马光远：房地产已经过河，有些政策却还在摸石头

lameihua

　　年初《求是》杂志特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》被视为今年稳定房地产市场的最强信号。

　　在政策的调整上，文章特别提到两点：

　　一、积极主动作为，以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。

　　二、保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

　　一次性把政策给足，一次性把政策调整到位，这恰恰是房地产政策当前最大的问题所在，每次挤牙膏，每年挤牙膏，拖拖拉拉，挤了这么几年，最终该出的政策还得出，但市场却多次错失稳住的最好时机。

　　所以，本人也一直呼吁，在政策调整上不要小打小闹挤牙膏，该出的大招立即出，不要留着后手。这样，才能加快市场触底，在房地产新的周期下重新构建市场新的供求关系和信仰。

　　重新构建房地产的信仰是什么意思？

　　不是像过去一样让房价又回到单边上涨的暴涨态势，也不是说要鼓励大家炒房，而是在一个全新的经济大周期、城镇化大周期、人口大周期的背景下，重新梳理房地产新需求，新模式、新的政策体系。

　　经过差不多五年的时间，房地产市场在经历大幅度的调整之后，房地产过去的信仰基本上崩塌了。很多城市的房价下滑过半，房地产的其他主要指标几乎都腰斩，房地产的销售额销售面积跌幅超过60%，新房开工面积跌去了80%。

　　可以说，过去房地产构建的价格体系，供求关系，开发模式，以及政策体系都已经被丢进了废墟。房地产需要在这个废墟上重新打地基，重新构建下一个周期的叙事。

　　有人将这称之为房地产的下半场。

　　其实，中国房地产是没有下半场的，因为下一个周期的市场和之前的市场完全两码事。中国房地产没有下半场，只有新周期和新的剧本。上半场结束以后，后边的剧本故事不是上半场的续集，而是一个全新的故事。

　　上半场在踢足球，下半场玩的是橄榄球。游戏规则也好，参与的主体也好，玩法也好，都跟过去不一样了。

　　当然，还有人认为以后没人玩了，这就是胡说了。

　　你见过那个国家的房地产崩盘后，就再也没有人玩房地产了？日本？美国？我们的香港？地产永不眠。特别是，当房地产经历5年的调整后，没有任何恐惧的必要了，市场肯定接近见底了。连中国足球那么烂，还在玩呢，还有那么多的球迷呢。

　　问题的关键不是有没有人玩，而是如何玩。

　　比如最基本的供求关系看。上半场的需求主要是什么？主要的需求是大家都没房子，绝对短缺，大家都需要房子，在供应短缺的情况下所有的房子都大涨。在房地产的上半场，只要买房就是人生赢家，你只要登上这列列车，不管你坐着，你坐的是卧铺，你坐的是一等座、二等座还是站着都不重要，你都是赢家。

　　但新的故事不是这样，因为很多人有房了，但是大家对自己的房子不满意。过去是第一套需求为主，现在是在以前的基础上改善，改善型需求才是真正的主流。

　　在上半场，因为大家都缺房子，导致房价普涨大涨，这是任何国家城镇化、婴儿潮的人口周期下共同的表现，没有任何一个国家例外。为了抑制价格猛涨，我们在过去20多年几乎每年出台很多调控措施，目的只有一个：就是抑制房价过快上涨！

　　我们鼓励首套房，但控制二套房，严格限制第三套房，这是政策体系。

　　为了抑制房价过快上涨，我们采用了限购、限售、限价、限离等无所不用其极的手段，在开发模式上，我们玩三高，玩预售。如何评价这些政策的效果？毋庸讳言，当然是失败的。这是事实，因为市场最大的力量是供求关系，一旦供应短缺，价格就会网上走，这是任何经济学都认可的共识。

　　现在，这样的游戏结束了：除了少数城市，大量的城市供应过剩，基本的居住需求都满足了。房地产最基本的供求关系已经完全逆转。

　　第一套房需求的比例越来越少，改善型的需求，特别是对房子品质的要求带来的需求成为主流。在房子多的情况下，开发商玩过去的预售已经没人搭理，倒逼现房现售，开发商需要做长产业链价值链才能赚钱，房地产从一个类低端制造业向高端服务、智能化的高端制造开始转型。

　　这是房地产新的信仰，我们的政策要围绕这样的信仰来构建。

　　基于这样的逻辑，在房地产调整进入第六年，房地产接近见底的情况下，应当抓住这个机会，重新梳理房地产信仰叙事，构建新的政策体系：

　　谁还需要房子？需要什么样的房子？房子究竟是干什么的？

　　在房地产的上半场，所有的房子都是资产，买房子的都能赚钱，每个城市的房子都能赚钱。这个周期结束了，那么未来的房子一定会分成两种：

　　第一个是作为资产的房子，稀缺的可以赚钱，可以抗通胀，可以投资。

　　但是绝大部分的房子都只能作为一个居住，也就是说你买了它，你不要想着增值，你买了它，你只是跟你的租金跟你买了房子的成本之间做一个比较，你是租房子好还是买房子好，它仅仅具有居住属性，并没有增值的属性。

　　80%的房子会丧失投资的属性，这跟上半场完全不一样。

　　未来的城市有些城市房子依然不够，有些城市的房子可能十年、二十年都消化不掉。

　　我们的政策要基于这样的基本面重新构建，过去以“限制”为主的政策思维必须抛弃，围绕新的供求关系来构建长效制度体系。比如过去我们对二套房各种限制，信贷、税收、社保。

　　现在既然主流需求已经是二套房，我们在信贷、在税收、在交易成本方面就要把从过去对二套房的限制转向鼓励。

　　我的建议是二套房无论是首付比例，利率还是税收都要优于第一套房。还有，近3亿的农民工进城的住房需求是全球最大的住房保障工程，我们现在连专门的保障部门、保障法律、保障金融都没有。过去忙着调控，这些基本的制度建设欠账很多，需要政府弥补欠账。

　　当然，还有开发商的玩法，现在的主流的开发商我在2017年就给他们指出了出路：80%的开发商会退出这个市场，新的做服务的开发商会进入这个市场，房地产会成为一个以服务为主的行业。

　　所以这些，都需要抓紧去做，需要推倒重来，而不是在以前的基础上修修补补。

　　记住，房地产已经过河了，一些政策就不要再摸石头了。