凯恩斯：楼市新政利好极其有限，大涨难持续

大参考

　　今天下午，三部门联合发布楼市新政，对拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，最低首付款比降至40%，同时个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　受到这则消息刺激，今天地产股大涨，多只房地产股票涨停。似乎让投资人觉得这次地产股有望重演2007年的大牛市。甚至朋友圈都在说应当去买房了。

　　但是我觉得，大家现在需要的是清醒和冷静。因为目前的新政利好刺激作用非常有限。为什么呢？

　　第一大折扣：营业税而非个税，税率本身就不高。不管你降低多少营业税，就是全免又如何？过去的政策是房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。现在政策只不过改成了2年内不需要缴纳而已。而营业税也不过是5.5%，比现在的出售二套房产缴纳个税20%，差的太远了。刺激作用有限。

　　第二大折扣，北上广限购直接灭掉利好。超过2年的房子虽然营业税5.5%不用缴纳了，但是我限购呀，不让你买，没有户口你仍然买不成房！什么利好对你都不起作用！的确二线，三线城市不限购了，可以随便买房了。但是二三线城市，本身房地产供给就过剩!大家都不缺房！特别是现在股市赚钱可比买房赚钱快多了，谁还去买房啊。你没有看我们的基金今年头三个月就赚了70%,这可比买房赚的快多了，三个月时间，你的期房连房的影子还见不到呢。

　　第三大折扣。行业天花板限制了地产市场的空间。目前中国总体城市化率已经达到了50%，存量住房有2亿套以上，美国100年的城市化率是80%，你觉得房地产市场规模还有多少扩张的空间？可以说，大部分房地产企业的盈利规模都已经触及了行业的天花板。

　　所以，这三大折扣，基本就限制了房地产股票的上涨空间。短期在房产新政的刺激下，房地产，工程机械，钢铁，水泥等强周期的股票涨涨也就算了，现在他们都面临产能严重过剩的问题，房产新政只不过不让实体经济泡沫不破而已。所以现在是股市无忧，但是大盘蓝筹股空间有限。