张湧：北京再不出台救市政策，房价就要自己稳住了

lameihua

　　伙伴们，大家好！

　　北京最新楼市新政，继续松绑限购，但核心目的并不是为了救市。

　　因为当下的北京楼市，已经不太需要“救”了。

　　目前，北京新房的价格还在持续的微跌；

　　但是二手房基本跌不动了：国家统计局数据显示，2月到6月，北京二手房连续5个月环比上涨；

　　一部分板块、部分月份甚至有所上涨。

　　成交量也有起色：2026年1-7月，北京二手房一共成交了约10.7万套，同比增长6%，是近5年同期最高；

　　所以，哪怕这次新政不出台，北京的楼市也在慢慢好转。

　　那为啥还要在这个时间点出台松绑政策呢？

　　01

　　先来看一下这次新政的重点内容：

　　非京籍人口购买五环内住房，需要社保或个税满1年，之前是2年。

　　夫妻都缴纳公积金的，最高可以贷240万，之前是120万。

　　这个购房门槛，基本和上海的门槛一样低了；公积金贷款的额度也有大幅度的上涨；

　　对于刚需购买人群来说，其实有很大的帮助。

　　其他还包括家庭之间的房产赠与、二手房“带押过户”，装修可以提取公积金等。

　　在这种情况下，继续松绑购房限制，其实是属于乘胜追击；

　　而不像2024年一样，是在被动救市。

　　因为楼市在下跌过程中，你给再好的政策，也不一定能把房价稳住；

　　但如果房价本身已经出现了见底信号，政策制定者认为已经有扭转局面的可能，则很有可能乘胜追击，推出一波托市政策，一举打破楼市下跌的预期。

　　这就跟两国交战一样，只有你自己先打出个样子来，盟友才更愿意出手救你；

　　如果你根本没有胜算，那么别人可能根本不会出手。

　　所以，哪怕没有这次楼市新政，北京楼市也已经快能自己稳住了。

　　市场的自循环，才是楼市能稳住的根本原因，新政则是一个催化剂，让扭转下跌趋势的那一天早日到来。

　　当然出现这种寻底信号的，还是北京等少数几个城市，并不代表全国的普遍情况。

　　02

　　很多人会有一个疑惑：这些都是针对非京籍购房的松绑，如果不能获得北京的户口，那在北京买房的意义是什么呢？

　　如果只是为了在北京有房住，为了在北京工作生活，其实租房更划算。

　　这个账很好算：

　　北京目前的租金回报率大概是1.2%-1.5%。

　　也就是说，300万的房子，每个月租金大概3800元。

　　房东如果要靠房租把房价赚回来，大概率需要66年。

　　66年大概就是人的一辈子。

　　而且，租房还可以省去装修、物业、采暖等费用。

　　我刚离开多伦多，多伦多的租售比大概是在4%-5%；

　　我亲戚家有一个地下室，大概30平方米，只有一个房间，带卫生间，可以洗澡——租这样的房子每个月要1000加元，大约是4800元人民币。

　　而北京四环附近同样品质的房子，租金大概只需要3000左右，五环外会更便宜。

　　所以，和多伦多比起来，在北京买房子很贵，但是租房子很便宜。

　　而且，一旦工作换了，换个地方租房也很灵活；

　　如果收入提升了，或者结婚、生孩子，租房子的品质和面积也可以同步提升。

　　我身边有很多把自己买的房子租出去，再租房子住的情况。

　　所以，如果只是为了住，租房肯定要比买房划算、且方便得多。

　　03

　　非京籍购买北京房产，主要的原因是把北京的房产当作资产来配置。

　　配置群体，对资产增值的需求就要小很多。

　　2021年之前买房的人，很多都是这种配置思路，因为那时在北京买房可以升值。

　　但是现在，北京房子的升值预期基本没有了，但是配置本身依然是有价值的。

　　对于一部分富裕人群，他们购买资产的首要目的不是增值，而是分散风险，能保值就不错了。

　　放眼全国，北京一部分核心地段、搭配优质学区的房产，还是有稀缺性的独特价值。

　　这些人甚至有比落户北京更好的选择，比如可以去香港，甚至出国定居。

　　这类人配置北京的房产，自然也就跟落户关系不大了。

　　所以，这次北京购房政策的松绑，对于这部分有配置房产需求的人来说，还是很有帮助的。