叶立华：大胆租房，谨慎买房

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　　现在租房市场完全可以大胆租房，不停换房，就可以体验到不同房子的感觉。

　　资产的价值，本质上是秩序给资产带来的价值，除了黄金之外的资产，都依赖秩序存在，不同的秩序就有不同的价值。

　　租房可以先租个七八年，然后再审慎的基础上，在完整的对比后再决定买房，房产的价值也依赖一种秩序，不光是物理空间的秩序，还依赖社会经济秩序。

　　物理空间来说，房子需要小区的定期维保，需要水电维护，还有电梯安全检查等选项，更要紧的社会秩序，是邻里社区、物业管理，还有社区安全和配套商业等。

　　这一切都依赖足够的住户才能维持住，住户数量不多，是维持不住的，许多资源枯竭的资源型城市就面临着住户流失的问题，最后就不可避免的要衰败，因为人才是一切的根本。

　　支撑秩序的人口不见了，那么房子无非就是砖混结构还是水泥结构的区别，和楼兰古城没有多少区别，价值会迅速清零，当然楼兰古城还有考古价值，可能价值比资源枯竭的城市要高一些。

　　所以我们说，可以租房体验，就算是在人口流失的城市，租房也是一种体验，人生的体验多一些，还是感觉要好一些的，但买房就要慎重，就算五万一套，买了之后打了水漂，还是少了五万。

　　一栋楼最后只有三户人家，那么物业肯定是维持不下去的，一个小区就五户人家了，水电燃气的维持也要成问题，人口流失的循环一旦开启，除非有别的机缘，否则城市就要变成美国锈带。

　　城建没有维护，建筑寿命进入倒计时，居住环境加速恶化，催生更多人搬离，这就是美国锈带的向下循环。

　　等到房子彻底成为零价值资产的时候，下一步就是成为负价值资产，因为不仅增值不了，还要透入成本维护，最后市政也要撤离，这时候聚落就会进一步退化，从锈带变成俄国远东的废弃城市。

　　纽约或者莫斯科这样的一线城市，是不会衰败的，这里有最强的经济，有年轻的人口，还有充足的财政，秩序会一直存在，这里房产的价值并不是房子本身的价值，而是附加值，房子的价值是工作机会的价值，是公共资源的价值。

　　但是三四线城市和农村就说不好了，所以我们说，要租房，在租房的基础上审慎的买房，因为买房本质上是在赌，赌的就是一个地方的未来。

　　这样大的决定，不慎重的做是不行的，但是我还是那句话，真刚需，闭眼买，从2020年到现在，我对刚需刚需买房的态度，一向是坚持闭眼买。

　　毕竟没有房子不行，那就得买。但是假刚需为了升值买房，那就是投机客，投机行为不论到什么时候，都是亏了活该，这我们不管。

　　其他情况下，买房还是要慎重，赌一个地方的未来，怎么能直接买进去呢？日常买个饮料雪糕都要想想值不值，买房的时候不犹豫了，不考察了，闭眼就进了，那不是搞笑吗？

　　租房考察，才是应该先做的，租房能体验不同片区的生活质量，能给买房或者不买更多的空间，还能真正给自己更多的时间。

　　毕竟，这些钱捏在手里，总是要从容一些。