刘晓博：楼市，下一个大利好是什么？

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　　今天，房地产股票大涨。

　　周一早盘，港股内房股集体反弹。碧桂园一度上涨10.67%，世茂集团上涨10.29%，融创中国上涨6.03%，万科企业一度上涨2.8%。

　　截至发稿，A股房地产开发板块上涨1.92%，金科股份、京投发展涨停，三湘印象、荣丰控股、*ST发展、空港股份、阳光股份涨超5%。

　　导火索，就是北京上周五出台的楼市新政。

　　8月7日，北京再次松绑楼市。

　　非京籍家庭购买五环内住房，社保或个税缴纳年限从2年缩短到1年；同时调整住房赠与政策，并进一步加大公积金支持力度。新政一共7项措施，其中5项都和公积金有关。

　　那么，北京之后，楼市下一个大利好，会是什么？

　　我们先看昨天公布的两组关键数据：

　　7月份，全国CPI同比上涨0.5%，相比6月份的1.0%，一个月下降了0.5个百分点；环比则下降0.1%。

　　PPI虽然同比仍上涨3.5%，但涨幅比6月份回落0.6个百分点，环比更是下降0.7%。

　　今年上半年，制约中国货币政策的一个重要变量，就是油价。

　　油价上涨，一方面把输入性通胀带进国内，推高CPI、PPI；另一方面也推高美国通胀，让美联储降息难度增加，甚至一度出现加息预期。

　　但到了7月份，这一轮由国际油价带来的输入性通胀正在退潮。

　　国家统计局解读，7月CPI同比涨幅回落，主要就是汽油价格涨幅下降造成的。汽油价格同比涨幅从上个月大幅回落16个百分点，对CPI的上拉作用减少约0.45个百分点；环比看，国内汽油价格直接下降10.7%。

　　国家统计局城市司首席统计师董莉娟解读2026年7月份CPI和PPI数据

　　而把油价因素剥离之后，中国经济真正面临的问题也浮出水面——内需仍然偏弱。

　　今年政府工作报告提出，2026年GDP增长预期目标为4.5%—5%，一季度GDP增长5.0%，处在目标区间上沿。

　　但到了二季度，GDP增速已经下降到4.3%，低于全年4.5%—5%的目标区间，意味着下半年稳增长需要政策继续发力。

　　油价回落、美联储加息预期降温、中国7月CPI从1.0%降到0.5%、下半年经济需要政策加码，这些因素叠加在一起就不难判断：

　　下半年降息的可能性，正在增加。

　　注意只是可能性增加，不是板上钉钉。接下来还要继续观察国际油价和美联储。如果油价再次大涨，或者美联储重新转向加息，中国降息仍然会受到制约。

　　但至少从目前的数据看，降息的条件已经比一个月前更加有利。

　　这对楼市尤其重要。

　　降息会降低购房者的月供和总利息支出，更重要的是，当存款、理财等无风险收益继续下降，持有房产的机会成本也会随之下降。

　　7月30日政治局会议已经重新提出“稳定房地产市场”，并明确要求“及时谋划出台务实管用的增量政策”“综合运用并适时调整货币政策工具”。

　　会议之后，政策的牌已经开始一张一张往外打。

　　第一张牌，是7月31日，也就是政治局会议第二天，国常会就审议通过了住房公积金条例修改草案，核心方向就是扩大覆盖面、拓宽使用范围，提高住房公积金的使用效率。

　　第二张牌，是8月7日，北京再次松绑限购，同时大幅加码公积金政策。

　　那么，第三张牌会是什么？大概率是降准降息。

　　其中，降准的确定性更高。上一轮降准还是2025年5月。考虑到下半年稳增长压力增加，今年下半年再次降准的概率很高。

　　至于降息，此前我们认为下半年降息的概率并不高，一个重要原因就是油价。但现在，正如我们前文所分析的，压在中国货币政策上的几重约束都在发生变化，降息的概率正在上升。

　　还有一个近期市场讨论很多的政策，就是房贷贴息。

　　所谓房贷贴息，简单说，就是财政替购房者承担一部分房贷利息，进一步降低实际购房成本。

　　听起来力度很大，但真正落地起来，并没有那么简单。

　　比如，只给新增新房贷款贴息，那么今年买二手房的人怎么办？

　　如果新房、二手房都贴，那么已经背着房贷的存量购房者，又怎么办？

　　尤其目前存量首套房贷规模仍然高达20多万亿元，如果全部纳入贴息，财政需要承担的成本将非常巨大。

　　所以我们认为，全国范围、长期实施、大规模覆盖存量房贷的普惠式贴息，落地概率并不高。

　　即便未来真的推出，更有可能采取定向方式，比如只针对首套房、特定人群、部分城市，或者限定一两年的贴息期限。

　　它可能成为政策工具箱里的一张牌，但很难成为一项覆盖全国、持续多年的超级大利好。

　　所以现在可以把楼市接下来能打的牌，大致排个序：

　　公积金改革，已经确定；地方继续松绑，还会有；降准，概率很高；降息，概率正在增加；全国大规模房贷贴息，反而没有那么容易。