张湧：银行直接卖房，意味着什么？

lameihua

　　伙伴们，大家好！

　　近期，多家商业银行，特别是地方性的城商行与农村信用合作社，开始直接在一些第三方线上资产交易平台，挂牌出售房产。

　　这类银行的业务范围和客群一般集中在当地，如果所在区域房地产调整幅度较大，或者遭遇经济下行压力，它们可能面临较为集中的风险。

　　而全国性银行在这一波“卖房”行动中，参与规模相对较小。

　　这些银行的房产挂牌量也不小。

　　例如，四川某家银行挂牌2.4万套，兰州、吉林等地的一些银行挂牌量也有上千套。

　　这些房源类型多样，既包括总价较低的刚需住宅，也涵盖了价值数亿元的商业地产项目，覆盖了从一线到三四线城市的广泛区域。

　　那么银行直接卖房的行为说明了什么问题呢？对房地产来说是好事还是坏事呢？

　　01

　　银行直接卖房，其实是为了应对不良资产的压力，主动采取的“自救”行为。

　　虽然这种做法不够“体面”，但却十分务实：既能快速回笼沉淀在房产中的资金，也有助于降低不良资产率。

　　前些年房地产市场行情较为景气，哪怕真的有断供房，银行通过司法拍卖收回资金也相对容易。

　　但现在市场下行，传统处置方法，从贷款违约到最终完成房产销售，耗时通常长达两年以上，而当前市场环境下，这一周期可能进一步延长。

　　而且，挂牌的法拍房，最终只有28.5%左右可以成交。

　　此外，法拍房“流拍即降价”，即便最终成交，法拍房的价格通常也难以把控。

　　事实上，除了法拍，银行还可以将不良资产打包转让给资产管理公司。

　　但在当前市场下行阶段，资产管理公司收购意愿下降，银行往往需承担更大的折价压力。

　　传统的处置方式，造成了漫长的资金沉淀，或者大幅的资产折价，对银行的资金周转构成了巨大压力。

　　这也是银行直接下场卖房的直接原因。

　　02

　　很多人可能会问：银行能自己卖房子吗？

　　可以的，这些银行直卖的房子，主要是贷款违约后银行收回的抵押物。

　　这些“抵押物”经过一系列法律程序后，会转化为银行的自有资产，银行有权出租或出售。

　　银行算了一笔账：

　　哪怕200万的房子以150万的价格卖给买家，也比法拍房长期无法变现，或者资产管理公司的大幅压价要强。

　　这样一来，房子的“定价权”就掌握在了银行手里，“低价促销”成为可能。

　　目前的情况是，“银行直供房”的挂牌价和成交价普遍低于市场价和周边同类二手房的价格。

　　因此，银行选择绕开传统流程，直接以“房东”身份挂牌销售，旨在通过价格优势吸引买家；

　　从而缩短销售周期，尽快将沉淀在房产中的信贷资金“解放”出来，重新投入到新的、健康的信贷业务中。

　　03

　　但对整个房地产市场而言，银行卖房子，尤其是一些低于市场价的房子，增加了市场供给，会对房地产市场产生一定的冲击。

　　这就相当于，市场上出现了一批有海量库存、且以快速出货为目标的“超级卖家”。

　　银行直供房的折价率通常在15%到30%之间。

　　如果一个小区的二手房业主的挂牌价为200万元，而附近有一套品质相当的银行直供房以150万元成交，那么潜在的买家必然会以此为由，要求业主大幅降价。

　　业务的议价权更低了。

　　这样的房子量大了以后，就会对原有的房价格局造成冲击。

　　这对市场的信心是一种打击，加剧卖家的观望情绪，可能加速整个市场的探底过程。

　　04

　　银行直接卖房，是不是意味着断供率在不断走高呢？

　　断供率的走势我们不知道，但总的断供率水平，其实可能并没有大家想象的那么高。

　　从四大行的半年报来看，个人房贷的不良率在0.76%-0.86%之间。

　　低于美国次贷危机时的3.31%，也低于1%以上的消费贷和经营贷的不良率。

　　系统性风险并不存在，软着陆是可以实现的，今年以来房地产调控托举力度的适度放松，本身就反映了这一点。

　　而且一些中小银行敢于直接下场卖房，肯定也是在考虑到房地产本身风险可控的情况下才做的，不然就是“拎不清”和“没有大局观”了。

　　在十五五规划中，房地产被归入“民生保障”这部分，也就是说，稳房价属于民生工程的一环。

　　房地产现在的状况是：个人住房需求有保障，银行面临的断供风险整体可控，房地产对宏观经济没有大的拖累……

　　这意味着，房地产最难的阶段基本过去了。