刘晓博：深圳，出手了！

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　　深圳楼市，也放大招了。

　　3月1日，深圳住建局、规自局印发了《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。

　　其中多项政策，对城市更新、对楼市都构成了利好。比如：

　　第一，土地移交率 “松绑”，开发商成本显著下降。

　　通知说，符合条件的城市更新项目，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

　　这意味着开发商可将更多土地用于可售物业开发，可售建筑面积增加，增厚利润。调整土地移交率无需单独走计划调整程序，直接纳入单元规划审批，审批周期缩短。

　　新政出台后，部分因土地移交率过高、算不过账而停滞的旧改项目（尤其宝安、龙岗、龙华等区域），现在具备重新启动的可行性。

　　第二，城市更新可以不配建保障房。

　　通知说：未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

　　可以不配建保障房，意味着同一个项目开发商可以对外发售的商品房增加了，可以救活一些因为房价下跌“算不过账”的项目。

　　同时，因为不配建保障房所以不再享有容积率奖励，意味着整体供应量有所减少。

　　少建的保障房，通过其他渠道来补充，包括了存量房屋盘活、多元收购等，有利于商品房去库存。

　　这一轮房地产大调整以来，各地房价显著下跌，很多旧改项目因为“算不过账”（亏损）停滞，形成了另一种烂尾。盘活这些项目，对于房地产健康发展，经济良性循环意义重大。

　　今年2月6日，深圳召开规格高、规模大的城市更新现场推进会，带有誓师大会的性质。会议要求“用好市领导挂点服务机制”，“拿出过硬作风、采取有力举措，加强资源要素保障，及时破解项目推进中的堵点卡点问题”。

　　最新发布的利好，就是落实这次会议的要求。此前我们曾统计过，过去5年深圳人均土地出让产生的可售住宅面积，加起来只有1.8平方米，而北上广都超过人均5平方米。深圳未来会非常缺房子。

　　盘活旧改，可以适当增加一些供应量。由于容积率控制越来越严，深圳在一线城市里仍将是新建住宅供应量最少的。

　　接下来，深圳会跟随北京和上海进一步松绑限购吗？不妨拭目以待。