马光远：又听到房地产税的消息

lameihua

　　最近又听到了房地产税的消息。

　　在某媒体主办的论坛上，某个前财政部门的负责人谈及房地产税，谈了两点：

　　一是房地产税的立法已经完成，技术难点已经解决；二是房地产税是最适合作为地方税的税种，虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该按照2013年十八届三中全会明确的“适时推出”的要求推进。他称房地产税最适合作为地方税种。

　　为什么最适合？因为房屋价值高，税收就高，税收高，公共服务就好，这样税收与政府服务之间形成良性循环。提出者在谈到房地产税时，也承认当前不适合推出，但认为应适时推进。

　　在当下，房地产市场的预期低迷，信心几近崩盘的情况下，常识告诉我们，这个时候是不可能推出房地产税的，推出房地产税的概率就是零。既然概率为零，为什么还有人，特别是有特殊身份的人在公开场合提，这究竟释放了什么信号，对市场又会产生什么影响？

　　这位特殊身份的人在公开论坛上透露了非常重要的，不是普通人能够知道的消息：他透露房地产税的立法工作已完成，过去的一些技术难点也已经解决。比如，税基如何确定，按购买价值、交易价值还是评估价值？过去争论很大，因为中国部分房产可交易，部分不可交易，确定税基困难。他认为这些已解决，只需等待推出时机。

　　我认为，在当前房地产市场低迷的情况下，谈论房地产税确实不合时宜。

　　中国房地产市场的预期和信心非常脆弱，甚至可以说，现在是最脆弱的时候，任何一个风吹草动对市场都会产生很大的影响。资产价格的特点就是这样，当市场好的时候，任何一个好消息都是天大的消息，助涨，当市场低迷的时候，任何一个坏消息对市场的影响也是难以估量的。

　　大洋彼岸的一只蝴蝶，为什么能让对岸掀起海啸，压垮骆驼的为什么最后只是一根稻草，这是资产价格的客观规律。

　　在市场信心脆弱时，任何不利消息都可能被放大。所以这个言论，对市场心理层面的影响确实不小。

　　但是，这个事在现在是不可能推出的，这才是问题的关键。

　　但由于这个特殊身份的人的讲话，让很多自媒体开始炒作，“房地产税要来了”，甚至在一些平台高居热搜前列。

　　有很多人并不知道中国房地产税的历史。我简单给大家回顾一下：

　　中国在公共政策层面谈及房产税，最早是2003年，那个时候，当时还称物业税，是借鉴我们香港的做法。

　　后来叫房产税，2013年，正式叫房地产税。当时提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。在立法的过程中，不时也传出房地产税要出台的消息。

　　但直到2021年，也就是中国房地产见顶的时候，房地产税的立法才明显提速，2021年10月，全国人大常委会授权国务院选择部分城市开展房地产税试点，标志着房地产税从论证研究转入实际操作阶段。

　　但是，这个试点尚未正式展开，中国房地产市场开始进入到调整周期，

　　2022年时候，财政部明确“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”，之后由于房地产市场众所周知的大调整，就再也没有关于试点房地产税的官方消息传出。

　　我一直说，房地产税是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税，因为中国老百姓百分之六七十的财产在房子身上。

　　这个税从2013年正式进入立法研究，10多年一直没有推出，就是因为对老百姓和房地产市场的影响太大了。事实上，世界上所有国家在推行房地产税的时候，都非常慎重。

　　一般是在房地产市场上涨的时候推出，当年日本在1992年，房地产市场已经调整的情况下，对房产税进行改革，增加了住房的持有成本，导致日本房地产市场雪上加霜，不到两年下跌30%。

　　关于房地产税的立法消息，因为对市场的敏感，对外发布更是非常慎重。

　　这位退休官员也表示，现在虽然泡沫已经破灭，但是下行仍在过程中，所以现在推还是比较难的。

　　一个已经退休的官员，能不能在公开论坛谈及公众并非知情的房地产税立法的进展？房地产税的立法草案已经完成，相关部门从来对外披露，房地产税的技术立法难点，相关部门也从来没有对外披露。

　　这样的消息，由一个已经退休的官员说出来，常识告诉我，这是不合适的。

　　这是特殊身份的人知道的特殊的消息，因为并非所有人都知道房地产税立法草案已完成，这类消息的发布权在国家相关部门而不是一个退休官员。这些官员发言的边界究竟在哪里？他们能不能再公开场合讲一些自己因为职务的原因知道的而并未向公众发布的敏感信息？我认为国家相关部门真的该重视了。

　　就开征房地产税的时机而言，我认为最好的时间窗口错过了。

　　征收房地产税，最好是在房价快速上涨，行业处于上升通道的时候，那个时候，你拔鹅毛，鹅不会叫。房价上涨10%，征个1%的税，没有那么痛苦。现在，房价下降了，地产行业走下坡路了，征税，不仅鹅会大喊大叫大哭，而且对市场的影响是巨大的。

　　在房地产税市场下行的情况下，再推房地产税，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。

　　我个人的判断，在目前情况下，出台房地产税的概率仍然是零，只有中国房地产市场真正稳定了，信心回升了，预期稳住了，才有可能提上日程。看到现在一些自媒体在疯狂炒作这件事，真感觉互联网对大众智商的严重伤害啊。