像川菜不放辣类似。黄金价格回调，主要还是由于第三季度黄金过度投机式上涨之后，黄金投机热情消退。印度，中国等国家等对黄金的需求并未大幅增长，印度经济增速，创过去十年最低。个人看好通货膨胀进入上涨通道后，黄金延续牛市。

　　投机式上涨，往往出现从哪里来，会哪里去的情况。这种模式（大涨，然后跌回起点），各种投资品种上都出现过。

　　海宁与和讯网友互动精彩问答

　　网友： 空仓，问今年入市还是明年3月之后比价好？

　　海宁：11月底，居然上演了”最危险的地方最安全“。今年经常出现的“月初反弹'行情的机会已经过去了。

　　网友： 民生银行(600016,股吧)后市该如何操作？

　　海宁：笼统地说，爆拉后的追涨，都没什么好果子。银行股的可转债值得关注。民生银行要发行可转债。

　　网友：老师对2013年的楼市走向有何评价？

　　海宁：叫老师太客气了。我的看法不一定对。仅供参考。希望各人有自由之思想，独立之人格之外，还有独立的财经看法。 整体看涨房价，只是涨幅没有2007年，2009年厉害，直到下一轮货币紧缩的到来。中国以前三轮房价回调，都是在真正的货币紧缩之后发生的。恐怕不是巧合。货币政策，对房价，股市的影响特别大。

　　商业嗅觉。个人非常佩服一些商业嗅觉灵敏的投资者，很多并未受过专业教育。投资界，常识和商业嗅觉很重要。北京，深圳的房地产投资者，比股市投资者商业嗅觉灵敏。不是吗？

　　“房价要跌，股市要涨“最受欢迎，可惜古今中外，这样的组合机会非常少。“房价涨，股市涨”同步的时间段倒是非常多。中国2001-2005还出现了”房价猛涨，股市跌“的情况。

　　网友：对于城镇化的提法，百思不得其解。过去几十年高速发展就是城镇化。成也城镇化，败也城镇化。以投资驱动城镇化还是以需求拉动城镇化或是出口带动城镇化。有学者提出新三驾马车，美其名曰信息化、电子化、民生化，以取代消费投资和出口。这不胡扯吗？

　　海宁：我非常认同您的看法。过去十年，是城镇化飞速发展的十年。但是很多县城，乡镇的医疗，教育水平，文化设施有待补课，提供，以吸引人们留在小城镇发展。

　　网友：据传对冲基金巨头鲍尔森因为面临巨大的赎回压力而不得不大肆卖出黄金，导致了金价在美元走软的同时下跌。而您认为金价长期走牛，长期看高3000美金，我对此表示不认同。您基于什么因素如此看好金价呢？

　　海宁：不认同是正常的。都认同就是泡沫顶峰了。我也看到所谓有机构建议客户赎回鲍尔森的黄金基金。但是个人看法，第三季度黄金的投机式上涨，必须从哪里来，滚回哪里去。没有通货膨胀配合的，黄金投机式走牛，没有支撑。

　　网友：请问，黄金明年年初能买吗？金条或纸黄金，最近跌得比较狠，现在入手很好吧？

　　海宁： 非常个人的，可能不准确的看法，黄金向下砸到1530美元是个机会。

　　馨月：非常感谢海宁对于未来股市、楼市以及宏观经济政策的解析，也感谢场外网友的热情参与，本期访谈到此结束，下周我们再见！

　　海宁：总结陈词：个人看法，不一定对。仅代表个人看法，不代表机构观点，也不形成任何有关投资方面的建议或劝诱。投资有亏损风险，持币有购买力缩水风险，敬请留意。谢谢。