刘晓博：楼市，刚刚出利好了！

lameihua

　　今天（2026年1月14日）是非常有意思的一天：股市出了降温措施，楼市出台了利好。

　　股市的降温措施，是三大交易所降低了融资（借钱买股票）的杠杆，具体见今天“刘晓博说财经”公众号的文章。（点击查看）

　　楼市的最新利好是：换购住房减免个人所得税！

　　为此，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了“关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告”。

　　公告主要内容如下：

　　一、自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

　　三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

　　1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

　　2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

　　四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

　　这是什么级别的利好？请看本号点评：

　　这不是一个新政策，是延续前两轮政策。

　　早在2022年，官方就推出了“出售自有住房后1年内重新购房，按新购与转让金额比例退个税”的政策，从2022年10月1日到2023年12月31日执行。

　　第一轮政策到期之后，又发文延长了两年，从2024年1月1日到2025年12月31日。

　　今天官宣的是第二次延长，仍然是延长两年，从2026年1月1日到2027年12月31日。

　　三轮政策的力度相当，都是新购价≥转让价：全额退个税；新购价＜转让价：按比例退个税。

　　目前各地二手房个税征收标准大致是这样的：如果是卖出唯一住宅，而且持有满5年，个税是全免的。如果不是上述情况，一般按照成交价1%交税。这个成交价未必是真实价格，因为卖房者可能低报，但官方会有一个最低计税价。

　　假如1套房子卖出的时候计税价是500万，则个税是5万元。有了上述政策，换房家庭可以免除这5万元的换房成本。

　　这是一个延续的利好，不算新增利好，对市场刺激作用有限。

　　在房地产低迷期，买房家庭中置换位置更好、总价更高房产的占了相当比例。所以上述政策对中心城市较好片区能带来更多利好，对非核心区、配套不太好的房子可能中性偏空，因为会刺激更多的人换好房子。

　　该政策延续两年，说明官方对楼市的判断：未来两年，大多数城市很难全面回暖。我也这么认为。

　　这是继12月30日出台房地产增值税利好（出售购买不足 2 年住房，增值税率从5%降低到3%）后，半个月内出台的针对楼市的第二个税收利好。

　　2025年12 月24日北京出台了楼市松动政策（放宽非京籍社保年限、支持多子女家庭增购等），截至今天上海、深圳未发布类似的跟进政策。估计这两个城市在3月“两会”之前，也会出台新政策。

　　现在股市已经活跃到需要适度降温了，接下来管理层可以集中政策支持楼市了。

　　刚刚还传来一个重要消息：据21世纪经济报道等媒体，多家房企在近期接到相关部门的通知，将在本周就融资方面与房企进行座谈。

　　此前有媒体报道，监管部门将允许符合条件的 “白名单” 项目贷款可在原贷款银行展期5年，这是对前期 “最长展期2.5年且不可续展” 规则的重大调整，旨在保交楼、稳融资。截至 2025年10月，“白名单” 项目贷款审批金额已超7万亿元。

　　后面这个消息如果是真的，对楼市的意义更为重大。