余丰慧：一线城市楼市调控效果有待观察

大参考

　　一线城市楼市已经坐在火药桶上的比喻，一点也不为过。本轮深圳、上海等一线城市房价疯涨带来的风险要远远大于上一轮。因为，本轮的房价推动力是风险畸高的高杠杆资金。

　　对此，一线城市的深圳、上海开始出台楼市调控政策。上海在楼市调控最为关键的房贷政策上提出三条：第一，房贷利率折扣统一上调为最低9折；第二，执行“认房不认贷”政策；第三，二套房政策中，严格区分普通和非普通住房，普通二套房的贷款首付最低5成，非普通二套房最低为7成。而此前，上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别（3月24日 21世纪经济报道）。深圳也出台了严厉调控政策。

　　这些楼市调控政策最终效果会如何呢？会否抑制住疯涨的房价？降低房地产金融风险呢？需要具体分析、深刻剖析。

　　对于房价来说，涨价没有什么可怕的。关键要看推动涨价的动力是什么？如果是自住型需求包括首套房与改善型住房，那是健康的需要。在这种需求下房价上涨，完全是真实供求关系作用的结果。出路在于，加大住房供给即可。但如果是投机投资炒房需求推高的房价，一方面加大供给也不会起作用，另一方面房价只能涨不能跌，否则包括炒房客、银行贷款以及其他资金链条都会断裂，最终必然爆发金融风险。

　　究竟一线城市房价暴涨的原因是什么？供给端并没有大幅度下降，肯定发生在需求侧。从需求上看，自主型的首套房与改善型的二套房都掀不起多大风浪，肯定又是投资投机性疯狂炒房的“魔鬼”需求进入了市场。而支撑投机性炒房魔鬼的不是“别人”，正是货币信贷宽松以及去年将股市整到“股灾”的所谓场外配资。操作“魔鬼”的主要是：开发商、中介机构、众筹平台和P2P平台。手法与去年股灾如出一辙，不过，瞄准的是整个购房款两成三成的首付款。这就使得购房者几乎不用自己首付一分钱或者付一成首付就可以购房了，资金门槛大大降低，而风险隐患大幅度提高。购房者不用首付的结果是购房款全部是借贷性负债，还本付息压力倍增。收入稍稍不稳定或者下降，断供发生几率极高。同时，利率上涨，监管政策收紧等可能引爆整体风险。

　　去年酿造股灾的凶手之一的众筹、P2P等的场外配资“魔鬼”，摇身一变、乔装打扮，已经进入到了房市里。中国房市目前的状况曾经在2008年金融危机以前的美国见过，没有任何收入的乞丐，中介都敢于给其融资买房，最后爆发次贷危机，最终引爆金融危机。这个状况在上个世纪80年代的日本也见过，买房资金门槛极低，投机投资炒房热火朝天，最终是泡沫破灭，整个经济至今没有恢复元气。这种状况在去年的中国A股见过，高杠杆资金包括融资融券、众筹、P2P等场外配资疯狂进入股市，或预示着楼市要重蹈去年股市覆辙呢？

　　上海、深圳等城市及时出台调控政策是完全必要的。从已经透露的房贷调控政策看，无怪乎三个方面：一是提高房贷利率，二是提高或从严执行房贷首付款比例，三是遏制场外配资，重点是抑制“首付贷”等。当然，从严执行限购政策，以及是否动用税收调控杠杆等都是可选项。

　　这些政策推出后，应该会有一定效果。不过，以笔者看，效果或没有期望的那么大，既是一时有些效果，或很快会“死灰复燃”。

　　从具体调控政策上分析，先看房贷政策，比如：上海将房贷利率折扣统一上调为最低9折，根本起不到什么作用。因为，贷款基准利率已经非常低了，况且还打9折呢。目前，5年期以上贷款基准利率为4.90%，打九折后为4.41%；公积金五年以上贷款为3.25%，打九折后为2.925%，都处在非常低的水平。需求方根本就感觉不到。

　　从首付款比例上看，房贷首付款比例政策是针对体制内的金融机构，主要是商业银行的。而随着互联网金融、民间融资等市场开放程度越来越高，首付款通过借贷形式已经不难筹集到。房贷首付比例政策已经被大大弱化了。况且，调查购房对象首付款来源难度非常之大。这项政策轻易被规避绕道已经屡见不鲜。因此，房贷收紧首付比例效果也需观察。

　　行政手段的限购政策已经形同虚设。

　　从目前全国楼市调控政策分析，对于统一市场，试图实施“因地施策”的楼市政策，执行和操作难度非常大，基本是理想主义。市场是统一的，资金资本是流动的，包括房地产市场在内的各要素哪里有钱可赚、哪里有利可图就向哪里流动是必然的。“因地施策”的楼市调控政策对一线城市效果或差强人意。

　　从货币政策上，只要实施宽松的货币政策，只要不断降息降准、大力度逆回购和再贷款放水货币，一线城市房价就很难降下来，单大独奏的调控政策必将被流动性货币洪水所淹没。

　　最为关键的是，房地产上系着形形色色的利益群体包括地方政府在内，都是掌握着政策生杀大权、影响力巨大者，真正想让房价下降者基本都是弱势群体。在这种氛围下，包括地方政府在内是否真心想让房价走低，是否真心调控房地产，还是要打问号的。

　　总之，对一线城市新一轮房市调控效果不能期望过高。