张湧：房地产收储迎来重大突破

lameihua

　　伙伴们，大家好！

　　今年11月18日，广州开启第二轮房地产收储。

　　相比2024年，2025年收储房源的条件明显放宽：

　　从“已取得竣工联合验收意见书”，调整为“已取得竣工联合验收意见书或项目纳入保交楼攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房”；

　　“面积在90平方米以下”调整为“房屋建筑面积原则上在90平方米以下”。

　　这意味着，将收储范围从仅"现房"，扩展至 "准现房"，大幅增加可收购房源的数量。

　　"原则上"的表述为特殊优质项目预留空间，避免因面积"一刀切"而错失合适房源。

　　并且，2025年11月25日之前为集中受理报名阶段，此后将转为常态化报名。

　　这标志着房地产收储正从临时性的“项目制”，转变成由专门部门负责的常态化机制。

　　这是推进房地产收储落地的一次积极的、开创性的尝试。

　　房地产收储从去年提出到今年，成功收储的案例越来越多；

　　其中，广州的收储模式经过迭代，更加规范、成熟，对全国都有很强的借鉴意义。

　　01

　　收购对象为广州市行政区域内已建成的存量商品房，且以90平方米及以下的小户型为主。

　　这是因为此类房源收回来之后，将用于保障性住房，而保障性住房的定位本就是“经济、适用”。

　　以整栋或独立单元收购，便于进行统一的改造、装修和物业管理；

　　例如，在一个有56栋楼的小区中收购2栋，将其作为保障房使用，并实施相对独立的管理；

　　而且，收购价格的确定采用市场化的谈判机制，而非行政指令，具体收购价格由双方协商确定；

　　02

　　收购存量商品房用作保障房，是一个一举两得的操作。

　　保障房关乎民生。

　　商品房的建设标准，通常是要高于保障房的。

　　这种"高配版"保障房能为中低收入群体提供更好的居住条件。

　　相比保障房，商品房通常采用更好的建材、更严格的施工标准，和更高的抗震等级；

　　商品房的户型更合理（如南北通透）、空间利用率更高，居住舒适度明显优于普通保障房。

　　有见过保障房内部的人应该有明显的感受。

　　少数保障房类似公寓，一个长直的楼道里，有十几户房门。

　　这一操作，可以让中低收入群体快速住进"高配版"保障房，提升居住品质和幸福感。

　　今年，广州计划筹建的保障房包括10个项目，其中有8个是利用闲置住房建设筹集的。

　　这种“以购代建”的模式，可以缩短保障房的供给周期，避免重复建设。

　　而且，传统保障房建设周期需3-4年，而收购商品房转化为保障房仅需6个月左右即可交付使用。

　　在广州之前，贵阳、长春、保定等十余个城市已开展商品房收购用于保障性住房，已累计筹集超15万套。

　　03

　　楼市能不能稳住，房地产收储被寄予厚望。

　　之前的救市措施，包括降利息、降首付、降税费、解除限购、限制新房供给等，都未能有效解决新房需求不足的问题。

　　房地产收储这个事也是和其他措施同步提出的，但一直以来各地都不积极，没人动、没人牵头；

　　去年，3000亿保障性住房再贷款在实施了4个月后，只使用了不到200亿。

　　现在以广州为代表的一些城市开始主动牵头，为其他城市提供了很好的案例，收储可能会加速。

　　房地产收储的核心矛盾在于收购价格。

　　收储需要遵循“保本微利”或“资金平衡”的原则，要做到这一点，收储价格通常需要远低于市场价。

　　有业内人士甚至表示，收购价格可能在市场价的“五折以下”。

　　收储机制刚推出的时候，房企虽然急于回笼资金，但也很难接受过低的价格；

　　因为这可能意味着巨大的亏损，甚至无法覆盖土地和建安成本。

　　但是一年多过去了，房价持续下行，房企经营压力加剧，议价能力显著减弱；

　　对于那些挣扎在生死线上的房企来说，便宜点卖也比现金流断了强。

　　而对于财务状况相对较好的大型国企或龙头房企，在价格谈判上可能会更加坚持。

　　房地产收储通过“一增一减”的方式，可以直接从市场上去除一部分库存，缩短去化周期，对供需关系的改善是立竿见影的。

　　如果广州这次收储标准放宽之后，能带来比较积极的结果，那这一模式有望在全国范围内推广。

　　04

　　这对开发商来说也是个好消息。

　　通过批量收购存量商品房，可以帮助开发商清库存。

　　盖好的房子卖不掉，大量资金沉淀在未售出的房产中，企业现金流紧张，这正是房企面临债务违约和“保交楼”风险的直接原因。

　　最近万科的债务问题又引发广泛关注，救也不是不救也不是，其实本质上都是这个原因。

　　收储如果能大面积落地，不仅能够帮助开发商快速盘活资产、回笼资金，缓解其流动性危机；

　　还能有效降低整个市场的库存水平，防止因企业资金链断裂而引发的连锁反应。

　　开发商回笼的资金可以用于偿还到期债务、支付工程款以“保交楼”；

　　钱会顺着产业链一级一级流下去，从而维护房地产市场的整体稳定。

　　05

　　目前的房地产市场，信心比黄金更重要。

　　广州是一线城市，经济体量大、房地产市场复杂、政策影响力强；

　　广州的成功实践，能够为全国其他城市提供更高水平、更具说服力的范本，有重要的风向标意义。

　　对于购房者而言，收储作为一种托底行为，有助于稳定购房预期，减少观望情绪，促进合理需求的释放。

　　当收储能算得过来账了，那么说明楼市的风险已经出清的比较充分了，购房者看跌的情绪会明显缓解。

　　接下来，需要重点观察收储的价格，以及3000亿保障性住房再贷款的使用情况。

　　根据测算，央行3000亿元的保障性住房再贷款，理论上就能支持收购超过7000万平方米的商品住宅；

　　按照2024年6月份3.83亿平米的待售面积算，将推动待售面积回落接近20%。

　　这将极大地推动全国住宅库存的去化。