刘晓博：哪些城市，未来可能“缺房子”

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　　对于大部分城市来说，商品住宅目前是过剩的。但再过几年，情况可能就不一样了。

　　最近，我们整理了2021年到2025年这5年里，内地主要城市的住宅用地出让情况，得出了上面两张图。这组数据非常重要，值得你收藏。

　　先看第二张图（左右滑动可见）。这是各地土地拍卖金额的排序，上海5年卖地收入超过1万亿，名列第一；其次是杭州、北京、广州、成都，都超过了8000亿元。

　　卖地收入最少的大城市，按照金额计算是青岛、大连。

　　有房地产常识的朋友都知道，只看卖地金额没用。因为各地的地价不同，这5年里新增的人均住宅建面，才是最关键的。这是在第一张图里体现的。

　　表格里的人均出让面积，是土拍中新增可售住宅的人均建筑面积。

　　可以看到，深圳是5年里卖地最少的城市，人均可售住宅面积只有1.8平方米。

　　其次是青岛，为3.3平方米/人。然后是重庆的4.1平方米/人和上海的5.0平方米/人。

　　人均出让可售住宅面积最多的是无锡，达到了10.9平方米/人，常州、宁波、南京也都超过10平方米/人。

　　所以，未来可能出现商品住宅稀缺的城市，首先是深圳。

　　这30个城市里，常住人口自有住房率最低的也是深圳，不到30%。其他城市基本上在60%以上，甚至更高。

　　深圳有一个情况值得注意：深圳总住房套数（存量）超过1100万套，其中80%是非商品住宅，绝大部分是城中村、小产权房、工业区宿舍、商务公寓等。深圳常住人口中，绝大部分租房居住。当房地产处于调整周期的时候，大家有地方租住，房租又不算高，所以大多不急于买房。

　　一旦房地产市场回暖，深圳就会因为商品住宅供应量少，常住居民自有住房率低，容易出现市场的迅速逆转。这在历史上曾多次出现过。

　　青岛、重庆人均出让面积也不算多，但这两座城市历史供应量大，库存不少，再加上人口竞争力一般，未必会真的缺住宅。

　　结合人口竞争力、供应量来看，北京、上海、广州也可能出现核心片区、配套好的片区缺住宅的情况，但没有深圳严重。