拆姐：蜜月之后，万科和万达分床睡了。不必意外

大参考

　　好多朋友在后台问拆姐，深圳地铁到底什么来路，让万科这样投怀送抱，莫非这就是传说中的……大腿？有朋友搬出深圳地铁和某家族合作过的地铁上盖项目，建议拆姐拆一拆。呃，说什么好呢——你们都知道拆姐刚从小黑屋出来，还这样害我！不上你们的当。哼。

　　今天拆姐变身情感专家，诊断一下老大哥万科的感情问题。

　　有的关系注定是轰轰烈烈的，一直都是，比如宝能、万科，加上现在的深圳地铁，大概可以看作土豪、美女和官二代的关系。追求、嫌弃、强娶、逃奔，所有的狗血剧情都有了。加上华润与安邦，藕断丝连的前任和动机不明的金主——这是几角关系啊！太乱了，就像各种不堪入目的国产剧。

　　而有的关系，一开始也是轰轰烈烈的，但是，爱着爱着就淡了，走着走着就散了，追着追着就弃剧了。就像万达和万科。

　　昨天，万科总裁郁亮在香港业绩会上首次向投资人回应“万万合作”——“我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致，所以暂时放下来了，今后再找机会吧。”

　　暂时放下、以后择机，这些都是和平分手的委婉表达。就像有人问你为什么分手，你总是说三观不合、习惯差异、沟通障碍……谁愿意承认其实是性生活不和谐呢？

　　拆姐此前写过一篇《30年后，两个隔壁老王的不同人生》（回复“老王”提取），已经点出了万达、万科合作搁浅之事，并说明了一部分原因——两家企业的差异实在太大，这种差异不仅体现在创始人的气质上，也体现在公司的风格和文化上。

　　那篇文章有一段极对称的文字，还经常被一些低俗商业报纸抄来抄去，拆姐就不点名了：

　　中国房地产史，其实是两个50后隔壁老王的奋斗史——一个叫王石，一个叫王健林。一个居南，一个处北；一个以住宅开发见长，一个靠商业地产发家；一个是最具声誉的职业经理人，一个是最强悍的老板和亚洲首富；一个敢于公开标榜“我不行贿”，一个毫不避讳“亲近政府”但“远离政治”；一个把企业带成了最早上市的公众公司，一个把公司带成了军队一样的集权帝国；一个无为而治多年，爬山、游学、做红烧肉，一个殚精竭虑至今，西装、皮鞋、七点上班。

　　拆姐说过，万达可以看着是王健林的儿子，而万科则是王石的女儿。合作就是谈恋爱。然而2015年5月双方在北京开发布会正式牵手的时候，王石并没有来，代之以郁亮。这并不是一场对等的握手。

　　你见过嫁女儿的时候父亲不出面的吗？如果有，那只能说，这个爹对女婿并不满意。

　　而据拆姐了解，和这次引进深圳地铁一样，当初万科与万达的合作，也是郁亮出面撮合，王石并没有参与。但与深圳地铁的牵手仪式，王石就出场了。亲疏立判。这次他不能不来，因为这关系着自己的饭碗。

　　王石在万科的工资不低，虽然过去几年不常在办公室，但一年最高也能拿个一千五百万，可以说是最贵的职业经理人了。然而在宝能的逼迫下，王石也意识到不能这么舒坦，在刚刚发布的年报中，他已经把自己的工资降到999万，和郁亮一样。这样的诚意，股东们买账吗？

　　但二万的牵手，对于地产界以及整个商业世界来说，动静实在太大了，不上头条都难。即便如此，也没有惊动到王石，也足见这次牵手的意义，被那些脑洞大开的媒体人高估了。或者说，郁亮憨笑着和王健林碰杯庆祝的时候，其实也没搞明白：这一场恋爱应该怎么进行下去呢？

　　那只是一个意向，脑热的成分更多一些。或许，还有给冷淡的股价一些快感刺激的意思。

　　二万合作之后，拆姐一直等着双方实质的项目落地，但迟迟没有动静。结果，在成都搞了个所谓的联合营销，什么在万达广场消费可抵万科、万达在售项目的房款——呃，这就是所谓的大招？拆姐内心是崩溃的。用很多男同胞的段子来说就是：我裤子都脱了，你给我看这个？！

　　其实，从商业的角度想一想，也很容易得出结论——万达和万科的拥抱姿势不对，缺少双赢的角度。

　　双方最简单的合作逻辑是联合拿地，万达做商业、万科做住宅，这与万达去地产化的方向一致，但不一定能有助于轻资产化。住宅好说，开发，卖掉，对万科而言，驾轻就熟。但商业呢，谁来做商业的业主？万达显然希望万科能扮演这个角色，也就是能解决掉商业地产开发的“重”的部分，自己只做规划、建设、包装和运营，享受轻资产化的收益。但万科不会承担这样的角色，它也需要轻资产化。

　　两个都想轻资产化的企业在一起，如何能让对方更轻？这是一个悖论。

　　此外，双方在区域布局的方向上也有差异。万达要在十年内开业1000家万达广场，这就需要其在中国的市级甚至县级城市不断下沉，将实体商业铺满三四线城市，毕竟，一二线主要城市中几乎满布万达广场，很难找到扩展空间。但三四线城市恰是住宅的库存重灾区，万科避之唯恐不及，郁亮不傻。

　　万达更多是希望增加项目来源，增加在土地市场拼刺刀的底气，揽下更多元的地块。毕竟，政府关系的红利在消失，万达的土地成本越来越高了。但后来王健林发现，其实，地方政府关系仍是一条捷径，所以他宁愿遍访各省，亲自去揽下大单。人总是喜欢做自己更擅长的事，首富亦然。

　　所以你可以发现，万达和万科，并不具备合作的必然，双方的积极性也定受影响，加上前述的企业风格差异实在过大，沟通成本得不偿失。和平分手，应是最优结局。

　　最终，万科和深圳地铁是真睡，但万科和万达成了形婚。两个老王仍然各自风流。所以现在，双方分床睡了，你也不必感到意外。