陈永昌：中国楼市发展走势的十大预测

大参考

　　新一届政府一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在上半年有所崭露头角，在下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。这一观点值得理论界参考。

　　2014年的房地产在暗淡中已经跨入七月份，下半年的楼市大幕缓缓拉开，不管是开发商，还是买房者，心里都在进行着各种权衡和纠结。下半年甚至明年中国楼市会呈现什么样的景象？从目前所掌握的数据以及楼市发展趋势看，接下来楼市或许会有大的变动。

　　一、全国限购逐步放开

　　从今年以来，各个地方不断爆出放松调控的信息，但大都是半遮半掩，甚至更多通过试探性放松。尤以沈阳和呼和浩特最甚。沈阳发出消息，取消限购，但是很快就不承认了。呼和浩特才公布文件半天就又迫于舆论压力收回成命，并扬言是文件打错必须收回。紧接着又发布出来，正式宣布全国限购取消打响第一枪。

　　据不完全统计，今年以来，已有杭州、无锡、天津、沈阳等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。可以预见的是，会有越来越多的城市不断被爆出取消限购的消息。

　　二、分类调控将更加精细化

　　新一届政府坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在上半年有所崭露头角，在下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施，把调控政策精细化，增加针对性和有效性。

　　三、一线微涨三四线城市下降

　　从申银万国最近的研究报告显示，从住宅的供需比来看，北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足的状态，二线城市的供需比为116%，三四线城市的供需比为125%，全国供需比为119%。

　　仅从供需比来看，一线城市仍处于相对不足的状态，换句话来说，一线城市的房价或许还有一定的支撑因素。但局部供需严重失衡的城市，如营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达到了476.6%、385.4%、246.7%，这类城市的楼市风暴或在所难免。

　　四、大房企纷纷撤离三四线城市

　　相比之下，对于曾集中其六成以上土地储备的三四线城市，恒大的拿地热情却不再高涨。年报显示，该公司去年新增土地储备大多位于北上广深或经济发达的一二线城市。

　　统计数据表明，今年前3个月，国内10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比猛增24个百分点，而二线城市的占比大幅下滑了28个百分点，三四线城市占比则微增4个百分点。

　　中原地产分析师张大伟指出，标杆房企重回一线城市的动作，表明后市该板块仍值得看好；尽管这样的扎堆会再度推高地价酝酿风险，但相比目前三四线城市已经暴露的巨大问题，一二线城市的状况还是要好很多。

　　五、购房者进入深度观望阶段

　　政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。但是在一线城市，购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。

　　六、住房信息联网建设进展不快

　　2013年6月底，住房信息联网原计划扩围到500个城市，但传出停滞的消息。据报道，国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。值得一提的是，不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动，但进展并不顺利。

　　按照住建部原本的预想，去年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。不过“大限”已过，这一目标依然“难产”。近日发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)提出，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。也就是说，全国住房信息联网的最迟时间表，定格在了2020年。

　　七、房产税依然雷声大雨点小

　　近日，召开的中共中央政治局会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，吹响了新一轮财税体制改革的进军号。财政部部长楼继伟在接受媒体采访时谈到，加快房地产税立法并适时推进改革，由人大常委会牵头，加强调研，立法先行，扎实推进。

　　就像住房统一登记难产一样，房产税提了多年，到现在几无进展。

　　八、自住房入市冲击商品房市场

　　截至目前，北京已有金隅汇星苑、恒大御景湾、金隅汇景苑、富力惠兰美居等11个自住型商品房项目入市，总计房源约17990套。目前北京累计出让含有自住房地块项目已有近50多宗。

　　据统计，这些地块可供应的自住房项目累计可达5万套，大部分都将在今年入市。5万套对于北京楼市来说意味着什么？几乎占据了北京全年商品房成交的半壁江山，几乎相当于北京一个季度的商品房住宅成交。

　　九、官员抛房现象将更加突出

　　官员房多也不是什么秘密了。现在很多官员开始急于抛售。一方面缘于目前楼市下跌，他们看空楼市。另一方面与国家推出的“不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网”以及迟早要推行的官员财产公示制度有关。两年内要开征房产税也是官员抛房的一个重要原因。

　　近日万科公司创始人、现任集团董事会主席王石先生接受采访时称，“反腐（就）是最大的调控”。

　　十、推进依房养老将微调房市

　　我国养老服务业发展很快。借鉴西方发达国家的养老模式，我国有的城市已推进依房养老，提倡老人依房租赁融资养老。我国60岁以上老龄人口已经超过2亿人。购房以备养老会刺激商品房购买力，老人房租赁出租又会影响房地产市场的交易量。尽管中国大面积推广依房养老条件尚未成熟，但这种走势也会影响房地产的发展。专家建议从政府到民众都要对此有足够的思想准备和物质准备。

shanshui

王石先生接受采访时称，“反腐（就）是最大的调控”。

更需￠关爱

房地产整体过剩，是不争的事实，

中道凡变

未来3到5年房价再狂涨是不可能的了，至于跌多少，取决于老百姓的购买力，而不是房地产开发企业，政府的调控是辅助，但政府更应有独立的主张。