邓元杰：“引爆”楼市的最重要、最危险的原因

大参考

　　美国畅销科普作家马尔科姆·格拉德威尔（Malcolm Gladwell）在其名著《引爆点(The Tipping Point)》中提到一个现象，就是很多事先看起来很平常的东西，在很短的时期就会突然、大幅流行，销量（或价格、知名度）狂增几十倍、几百倍乃是数万倍，就像爆炸一样。格拉德威尔把高速增长之前的一个关键时刻称为“引爆点”。现在，在中国房地产1998年正式启动、经过2002、2006、2009年等几个阶段性大涨之后，于2015年被深圳楼市点燃，在2016年正式进入引爆阶段。

　　没错，引爆！这个阶段的价格上涨是爆炸性的，2015年深圳楼市大涨70%、今年以来又涨了大约10%，可谓真正的狂热！在深圳的带领下，上海、北京相继大涨；在京沪深的带领下，苏州、杭州等二线城市大涨！一二线城市已经引爆！

　　事后分析，专家们看到的原因主要有以下几点。

　　一、2012年以后连续压制房地产三年，2015年下半年，在股市崩盘、创新难以立刻见效的情况下开始解压，楼市有大幅恢复性上涨的动力。

　　二、京沪深的GDP增速长期高于国家均值，尤以深圳为最。下表是深圳vs国家的GDP增速。

　　历年GDP增速　　全国　　深圳
　　　2011　　　　　9.5%　　20.9%　　　　
　　　2012　　　　　7.7%　　12.6%
　　　2013　　　　　7.7%　　12.0%
　　　2014　　　　　7.3%　　 10%
　　　2015　　　　　6.9%　　 8.9%

　　可以看出，深圳的GDP增速长期高于国家增速。由于经济发展良好，深圳人的收入水平增速也高于国家增速，和其他地方的人的差距越来越大。在这种情况下，年轻人越来越喜欢京沪深尤其是深圳，因此楼市由深圳引爆，就不奇怪了。

　　三、为了进一步吸引人才，实力雄厚的城市出台了很多优惠措施。仍然以深圳为例，深圳已经发展很好了，但仍在不断吸引人才。首先是政府高度重视，其次是实施重点人才工程。2011年到2015年中期，已经累计引进海外高层次人才993人、“孔雀计划”团队43个、团队资助资金10.8亿元。为了让人才安居，全面实施“人才安居”工程。此外还有福田区的“英才计划”、罗湖区的“青年技能人才‘订单式’培养”、南山区的“创业之星”大赛、盐田区的“梧桐青苗”等等。总之，深圳市政府认识到“二十一世纪最重要的是人才”，因此在人才引进力度上领先全国。

　　北京、上海乃至苏州也不差。苏州的创新力为什么是全国第三？大力引进人才啊！苏州政府说了，外面的人来苏州创业（苏州有好几家创业园），在房租、住房、税收方面都有重大优惠。此举不仅吸引了内地城市的很多人才，而且甚至可以从北京、上海吸人。例如，2013年建立的苏州电子商务产业园，房租免租两年三个月，第三年20元/㎡，第四年、第五年均为30元/㎡，综合物业费5元/㎡。如此低廉甚至免费的价格，对其他地区的公司有极大的吸引力。

　　更可怕的是，“好地方”的地方政府出台了“买房落户”措施：只要你买房，你的孩子就可以在本地接受教育。想想京沪深的教育资源有多好，就知道这对人才有多大吸引力了。苏州在这方面也毫不逊色：只要在苏州工业园区买房，孩子就能在本地上学。苏州园区的学校质量不逊色于京沪深，加上价格毕竟只有京沪的一半左右，所以从京沪吸引了很多人来落户。

　　这种吸引人才的举措，导致强者恒强，弱者恒弱，小地方好不容易出一些人才，都被吸引到大城市去了。所以小地方的经济和创新越发恶化，而大城市越来越好。越好的城市，就对更多的人有更强的吸引力，所以“好城市”的房子永远不够。（因为大家开始时的房地产规模可能都差不多，或者说对未来的预期都差不多，所以相对于当时的人口，房地产规模也差不多。但是事后证明，好城市的房地产规模总是偏小），导致房价越来越高！越差的城市，人都找不到工作，只能去大城市，所以这种城市的房子永远嫌多，房子再便宜也不住。

　　可以设想一下，假如广大三四线乃至农村的政府规模不缩减，在人力资源日益流到大城市的情况下，地方政府对当地企业的负担就会越来越重。而企业的负担越重，就会越往大城市跑；税源减少，就业机会减少，三四线城市的政府更艰难，只能给剩下的企业更大的负担，导致恶性循环。另一方面，一二线城市接纳了大量的年轻外来人口，政府的规模相对来说变小，对企业的负担也没那么重，所以就会进入良性循环。这种循环进行到一定程度，就会达到引爆点！

　　四、高层大力去库存，正式引爆一线楼市！2015年底，鉴于全国楼市库存至少在六七十亿平方米以上，总舵主大手一挥，发动消灭库存的歼灭战。为此不惜推出积极的财政政策，从12月份到2016年2月份，国家密集出台了刺激楼市的各项政策。既然国家号召大家买房，买买买！老百姓一看买哪儿啊？三四线城市本来就没多少工作机会，只能跑到一二线城市啊！加上深圳楼市已经被引爆，各路炒家火上浇油，所以大家蜂拥而上，一线楼市被全面引爆。

　　这种结果是高层不愿意看到的。但是作为一个理性人，如果你在三四线城市，在经济每况愈下、收入越发不保的情况下，你只能到一二线城市搏机会。如果你年纪大了，也会让孩子在一二线城市去寻找机会，倾全家乃至全族之力，在一二线城市买房！现在高层号召去库存，更引发了大规模的买房行动，于是，引爆点正式到来。

　　引爆点，很快，很猛！

　　打个形象的比方，一二线和三四线城市，就像两个势均力敌的拳击手，表面上看好像差不多，刚入场时（刚刚改革开放时）都是精神抖擞，各有攻守。但是打着打着，某一方就会略占上风，当场面由势均力敌转向强弱分明之后，根本不会再花多少时间就能决出胜负。往往是一记或几记重拳，弱者轰然倒地。

　　可能有人会问：难道中国各城市之间是对手吗？没错！刚开始时百废待兴，大家都在改善，合作大于竞争。但是随着全面机会的丧失，只剩下局部机会时，各个城市、各个地区之间的竞争就大于合作，最终变成对手关系！此时强者越强，弱者越弱。和京沪深相比，现在的三四线城市就是躺在地上的、被KO的拳手。假如政策没有大的变化，下一阶段将是一二线城市之间相互KO了。

　　那么引爆之后，京沪深楼市是不是会完蛋呢？

　　在我看来根本不会。因为所有这些引爆楼市的原因，虽然都相当重要，老夫已经花了很多篇幅来分析，但是这些原因还不是最重要的。另一个重要原因我已经写到了2月28日的《重磅分析：京沪房子还能至少再涨一倍！》（微信号：老邓的财经茶馆，或Laodeng-caff）中。此文目前获得14000多次点击，转载（分享）1500多次，看来很受欢迎。里面有一个最重要、最独特、也被目前所有财经人士忽略的原因，这个原因导致年轻人会继续涌向大城市。那就是：目前婚龄人口的男女比例差距越来越大！三亿左右的85后、90后乃至00后，是支撑一二线楼市的最长久、最重要的因素。

　　这个因素，基本上发源于2010年左右，已经日益成为最重要的因素。因为：1985年出生的人口，到2010年正好25岁。但从1985年开始，中国男女比例开始失衡，问题越来越严重。

　　我解释一下你就明白了。1980年代，大约从1984年开始，中国出生的男人明显比女人多了。综合来看，1980年代男人比女人多10%左右，1990年代，男人比女人多18%，性别比例更加不平衡。现在，80后早已进入婚龄，越来越多的90后也进入婚龄。如你是小城市女或农村女（以下简称“农村女”，对应的是“农村男”。没别的意思，只是为了叙述方便），你会怎么办？

　　中国的女人，总体来看要比男人更努力。加上大城市的服务业发达，需要很多年轻女性，所以农村女只要能离开农村“见世面”，绝大部分愿意留在城市。在城市，农村女的收入不仅比在农村高得多，而且有各种机会。过惯了城市生活，回到农村往往不适应。

　　当农村女在城市呆得久了，见惯了大款和成功男人，回头再看留在农村的贫穷农村男，她看得上吗？显然，她基本上看不上。这就是中国大城市的女人多于男人，并且剩女更多的原因。她们宁愿单身，也不会找农村男的。

　　年轻的农村女在城市找工作本来就有先天优势，当大量农村女跑到城市之后，农村的男人就剩下了。加上农村男往往还要承担养老的责任，所以在农村，婚龄男人往往是婚龄女人的好几倍，这导致大量男人找不到对象。

　　所以，在大城市吸纳了很多农村女的情况下，农村男的最优策略，就是一起来到大城市。只有到大城市，农村男才能挣得更多，而且能碰到更多女人，婚姻的机会也越大。而当更多男人来到大城市时，大城市的服务业就会更加膨胀，从而需要更多的妇女。因此，大城市会源源不断地把小城市和农村的年轻人口，吸到自己的怀抱。

　　而且，当留在农村的未婚妇女只有未婚男人的一半甚至更少时，农村的男孩家庭为了“战胜”其他男孩家庭，往往倾家荡产也要在附近城市或者大城市买一套房子。如果在京沪深、热门城市买一套房子，就是终极优势策略！当越来越多的农村男都想采取这种策略时，大城市的房价能不飙升吗？

　　当越来越多的农村和小城市的男女看到或明白这个趋势时，只会让他们加紧跑进大城市！农村和小城市，将会日益空心化！

　　也就是说，正是中国育龄男女比例的严重失衡，而且在未来十年还将更加失衡，会继续促进大城市的房价上涨！加上我国不断扩张的财政政策，在可预见的未来，中国大城市的房价总体上会一直坚挺下去。

　　我承认，这对于广大农村男，是相当残酷的。但这是人口决定的趋势，没有办法。前一阵不是有很多报道吗，说小城市以及农村男，找对象相当不容易，往往要借债娶妻，拼尽全力。现在90后的农村男找对象已经如此困难，到了男人比女人平均多20%的95后乃至00后，那时的农村和小城市，那时的大城市，又会是怎样一幅场景呢？？？

　　有没有办法解决这个问题？在我看来基本没有，因为目前中国婚龄男子比女子多2000多万，这是过去多少年对孕妇胎儿检测的放纵造成的，是计划生育中的宣传教育工作没有做到位造成的。所以，以后农村和中小城市的治安是一大问题，因为女人找不到老公没什么，但男人找不到老婆，对社会的危害要大得多。此时，单身男人们往往会心理扭曲，对社会也更抱有仇恨心态。当小城市和农村的单身男人越来越多、治安越来越恶化时，会促使人口进一步向大城市迁移。而且治安大面积恶化，又使得国家必须花很多钱维稳，提高财政赤字，加剧人民币贬值，促进大城市房价的进一步上涨。所以，我认为大城市房价将无可置疑地继续上涨。唯一能暂时扭转上涨的，就是猛烈上涨后的暂时回调，以及重大的政治经济危机（但也是暂时的），或者高层对大城市推出更严厉的限购或契税措施。

　　遇到引爆点是不容易的，它需要多个因素恰好碰到一起。而中国一二线楼市，在2016年恰恰碰到了这样的机会，所以被全面引爆！以后，中国大城市继续上涨最危险、最深刻的原因，是在大城市经济越来越好的背景下，男女比例的严重失衡。