吴其伦：“二次房改”应以政府转变态度为前提

大参考

　　近来，深圳、上海、北京等特大型城市房地产市场的急速升温吸引了广泛的公众注意，也使住房和城乡建设部将更多的精力投入到了稳定特大城市房地产市场上来。但是，尽管如此，住建部的另一项重要工作已在悄然提速。

　　这项工作就是“进一步深化住房制度改革总体方案”（下称“二次房改”）的起草与制定。按照中央的统一安排，“二次房改”方案的拟定已经明显提速，住建部目前已经完成了二次房改的草案起草工作，其他工作正在进行当中。

　　1998年房改以来，中国房地产走过了飞速的发展历程，在显著改善民众居住条件及城市面貌的同时，也给中国社会带来诸多不利影响，其突出表现是投资过热、房价疯涨、房屋过剩、社会矛盾激化。可以说，中国房地产已经到了非改革不可的程度了。    诚然，“二次房改”提速是一件振奋人心的事，可怎么改是个问题。此番住建部启动“二次房改”的核心思路是“租购并举”。作为配套手段，住建部正在拟定关于充分发展住房租赁市场的意见。同时，在“二次房改”的思路当中，国有资本组建大型房屋租赁企业发展租赁市场，也已经在一定程度上形成了共识。

　　而在去年年底，住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作会议上提出要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作重点，建立购租并举的住房制度。

　　可以看出，“二次房改”着力点是制度建设，而制度建设的核心是“购租并举”。从当前房地产市场的突出矛盾看，“购租并举”能在一定程度上改变供需双方的心态，利于房地产市场迈向健康有序的发展通道。

　　不过，就“二次房改”而言，制度建设只是策略层面的设计，而在战略层面却没有明确。笔者以为，欲令“二次房改”顺利实施，政府须从战略层面转变态度。

　　首先，政府应摈弃土地财政依赖。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。地方政府在土地财政思维指引下，与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军。在目前的市场态势下，欲令二次房改得以顺利实施，政府也应摈弃土地财政依赖。

　　其次，政府在房地产市场的角色应由管理者转变为管理者、参与者兼具。一直以来，政府都是以管理者的身份出现在房产市场的。从政府的功能与职能来看，管理者的角色本没有错，可从房产市场这一特殊的领域来看，仅以管理者的身份是不足以将房产市场引向理性发展的通道的，事实也证明了这一点。在现阶段，政府的角色应是管理者、参与者兼具。一方面，对房产市场进行有效管理，另一方面，主导房产开发，进行中小户型、低价房、保障房的建设。

　　第三，政府在房地产市场的责任应由稳定房价转变为平抑房价。住房制度商品化以来，政府没有能够充分认识到房价持续上涨对房产市场乃至中国社会危害。因此，对房产市场的调控只是停留在“稳定房价”的基础上，事实已经证明，“稳定房价”的口号所带来的结果是房价不断上涨。因此，政府应将平抑房价作为调控房产市场的出发点和核心，同时将平抑房价作为政府应尽的责任。

　　第四，政府在房地产市场的主要工作应该是保障供应。在目前的市场态势下，欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。在很大程度上，低价、小户型房源的供应只能由政府来承担，即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。与此同时，出台相关政策，令开发商将其产品按规定进度进行市场投放，这样，才能满足市场各个层次的供应。