安民：地产，学西方与拿来主义

lameihua

　　这几天，随着万科地产股债双杀，种种说法多了起来。比如有人讲自己购买的上海的房地产亏了400万，就是住的房子，总价掉了400万， 他们付了首付，还有按揭，然后现在总价降了400万，左右不知道该怎么办。还有人喊要投资房地产云云。

　　房地产的问题，主要是经过了一个长周期的上涨，从1998年涨到2021年，涨了23年。然后跌了4年。前期我们有过一个判断，就是房地产行业总体企稳，特别是新房价格，处于一个总体上的筑底阶段。因此我们建议刚需者可以寻求买房，特别是法拍房。但房地产股，我们一般不会碰。尽管880482的低点是在去年8月29日。

　　为什么？主要还是行业周期。

　　房地产经过23年的上涨以后，所有的资产，包括所有的环节，都处于历史的高位。这个话可能大家不理解。比如地价，处于高位，2021年2022年前后拿的地，价格绝对虚高。然后不只是如此。人员的工资也在高位。还有，开发商的习惯也在高位（特别是前期习惯搞大城开发的）。就连拆迁者，他们的要价也在高位。

　　怎么讲呢？我举例子说明。

　　比如某某望湖背后，它们和某某某亭之间有一个小区，估计有好几栋旧房子，前后都是高房子，然后它们就被夹在里面成为夹心饼干。然后我讲，那处旧房子完蛋了。为啥？新的开发商看不中，它的前后都被限定了，两边高楼之间，了不得有二三十米宽，新的地产商拿了这块地，只会找死。而房子拆不了，那么那些老房子，最后只能成为危房，谁接手谁蠢得死。

　　这种房子，在房地产欣欣向荣的时候，当初某某某湖如果一起买下这块地，也不是没有可能，但只能在房地产欣欣向荣的时候。还有，当初一遇到拆迁，那个小区里的住户，一定狮子大开口。只要有几户不同意，那么就拆不了。到了房地产行业开始注意开发成本时，没有遇上钉子户，这样的房子都难拆，一旦遇上钉子户，那开发商就会彻底不要。何不省几个亿的成本呢？我们在另外一个小区的旁边，也看到这样的一栋私房，估计开发商几十年都不可能再拆它了。这就是行业高峰和低谷的区别，也是因为拆迁户的心里价位还在历史高位横着下不来导致的。

　　同样的道理，开发商在行业不景气的时候，有可能员工的工资下不来。 不是说奖金，而是每个月工资单上的工资。如果开发商还不怎么减员的话，那么成本费用就下不来，且成为刚性支出。

　　地价其实波动挺大的。李家的城在内地捂地，几十倍的收益，只是转个手+十几二十年的等待的事情。但现在地价是走下坡路，前两年高峰期拿的地，现在滚烫。还有开发商那么高的杠杆，当初拼命找银行借款，拼命发债，现在几个点十几个点的利息，就成为他们脖子上的夺命符。好在人民币现在在升值，但前两年呢，2021年和2022年，人民币最低有6.343和6.3034，而2022年，人民币汇率最高还有7.3275，2023年最高还有7.3498，今年最高还有7.3515；那几年正是美元债还款高峰。借美元时是6.4，还美元时是7.3，一进一出多还14.06%，然后利率还有8.5%到14.5%，按平均11.5%算，利息+汇率损失就高达25.56%。你房子的毛利率都远远不够呢。

　　2020年夏天我们讲房地产商脖子上的四道绳索，那个时候开发商根本就不会正眼瞧咱们。但是我们知道，许多开发商的未来已经命定。现在只是还债。问题是，银行怎么选择？国家怎么选择？

　　前面我写文章，讲万科要卖资产，赶好的资产早卖。还有2015年到2017年的时候，我们遇到某公司的领导，问我公司一手的地产，就是很多地县子公司的老房子，怎么处理。我说，可以卖掉呀，卖掉后转投那些现金流还不错的资产。然后他们又舍不得卖，结果现在只有拿在手里，长期持有。当然，他们长期持有没有问题，因为账上的成本已经低得很了。计提那么多年，早就没有啥成本了，只是也没有现金流。

　　人总是追逐在趋势的后面，永远也追不上。房地产现在就处在低谷附近，有人还在讲几年前买的房子亏掉400万。您又不卖，您自己住的怕啥？诚然，心里挺不舒服的。但是，当初我们是极力建议大家不要买房子的，可有谁听呢？我们判断2017年以后，房地产进入头部，判断1988年到1990年出生的孩子的婚房，会推动中国房地产见大顶。这个结论15年前就下了的。

　　现在房价已经跌到2017年以下了，表明顶部成立了。

　　但是，说实话，我们认为，大城市好地段的房子，千万别断供。除非没有工资，没有收入，否则自住房轻易不要断供。不是别的，大家只要交了按揭，贷款还完了，到时房子就是自己的。您现在选择断供，到时会房子也丢了，然后一旦房子弹上去了，您会后悔一辈子。因为房价是波动的，是周期性的。如果您用日本的经验来判断中国大城市的房价，只怕到时您又是错的。

　　因为一旦您断供了，以后您就没有资格买房子了。况且买房子的首付又不是小钱，上百万或一两百万，您如果丢掉买房资格，若干年后，您手中即使有两三百万，您也买不了房，除非您能全款。到时您一辈子就只能租房，这在中国人眼中，您就是人生失败的典型。您现在咬牙挺过去，到时再怎么样，您至少还有一套房子在。

　　有人说，如果中国城市房价走势跟日本一样呢？我觉得不会一样。因为日本当年有经济危机和金融危机，中国没有，中国有产业升级。所以，两国房地产应该走的不是一条路。

　　最后，就某条文说一句，中国制定规章制度法规之类，还是要从中国实际出发，具体问题具体分析，不能离开中国的土壤。中国人至少要要用平视的眼光看西方世界。中国纯粹学西方，最后就会扭曲社会和大众。西方对好人狠对坏人大搞良心发现，最后把整个社会弄成啥样子了？中国不要什么都学西方，坚持拿来主义才有出路。