杨国英：年底了，再一次强调风险……

lameihua

　　今天不想过多讨论股市，股市年底之前，超大概率是一个相对可控的箱体震荡，只不过，其中会有一个内部结构分化，盘感好的，可以参与博弈，盘感弱的，可以反弹后暂时离开——当然，价投者除外。

　　今天，我想讲一讲楼市，这个话题，其实我是不想讨论的，老读者都知道，从2022年开始，我几乎每年都会讲二三十次卖房、卖房、卖房。

　　现在楼市的情况，大家都知道，一二线城市相比2022年上半年的高点，普遍下跌了35%-55%，从北上深再到全国各大省会城市、以及一些计划单列市，从长三角珠三角富裕地区到中部、西部和北部等相对欠发达地位，几乎无一例外，房价全部大跌。

　　在如此惨烈的暴跌之后，站位今天，我还是要继续强调风险。

　　一是，不要以为房价暴跌到现在，就已经探底了，我告诉你，事实还没有探底。

　　二是，对于许多杠杆持有多套房产者，现在是最后的自我救赎时机，错过了，一两年之后你很有可能万劫不复。

　　讲第一点，房价还没有探底，至少90%以上的城市房价没有探底。

　　做出这个判断，我依赖的还是三年前的判断标准，房产持有回报率有没有达到（国债利率+1%）的收益率，现在10年期国债发行利率差不多是1.8%，再加1%（流动性补偿收益），也就是2.8%的收益率——现在到底哪个城市的收益率到达这个水平了？几乎没有。

　　当然，这样的判断标准，之于京沪这两个特殊城市（优质医疗和优质教育的集聚城市）是有必要单议的，京沪这两个特殊城市基于其户口的隐含价值，这个是我们的独特国情（与纯市场化国家不一样），因为我们最优质的医疗和教育资源是公立的，从这个角度看，京沪这两个城市基于其户口的隐含价值，可以象征性的折算+0.5%。

　　这样算下来，个人认为，全国范围，京沪房价的继续下跌空间，应该仅有10%左右了，而全国绝大多数二线和三线城市，整体至少还要再跌20%以上才能够真正探底。

　　讲第二点，杠杆持有多套房产者不要错过最后的自我救赎时机，这也是我对身边朋友的告诫。

　　有两个朋友，都是持有二线城市五六套房产的，在2022年高点时总资产算起来有4000多万（同时负债差不多都接近2000万），对这两位朋友，过去这几年，我一直劝告其减持减持减持，但是他们不听劝，这或者是因为朋友的免费劝告，所以他们不重视，如果让他们支付一定的咨询费用，或许他们就会认真听劝了，这不私享会，前两年就有许多朋友听劝卖房了、或者至少不买房了。

　　对这些存在杠杆持有多套房产的，如果现在还不能手起刀落，减掉多余的房产，尽快降低自己的负债，他们一两年之后的结局，很有可能会沦为负资产。

　　其实，绝大多数中产（1000W）或中高产（3000W）并没有太多的现金（或准现金），他们几乎所有的资产都押在房子上，所以，现在是又一个年底了，我建议这部分群体，应该将更多的精力思考房产，而不是他们个人资产占比较少的股市。

　　就写这么多吧。

　　对楼市风险的提示和强调，今天讲过之后，以后尽量不讲了，毕竟绝大多数都是算小账、算眼前账的，我讲楼市风险讲了三四年了，又有多少读者听进去的呢。

　　最后再说一组数据，克而瑞统计2025年全国平均住房断供率3.7%，2024年是1.6%，2026年很有可能会上升到6%左右。