刘晓博：关于楼市，这几句话你应该知道！

大参考

　　北京在向东、向南发展，上海在全力深耕浦东新区，深圳的发展方向是哪里？

　　熟悉深圳的朋友也许会回答：当然是向西！

　　从福田中心区到南山，再到前海、宝中。当发展的势能顶到海边之后，转头向北，也就是机场南、机场北片区。这里兼具深中通道、新会展中心、沿江高速和广东发展主轴（南沙-虎门-前海-蛇口）等众多概念，当然是值得深耕的区域。

　　然而，就在大家沉溺于向西、再向西的观念中的时候，深圳新一届政府亮出了东进战略。今天（5月8日），深圳特区报在头版头条位置重点报道了深圳“东进战略领导小组第一次会议”。

　　深圳主要领导悉数出席了这次会议，会议通过了《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》及相关配套方案。这个方案向我们展示了深圳东西并举、争夺腹地、面向下一个10年的雄心。

　　熟悉深圳的人，对下面这张图不陌生：

　　这是深圳最新的行政区划图，6个行政区加上4个新区，犹如一只展翅高飞的大鹏鸟。从发展重心上看，南北向的红岭路不仅分开了福田和罗湖，如果将其延伸，正好将深圳一分为二。西边5个区的GDP占了全市的65%左右，东面5个区只有35%左右。房价也是如此，西面的房价明显比东面贵，虽然东面空气更清新，大海更蓝。

　　从地图上我们还可以看出来，深圳的中心区明显位于整个深圳的西南角。最近这些年来，广东省为了实现均衡发展，提出了几大组团合作发展的概念。广佛肇、珠中江、深莞惠为三大组团，深圳带着两个小弟东莞和惠州一起混世界。

　　上图：龙岗坪山（图中红框位置）显然更靠近深莞惠的地理中心。

　　过去10多年，三大城市组团的发展趋势非常明显呈现了深莞惠最强，广佛肇次之，珠中江最弱的局面。在此前的专栏里，我曾从人口增长、资金增长两个角度分析过。

　　正是由于深圳发展能量巨大，新一届广东省委将河源和汕尾也纳入了“深圳集团”，也就是所谓的“3+2”格局。从下面两张地图上可以看出，由于深圳中心偏于西南角，无论是从带动东莞惠州的角度，还是东莞惠州河源汕尾的角度，深圳都需要东进。

　　所以，深圳东进不仅仅事关自身的均衡发展，还事关能否完成省里交办的带动4市的任务。

　　上图：“3+2”格局下，深圳显然需要一个东部中心来辐射东莞、惠州、河源、汕尾。

　　于是，龙岗和坪山必然要成为深圳发展的新的中心。

　　刚刚通过的《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》及相关配套方案，向我们展示了深圳的万丈雄心，至少有以下8条内容你应该知道：

　　1、将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极，与“福田-罗湖”中心，“南山-前海-宝安”中心一起，共同推动深圳形成东西均衡、南北协调发展。

　　这句话是文件的原文，你注意到“乃至更大区域”几个字了吗？

　　2、投资额：计划总投资1.4万亿元，完成项目342个，其中“十三五”期间计划投资5600亿元。

　　3、新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道。天哪，14条城市轨道！

　　4、研究东部水上机场建设可行性，及早谋划东部第二机场。我此前曾多次预言深圳将在东部规划第二机场，终于得到了证实！想想北京第二机场和浦东机场对当地经济的带动作用吧。

　　5、未来五年，东部地区将加快建设创新产业带和黄金海岸旅游带，使东部地区成为“中国制造2025”重要的集成创新和产业化基地。注意，这里规划档次非常高。

　　6、未来五年，深圳计划投资200亿元以上，在东部地区新增医院床位数约1万张；五年内，深圳计划投资130亿元，新增普通高等教育学位约4万个；计划投资12亿元，新增普通高中学位约7000个。所以，这里将来不缺学位房。

　　7、在新一轮城市总体规划修编中，全面提升龙岗-坪山中心发展定位，建设与西部中心功能协同、交相呼应的东部中心，打造深莞惠经济圈（3+2）综合服务核心区。看懂了吧，“龙岗-坪山中心”目标直奔“3+2”，是为了辐射东莞、惠州、河源、汕尾！

　　8、东部地区将建成世界级的美丽湾区，全面优化岸线功能布局，保护优质生态资源。新建一批市政公园、森林公园、湿地公园，建设“天蓝、地绿、水净”的美丽湾区。这是规划中最浪漫的句子，想想西涌、东涌、坝光那些美丽的海滩吧，将来肯定会更加惊艳！

　　西部的前海、宝中、机场南北片区仍然在建设之中，未来还将有大面积填海；现在，东部的龙岗、坪山又开始了更加雄心勃勃的建设。深圳显然进入了一个新时代！