北风：楼市新接盘侠出招！威力有多猛？

lameihua

　　最近几天，江苏省徐州市一些二手房中介，在朋友圈拼命刷屏【高校大面积收房，托底楼市】的喜报。

　　在徐州中介的炒气氛之下，【高校】以楼市接盘侠的身份，登上热搜。

　　那么高校收房的信息是真是假？高校作为接盘侠，对楼市的托底作用又能有多大？

　　徐州二手房中介的朋友圈，之所以能登上全国热搜，主要是这次主角。有两大特征。

　　第一，这次在徐州购房的大学，是中国矿业大学。因为学校名称有“矿”字，给人感觉就是【家里有矿，特别土豪】。

　　第二特征，也完美符合【多金土豪】设定，矿业大学这一次要在学校周边大面积收购商品房。

　　不是长期租赁，而是直接购买！

　　矿业大学预计投资2.93亿元，相当于3亿。

　　按照中国矿业大学公布的购房计划，校方表明学校扩招之后，学生宿舍的面积缺口，接近14万平方米。

　　相对的，学校校园内部没有足够建设宿舍的土地，而在学校周边往外扩建的话，也没有相应的地块可以出让。

　　在几年之内都无法满足，学校宿舍上的巨大缺口。

　　早在去年1月，国家发改委、教育部等七部门就联合发布了指导意见：鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房来补充宿舍资源。

　　从另一方面来讲，学校大批量购买周边房源，也能对当前下行的楼市起到托底作用。

　　这次矿业大学直接要购买的是一个小区的14栋楼，共490套房。

　　这种批量打包打包采购的模式，也有利于学校未来对学生日常生活的服务与管理。

　　按照中国矿业大学公布的预算总金额，以及购买房产的套数，再搭配相应小区公布的房屋面积，可以推算出学校批量采购的房源，均价在6300元左右。

　　该小区在徐州房管部门的备案价格是1万出头，因此对于学校而言，是拿到了市场价的65折。

　　而根据二手房中介发布的信息，该小区最近一套成交的二手房，单价在6100元每平米，与学校购买的一手房价格相当。

　　矿业大学的入市，一方面消化了周边区域的大量房源，减少了滞销库存，托底了底价。

　　另一方面，大量高学历高质量人群的入住，会让周边的商业服务网络越发繁华。

　　往往高校学生聚居区周边，都会形成具备相当购买力的街区，所以二手房的中介们都认为当地的房价二手房价，稳了！

　　如果只是徐州的一所高校，购买接近500套房源，还绝对称不上中国楼市的接盘侠。

　　不过。在本次矿业大学收购商品房登上热搜之前，早在去年，位于武汉的湖北大学也曾经出资接近2亿，参与水岸学生宿舍的改造项目。

　　当时湖北大学批量购买和改建商品房为宿舍的模式，就成为全国首个以购置存量房代建学生公寓的改革范本。

　　过去几年楼市承压的一个很重要的因素，是当前结婚人数减少，生育率降低。

　　导致结婚买房和生小孩生二胎换房的主体购房人群，购买房产的意愿减小。

　　那么在当前，以及接下来的十几二十年，有没有哪一个人群会是楼市的增量呢

　　有，那就是当前还在扩招的各大院校。

　　从当前预判未来10年参与高考的人数，也能得出未来每年高校增加近千万生源。

　　同时，我国高校的另一大趋势，是研究生和博士生比例大幅扩招。

　　研究生和博士生的扩招还有一个特点，那就是研究生承担生活费的金额大幅提高。

　　同时。研究生和博士生对比大学新生，对居住环境、居住面积的要求更高。

　　直白的讲，一般大一新生入住，4~6人合住一个房间是常态。

　　而到了研究生阶段，一般是二人一个房间，到了博士生阶段，公寓单间成为常态。

　　正因为如此，全国大量高校未来10年之内，在本科和研究生都扩招的浪潮之下，需要扩建、新建大量的学校宿舍，来满足需求。

　　而一旦教育主管部门对学校扩建新建宿舍从严把关，就会倒逼学校从周边去长租，或者是购买社会商品房源。

　　过去，每当一个新的大学校区建立，都会有地产商围绕大学校园周边建设大量楼盘。

　　开发商瞄准的是以大学城为品牌，让社会大众购买周边房屋，从而形成资金循环。

　　但现阶段在经济下行，楼市下行的背景下，社会人士几乎不可能在没有优质中小学区，相对不繁华的学校周边购买房屋。

　　这时候，由学校直接从周边楼盘购买房源，既可以繁华周边区域的商业体系，也可以对整个区域的房价进行托底。

　　如果我们回顾过去一两年，围绕大学的诸多争议。

　　包括校园食堂的饮食安全；包括宿舍有无空调；包括宿舍隐私管理等等。

　　可见越来越多的年轻人，对大学宿舍的环境和居住面积，有更高要求。

　　不能说以后每年超千万的新增高校生源都能够住上新房，但即便是其中20%~30%的生源会入住学校新购买的周边商品房。

　　这个市场增量，对于全国楼市的托底作用。不能说起决定作用，但至少是源源不断的活水。

　　同时，过去绝大多数学校在校内建设宿舍，使得大学生的绝大多数消费场景在校园内被压制，并未反哺社会。

　　一旦学校通过周边小区购买房产的方式，让学生入住范围扩大。

　　那么这些学生带给周边整个社会生态的消费总额促进作用，也是非常明显的。

　　这些消费金额会流向周边商铺的老板以及打工的就业人员，最终反哺到社会。

　　这些商铺老板和就业人员收入增加之后，相应的也会增加各自子女的教育投入，使得这一模式形成正循环。

　　当然，我们通过这次徐州矿业大学购买商品房新闻，也能看到高校批量收购住房，已经是房屋备案价格的65折。

　　这个价格，和该小区刚出售的二手房价格相当。

　　65折的打折比例，也与去年武汉的示范案例类似。

　　可见像武汉与徐州这样经济体量较大，过去楼市价格与规模发展较好的城市，单价已经下探了30%~40%。

　　这时候新增加一个托底群体，也是国家在释放【希望楼市从缓降到筑底】的信号。

　　至于楼价是否真的已经企稳见底？高校这个接盘侠的托底作用能打几分？还需要接下来一两年的房地产市场给出答案！