邓元杰：取消“首付贷”只能让贫富差距更大

大参考

　　近期对于一二线楼市的大涨，有一种说法是“首付贷”之类金融产品的影响。什么是“首付贷”呢？就是面对一二线楼市动辄几百上千万房价，即使按照国家至少20%或30%（商业贷款）的首付，也要付出几百万，这对于很多家庭是难以承受的。所以一些房屋中介机构和民间金融机构，看到了这里面的商机，及时为买家提供首付贷款。比如一套房子1000万，如果首付需要300万，但买家只有100万的话，中介可以提供贷款200万，这样首付问题就解决了。当然，买家不仅要付公积金或商业贷款的本金和利息，而且要付“首付贷”之类的本金和利息，压力更大了。

　　老邓承认，这等于放大了买家的杠杆，大幅增加了买家的成本，更可怕的是：一旦房价下跌10%，比如由1000万跌到900万，立刻就会侵蚀贷款机构的成本，所以假如买家不能及时还款的话，此时贷款机构会收回房子，买家血本无归！

　　的确，这是和2015年股市上很多人杠杆炒股是一个道理！假如使用不慎，立刻血本无归！而且这比炒股更严重，因为很多人买房是拿了父母甚至亲戚朋友的钱，可谓全家乃至全族之力。所以老邓给的建议是：公积金和商业贷款已经是杠杆了，假如没有强大的后续资金的支持，绝不能再加杠杆买房，尤其是已经大幅上涨的一二线城市的房子！

　　不放大杠杆，是为了长久地活着，否则就算暂时“得逞”，一旦形成了严重的投机思维，以后也得不偿失！总有破产爆仓的那一天！

　　但是另一方面，高层如此一刀切地叫停“首付贷”，老邓认为只能延缓房价的上涨，同时让贫者更贫，富者更富。

　　老邓认为，人们使用“首付贷”的做法往往是以下几种：

　　一、手里什么也没有，只有大约十几万、几十万存款。此时使用首付贷，以十倍左右的杠杆买房。这么做确实风险极大，也是我坚决反对的。

　　二、手里原来就有热门城市的房子，但要小房换大房。这些人只能算大城市中的奋斗者，根本算不上食利阶层。如果先卖出小房，再买入大房，在房价飞涨的时候是极其得不偿失的。不是已经有例子了吗？一户年轻夫妻卖掉了北京的小房，想换大房，但是房价飞涨，眼看以前买三房的钱现在只能买二房了，而且位置也很难保证，所以他们吃不下饭，睡不着觉。假如他们提前使用了首付贷，先买（大房）后卖（小房），即使多付出利息好几万，但是几个月后如果能以更高的价格卖出小房，也是很划算的。因此在这种情况下，很多买家愿意使用首付贷，平稳未来房价上涨的预期，降低潜在损失。

　　要知道，买房的人和炒股的总体还是不太一样的。买房的人，厌恶风险的比例要比炒股的高，即使短期多付出一些利息，但不久就能归还贷款，平抑未来房价大幅上涨的风险，很多人是愿意的。

　　三、在老家（可能是中小城市）有多套房子，或者有一笔钱暂时周转不开，但可以保证不久就到账，为了防止大城市房价飞涨，愿意使用首付贷。这种情况和上述第一种类似，但假如后续资金至少是房价的20%以上，能在短期归还首付贷，也是可以的。他们会一边在小城市卖房，一边在大城市买房，首付贷只是提供一下周转而已。

　　老邓相信，利用首付贷买房的人，基本上是上述三种，他们当然不是穷人，但也不是“有钱人”。尤其是后两种人可以算是“入门中产阶级”，他们是使用首付贷的大多数人，也能在短期归还。如果首付贷能让他们快速“上车”，避开大城市房价上涨的压力，总体上降低老百姓的贫富差距，好处大于坏处。

　　当然，现在“首付贷”的副作用已经出来了。就是个别一二线城市的房价已经大涨，上述第一种人更买不起房子，进一步提高了一二线城市的有房者和无房者之间的贫富差距。从这个角度来说，现在高层要叫停个别房价已经大涨的城市中比较火热的首付贷，我是支持的。但我仍然认为不应该一刀切，因为这等于政府在严厉管制民间金融，而对经济和金融管得越多，长期危害就越大。

　　中国楼市有泡沫吗？现在有统计资料说，一线城市的房价可以买下半个美国了。老邓大笑：这也叫泡沫？当年东京房价可以买下整个美国，以此做尺度，我国的京沪深离真正的泡沫还远着呢。别忘了，我们的Ｍ2每年的增速是13%左右，一直在增长。哪怕经济（暂时）出了问题，我们仍然要急速扩大财政赤字，M2仍然要继续增长！在这种情况下，可以参考民国时期的房价（请看微信号“老邓的财经茶馆”3月5日的文章：《京沪深的房价高？看看民国时期的房价吧！》，查看公众号的历史消息即可），以史为鉴，可以看得更清楚。

　　全面叫停“首付贷”之类的金融产品之后，老邓预计：一线城市的上涨速度会变慢，个别城市甚至可能会出现暂时的下跌（例如深圳，但请注意是“可能”）。一旦跌幅稍大（比如接近10%），老邓认为反而是入场的好时机。因此总体上看，不会发生类似于去年股灾的情况。一刀切地叫停这类金融产品，只能让一二线城市的房价更稳定地上涨，让有钱人能更从容地买房，从而在长远上进一步增加贫富差距。

　　请大家注意，我并不希望房价上涨。但我必须尽量客观，根据各种政策和形势进行分析。