张湧：胖东来凭什么‘硬刚’房东？

lameihua

　　伙伴们，大家好

　　胖东来硬刚房东涨租的事情，给全国的房东都提了个醒：

　　即便是年营收数十亿的优质租客，也有底气选择房东。

　　房东不能因为租客生意做起来了，就想着过河拆桥、坐地起价。

　　其实，不止胖东来身陷房租困局，深圳的腾讯，也曾长期面临类似的租金压力。

　　坊间一直有个说法：每当腾讯涨工资，南山周边房东就开始涨租，甚至连腾讯大厦附近的一杯咖啡，都因为高昂的房租成本，高达30元一杯；

　　后来腾讯索性拿下自己的土地，建设企鹅岛，自己给自己当房东。

　　说到底，房东有房，租客有钱，谁也不比谁高一等。

　　这也让一个老话题重新摆到了我们面前：“一铺养三代”的日子，真的要过去了吗？

　　01

　　“一铺养三代”到底是怎么来的？

　　简单说就是城市化扩张，大量农村人口进城生活，由此催生了对房子、门面的需求。

　　改革开放前，中国城镇化率只有17.92%，到2000年，城市化率已经到了36.2%；

　　那时候，好铺子是稀缺资源；

　　尤其是菜市场、学校、医院门口、新小区门口的临街铺子，房东相当强势，因为这些地方人流量大且稳定，天然适合做生意。

　　于是买下好地段的门面，然后租出去，就成为了一门好生意；

　　随着城市化推进，租客越来越多，租金也跟着涨，房价也跟着涨。

　　买铺子的人，赚的是三笔钱：租金、房价上涨、时间；

　　而且商铺可以传给孩子，孩子再传给孙子，所以才有了“一铺养三代”的说法。

　　02

　　但这里有一个非常关键的前提：

　　不是铺子本身能养三代，而是过去几十年中国的城市、人口和商业一直在增长。

　　2023年，中国的城市化率已经达到了66.16%，大多数人都进城了；

　　当城市不再扩大，人口增长放缓，商业模式也随之改变，房东和租客之间的关系也发生了微妙变化。

　　2026年上半年，中指研究院数据显示：

　　全国重点城市100条商业街，平均租金下降了0.76%；100个典型购物中心，平均租金下降了0.36%。

　　更有意思的是，81.5%的商业街租金都在下降，85.3%的购物中心商圈也在降。

　　看来“一铺难求”的时代已经过去了，连带着房东挑租客的底气也在慢慢减弱；

　　房东们都在想办法留住租客，因为铺子空在那里，一分钱都收不到，可能还要倒贴钱给物业。

　　更典型的是深圳，2026年上半年，深圳甲级写字楼平均月租金降到144.2元一平，相对于2018年高峰时的276.6元，跌幅大约47.9%；

　　八年时间，租金接近腰斩，即便如此，写字楼空置率仍然高达29.1%。

　　房东为了留住企业，什么办法都用上了：降租，免租期，还有更灵活的租赁条件。

　　有机构预测深圳未来几年仍有大量办公楼供应，房东们的竞争仍会持续。

　　现在稀缺的不是房子，反而是能赚钱的生意。

　　03

　　反过来，拥有一个好的租客就不一样了；

　　像胖东来这样的好租客，本身就能为当地带来大量客流，它现在已经不只是一家超市了；

　　2026年上半年，胖东来销售额已经做到145.4亿元，同比增长24%，解决了1.9万人的就业。

　　今年春节期间，胖东来许昌地区商超每天客流超过60万人次，天使城一家店一天就高达18万人次；

　　这些人不只是逛胖东来，他们还要吃饭、住宿、打车、旅游，会带动其他行业的消费；

　　对许昌来说，胖东来就是一个流量入口，一个好的租客，带来的不只是房租，还能把整条街都带热。

　　聪明的房东，不会只看眼前利益，而会想办法让租客赚到钱，自己也能长期赚到钱。

　　至于商铺还值不值得买？

　　其实和买房一个道理。

　　别光看价格，先看看这里以后还有没有人？年轻人还来不来？大家有没有工作？附近有没有好企业？

　　房子是死的，人是活的，人来了，才会租房，租了房，才会消费；

　　有人消费，楼下的铺子才有生意。