占豪：70年土地使用权延期该不该收费？

大参考

　　最近，由于温州房屋土地20年租用期到期后需要缴纳的高额土地续租费用引发关注，相关讨论颇多，占豪也谈一下个人看法，供参考。

　　关于房屋土地使用权70年到期后续期现阶段本应不是主要问题，但由于房改后最初的一批房屋土地使用权只有20年、30年等不等的年线，如此就开始有少部分房屋涉及到了该问题。由于涉及到每个人的未来利益，所以也就引发了舆论关注。

　　关于到底土地使用权到期后该不该续费的问题，我们需要对相关事情做一个厘清，否则就可能因小失大。

　　首先，我们知道，城市土地是国有土地，虽然在上面盖了房子，但土地的产权是归国家全民所有的，这并不会因为上面盖了房子就更改了土地所有权性质（中国的所有土地只有两种产权，一种是全面所有制，一种是集体所有制。城市土地是国有土地，属于全民；农村土地属于集体）。考虑到土地作为最寄出的生产资料其所有制关乎到国家政权的性质，所以我们国家不可能对土地进行私有化。对于中国这个人多地少的国家来说，一旦土地实施私有化，那国家基本就被资本财阀所控制了，就像香港一样，所以这个性质是不可能更改的，执政党不会答应，老百姓也不会答应。所以，保持土地的性质是基础，这是不可变的部分。

　　其次，根据物权法的相关法律安排，我国明文规定当土地到期后自动续期。然而，问题在于，关于“自动续期”的法律解释没有，到底到期后是“免费自动续期”还是“收费自动续期”，法律条文没说清楚，缺乏顶层设计，于是温州地方就有了高额土地续期费用的问题。

　　那么，续期到底该不该收费？对于这个问题，舆论肯定是不想缴费。但不缴费显然也是存在问题的，因为如果自动续期不缴费的结果就是土地属性实际上被私有化了，很显然长期看这是行不通的。因为一旦土地实际私有化了，国家的属性就可能发生变化，上述严重问题也就发生了，所以这个是不可以的。

　　既然结论还是要收费，但如果直接收取高额的土地续期费用，这显然也不太合理，这是群众的一个负担，将来会因此出现严重的社会问题，对国家的政治稳定和经济发展都是不利的。所以，这里就存在一个不能收费过高的问题。

　　不能收费过高，如果只是象征性地收费，这里就又有了另一个问题，当房屋出现交易的时候，拥有更大房子的人实际上是占了大便宜，考虑到土地属于全民，这意味着富人在土地到期后的后续资源分配上获得了更多好处，这会进一步拉大社会的贫富差距，对政府进行转移支付和维护社会的基尼系数是不利的。

　　既要避免土地实际私有化，高额收费影响经济和稳定，过低收费又会导致资源分配的严重不公，会拉大贫富差距。那么该如何是好呢？这该如何平衡解决呢？对此，占豪有如下建议：

　　一、自住象征性收费。

　　对于不进入市场交易的自住房，个人认为应该允许以较低的费用续期，这叫自住续期。如此一来，那些只是自住的房屋就不必增加太多负担，也就不会产生大的社会矛盾，不会为家庭徒增大的经济负担，有利于社会稳定和经济的正常运转。

　　二、交易时收取土地增值调节税或较高的土地租用续期费用。

　　一旦房屋进行交易或要进行二次开发，那么土地的增值部分就显现出来了，如果对这一环节不进行控制，就会造成社会贫富差距拉大，全民资产的流失。对于这一环节，个人建议采取收取土地增值税的方式，即将土地增值的部分以较高的税额收入财政。或者此时再收取较高的土地续期费用，这样二手房市场也就不会影响新房房地产市场，对经济稳定有好处。

　　总之，占豪的看法是，一定不应该向广泛的自住房收取高额的续期费用，这既会带来社会稳定问题又会带来经济问题，不可取。但是，当房屋出现交易的时候，这个费用直接摊到了市场里边，那么现在一手房市场和二手房市场的那种市场环境的延续性就在，对经济和社会稳定都有好处。