张敬伟：沪深调控楼市是降温也是纠偏

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　　最近一线楼市过热，激起舆论场关于京沪广深一线城市调控楼市的传言。现在，上海开始行动起来，看来舆论和民意对市场节奏的把握和政策面的反馈还是相当同步的。

　　3月25日，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。首先是从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限为满五年；其次是从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；最后则是严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

　　很严厉。之前政策面为了去库存释放的政策利好，在沪上基本不适应。抑制外地人购房、提高二套房首付比例、严禁加杠杠购房。

　　上海楼市调控陡然严了起来，是有市场逻辑的。这两个月的上海楼市，呈现出热得滚烫的态势。这既有楼市去库存楼市利好政策的刺激与传导，也是上海这个城市对外地人一贯的吸引力。但是上海楼市的热－－当然也包括京、穗、深乃至紧随其后的杭、宁等准一线和二线城市，并非中央区楼市库存的重点。因为这些城市根本就不存在库存积压的情况，至多是商业楼盘有些过剩。

　　从中央到这些城市的治理者，并不希望楼市逆势而涨，也不希望首付贷这样的金融产品对楼市过度刺激。否则，这些城市的楼市投机一旦形成，不仅可能造成系统性的金融风险，也可能造成一线楼市真的过剩。

　　上海等一线城市的楼市吸引力不仅在于上海本市人－－所谓户籍人口。而是全国乃至全球，都有购房落户需求。因为，中国一线城市不仅聚集了最优质的社会民生资源，如教育、卫生、信息等；这些城市的居民和他们的下一代还享有其他特权。京沪等地著名大学，在京沪招生人数多，相对言分数也低。一旦拥有京沪户口，人们将在工作、学习等社会生活的各个方面，就拥有起点优势。

　　在一线城市购房，也许无法落户。但是起码可以享受在这些城市的部分特权。因为资源和权利要素，京沪广深等一线城市的楼市从来就没有冷过，楼价也是逐年提高，最差只是涨得少。正因为如此，即便是不打算在一线城市居住的外地人，也认准了这些城市楼市稳赚不陪的投资价值。因而，在这些城市购房，也成为一直以来的投资选择。而这，又推升了这些城市的房价。居大不易但炒房热不停，是一线楼市面临的现实尴尬。

　　值得一提是，这些城市的治理者对于人口涌入和炒房过度也不堪其扰。因而，在户籍制度改革越来越宽松的情况下，一线城市实行的限制入户的政策。对于购房，也是有所限制。上海此番实施最严格的限制政策，也凸显这个中国最大的经济中心对于楼市过热充满忧虑，不得不用权力之手干预楼市。

　　楼市相当分化和紊乱。全国库存面积又不同数据版本，但保守估计也有66亿平米左右，要完全消化需要5年多时间。但这些库存不是在上海，也不是在其他一线城市，而是分布在三四线城市。2月份的数字表明，一线城市楼价涨得快，二线城市也受到了传导，但是三、四线城市市场依然萎靡。上海呢，新建住宅价格比上个月上涨2.4%，同比去年上涨20.6%，二手房环比涨幅达到5.3%，同比上涨20.3%。

　　可见，上海调控楼市，是符合市场逻辑的。不仅上海如此，其他一线城市估计近期也开始步上海后尘。

　　3月25日深夜，深圳市政府出台楼市调控最新政策。相比上海，深圳楼市政策相对温和。一是非深户购房社保1年改3年；二是首套房贷款还清，二套房首付最低4成（此前是3成）。此外，二线城市武汉也加入调控城市行列。

　　一线或个别二线楼市的楼价虚热，亦凸显中国投资者缺乏更有效的创富途径。紊乱的股市令人心有余悸，买房--尤其在一二线城市购房，才能让人觉得稍感安慰。但这并非楼市治理的重点，今年楼市重点是三四线楼市的去库存。这一主题不容忽视，一二线楼市的调控政策，还应紧紧围绕着有效的去库存展开。