马光远：小阳春确立，房地产的转折点来了吗？

lameihua

　　我认为四个信号已经证明，房地产大概率触底，转折点正在慢慢到来。

　　第一个信号是一线城市的二手房。一般而言，看房地产确实，首先看一线城市，特别是一线城市的二手房，因为二手房市场化程度高。

　　北京3月份二手房交易19886套，环比上涨144%，创造了15个月以来的新高。上海更加火爆，上海出了一个刺激房地产政策的沪七条。3月份上海二手房交易31215套，环比上涨176%，同比上涨6.3%。超过3.1万套，创2021年5月份以来最高量。

　　广州3月二手房成交10785套，环比上涨141.4%。那么深圳成交5071套，环比上涨116.8%。如果说环比是有二月份春节因素干扰，从荣枯线看可能更准确。三月份北上广深二手房交易量都超过了荣枯线。北京1.5万套是荣枯线，上海2.4万套是荣枯线，北京的交易量接近两万套，上海超过三万套，所以整个市场本身的温度比较高。

　　第二个信号是价格降幅收窄明显。一月二月份北上广深的二手房价格，北京也好，上海也好，要么是跌幅大幅收窄，要么是环比已经开始出现了反弹。北京二手房价格环比上涨0.3%，终结连续10个月下跌；上海结束33个月连跌，环比上涨0.4%。另外，70个大中城市房价，2月份环比上涨的城市数比1月份多9个，所以从这个数量来看也出现了一个积极的信号。全国70城二手房价格环比跌幅收窄至0.1%，

　　第三个信号是开发商的债务改善。这几年我们对中国房地产市场最大的担心就是很多开发商扛不过债务的大关，还不了钱，为什么？卖不出房子。卖不出房子就意味着你欠的那些钱如果还不上的话，这个企业就会倒掉。2026年开发商在债务风险上的最大信号是，一方面很多头部企业在化解债务方面，特别是海外的一些债务，取得了非常大的进展。另一方面，总体的债务量在下降。2025年房企到期债务4540亿元，到2026年已经是3521亿元，整整下降了1019亿元。

　　最后一个信号是政策层面持续加码。求是杂志一连发了两篇评论员的文章，继续强化房地产市场的重要性、房地产在居民财富中的重大意义等等。

　　从这些信号，我们的基本预判是房地产基本已经到了底部。我们维持以前的预判，房地产基本已经在底部，可以讲跌无可跌了。而且有很多城市房子确实已经便宜了，北上广深二手房为什么出现这么大的反弹？因为便宜的二手房越来越多，大家感觉到买房子已经比较合算了。这种感觉在某种程度上甚至比某些指标都要重要。大家根据自己的收入看，买房子已经没那么难了，这是最好是指标。