刘晓博：房子、房子、还是房子！

大参考

　　2016年的1月，中国从南到北都异常寒冷。

　　股市经历了7年来最惨痛的一月，公募、私募基金哀鸿遍野，民间借贷和互联网金融犹如惊弓之鸟。被央行降准、降息从央行里赶出来的钱，几乎无路可走。

　　在这样特殊的年份里，普通投资者到底该把钱放到哪里？

　　我的看法是，房子、房子、只有房子，才是普通人财富的避风港。

　　当然，我这里说的是“有用的房子”，也就是能出租或者出售的房子。比如有人在烟台或者惠州远离市中心的海边买了所谓的海景房，这种房子很难说是“有用的房子”。第一，你自己很难去长期居住；第二，你不太可能将房子长期出租；第三，你按照所谓市场价出售的时候，很难找到接盘侠。

　　为什么我一方面认为中国楼市进入了“十年大熊市”，另外一方面又认为买房是普通人目前唯一可靠的投资方式呢？主要原因有四个:

　　第一，中国的市场经济体制仍然不健全，信用普遍缺失。本来，中国发展到今天，需要从“印钞票的时代”切换到“印股票的时代”，也就是所谓大金融的时代，居民的资产配置应该从房子为主，转向金融资产为主。

　　但遗憾的是，由于信用普遍缺失，金融资产风险巨大。现代社会，金融日益虚拟化，你买卖股票、债券、信托、基金、P2P，都如同玩电子游戏一样，按按手机或者敲敲键盘就行了。但这同时意味着，如果信用缺失、监管不到位，你的财富随时蒸发，不留任何痕迹。说句粗俗的话：民国时代你在上海滩炒股，即便企业倒闭，你还有几张股票在手里，至少可以上厕所时擦屁股。现在，所谓股票就是电脑里的数字，说没有就什么都没有了。

　　去年5月，多少人被“侠之大者、为国接盘”、“国家牛市”、“又到卖房炒股时”的鼓噪所迷惑，加杠杆进入股市。然后股灾呼啸而来，将数十万中产阶层几十年财富积累掠夺殆尽。

　　既然股票、债券、基金、信托、P2P的投资风险如此之大，如此不可预料，那么肯定会有大量资金继续待在楼市里。至少，房子是看得见摸得着的，不会一夜之间蒸发殆尽。

　　第二，近年来形成的汇率、税收等政策，以及地方政府对经济的过多干预，让创业搞实体经济变得很艰辛。虽然国家在不断推进改革，力图激活大众创业、万众创新，但全球经济整体环境又变得非常恶劣。因此，创业并成为“印股票的人”非常困难。一将功成万骨枯，BAT、京东、小米的背后，是千千万万倒毙路边的中小互联网企业。

　　既然不是每个人都能有幸成为马化腾、马云，对于才智中等的普通来说，投资房产可能就成为一种稳妥的选择。

　　第三，中国广义货币M2增速和GDP增速差距最小的时代，暂时告一段落。货币超发带来的货币贬值，又开始抬头。

　　中国过去十几年经济快速增长的最大秘密，是通过货币超发推动房地产、城镇化快速发展。这种模式在2013年到2014年基本走到尽头，M2增速长期维持在GDP增速2到3倍的时期暂时告一段落。2014年全年，M2增速回落到12.2%，成为最近20年最低的年份。但随着经济下行压力增大，M2增速重新开始抬头，2015年一度上升到13.7%，全年是13.3%。在目前经济形势下，2016年很难低于13.3%，弄不好会上14%。

　　发钞速度加快，意味着人民币对内贬值，这样中心城市的楼价必然上涨，这就是所谓的水涨船高。

　　第四，中国城镇化严重失衡。在相当长的时间里，中国希望实现大中小城市的协调发展。由于无法在城市间均衡分配发展机遇和资源，所以城市发展走向了失衡，或者大城市化。其实这没有什么不好，大城市化可以节省更多土地资源。

　　近来，国家似乎默认了大城市化的路径，提出了在全国建“10个北京”，也就是10个承担全国中心功能的城市。在这种背景下，虽然绝大多数城市房屋严重过剩，但少数城市仍然一房难求。

　　换句话说，信用缺失、创业维艰、发钞过快和城镇化失衡，是支撑中国大城市房价高企的重要因素。

　　随着中国房地产进入十年大熊市，尤其是城镇化严重失衡，“有用的房子”越来越少。我说的，可以继续买买买的房子，都集中在满足下面这些条件的城市：

　　1、有明显人口增量。数据到哪里查呢？不能看各个城市统计公报里的人口数据（基本不靠谱），要看小学生在校人数，看看这个数据有没有增长。

　　2、城市级别足够高，或者说有“剥削其他城市”、集中资源的能力。应该是直辖市、省会城市，最差也应该是计划单列市。或者是距离中心城市比较近，符合中心城市发展方向的城市（比如廊坊、苏州）。

　　3、在满足上述两个条件的城市里，选择中心区的普通住宅。最好是有比较好的学校、靠近轨道交通或者景观比较好的房子。郊区、新区、开发区的房子，要非常小心，建议不碰。

　　目前和未来的房产投资，都应该是长期投资，是作为家庭长期抗通胀工具使用的，不建议短炒。满足上述条件的房子，你拿上15年到20年，效果就会非常明显。