任泽平：香港楼市回暖了吗?

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　　近期四大指标显示香港楼市有回暖迹象：

　　1、成交量创4年最佳。2025年中国香港全年整体楼宇买卖合约登记量同比增长19%。

　　2、房价结束43个月连跌。私人住宅售价指数自2025年3月见底后连续三个季度回升，全年上涨3.3%。

　　3、租金创历史新高。在人才引进带动下，租金稳步上涨，2025年租金指数全年上涨4.3%，超2019年高点。

　　4、库存压力边际改善。2025年第4季度一手住宅货尾量跌破2万，创两年半新低。

　　四大力量共振，推动香港楼市回暖：

　　1、“撤辣”、减税降低交易成本。2024年全面取消额外印花税、买家印花税等“辣招”，1000万港元物业购置成本节省约100多万港元。2025年将征收100元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。

　　2、租金回报率反超房贷利率。2025年美联储降息后，HIBOR大幅回落，新造按揭利率降至3.31%，而小户型租金回报率约3.6%，“以租养贷”激活各类需求。

　　3、人口流入。2022年底推出“高才通”等多项抢人才措施，截至2025年底，各项人才计划获批近40万宗，约26万人携家属抵港。

　　4、股市财富效应外溢。2025年恒生指数上涨28%，创2017年以来最佳年度表现。

　　根据我提出的 “房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融” 的分析框架：

　　短期看，香港楼市在库存压力持续缓解、政策红利延续、人口流入支撑下，成交规模与房价有望进一步回升。同时，租金回报率持续高于按揭利率的“正利差”格局，为楼市提供支撑。

　　长期看，人口与产业是房价的锚。香港通过人才计划持续吸纳高素质人口，高收入群体的置业需求将在未来数年逐步释放。同时金融业回暖带来的财富效应，也将为楼市提供增量资金。

　　但是，需要关注的风险点：

　　高才通续签率约54%，部分人才可能回流；2026年私宅用地供应提升，供给改善或对涨幅形成制约；全球经济不确定性可能影响利率路径等。

　　结论：近期香港楼市初现回暖迹象。如果持续加强国际金融中心地位、吸引人才流入以及利率下行，楼市有望延续量价齐稳的复苏态势，核心区的优质房产是更佳选择。反之，楼市有压力。

　　新周期，新机遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是风口，是海啸”。