马光远：预售彻底退出，房子烂尾问题才能真正解决

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　　下一个五年，中国房地产市场可能发生的最大变化，应该是房地产销售方式的变化，也就是从现在的以预售为主，逐渐转变成以现房销售为主。

　　中国房地产市场目前最大的短板，就是极其不公平的预售和预售监管松散导致的房子烂尾，损害购房者的利益。

　　预售本质上是一种融资方式，即在房子还没盖完的时候，购房者已经把全部钱款支付给了开发商。这些钱不仅包括建房成本，甚至项目的利润也提前支付了，但房子并未交付。

　　我们的预售最早学自香港，但只学了“预售”这个名字，预售的监管却没有学来。从全球很多国家包括美国来看，预售一般是先付一部分钱，并非全部支付。我们是把全部钱先付20%，然后根据项目进度逐步支付，到接近90%左右，交房时付到90%，还剩下10%不付。即使交房了，10%的钱仍不支付，这是作为房屋质量的保证金，一旦出现问题，10%就是保障，这才是预售。

　　而我们预售最大的问题，一是对购房者利益保护不到位，二是资金监管不到位，导致的结果就是出现大量烂尾楼。

　　开发商拿到买房者的首付和银行贷款后，监管形同虚设。开发商会把这些钱拿去做什么？不是用来建你的房子，而是拿去拍地、做别的项目，导致整个房地产市场出现高杠杆现象的同时，一旦周转出问题，项目就会烂尾，购房者的利益就会严重受损。房子为什么烂尾？钱已经全部支付，为什么开发商没钱建房？因为资金被挪用。当购房者拿不到房子时，没有任何办法制约开发商。

　　这种预售权利义务关系完全不对等，只有开发商的权利，没有购房者的权利。

　　购房者一旦把钱支付，即使最后房子质量不合格，开发商也不会受影响，因为钱已经拿走。购房者再投诉、打官司，往往划不来。预售制的缺陷有目共睹，也是导致今天中国房地产问题的主要根源。

　　后来预售虽有所完善，但对购房者保护仍然不够。

　　最早时，预售只要挖个坑就可以开始；后来很多地方规定建到三分之二才能预售；再后来有些地方要求封顶才能预售。但无论如何，对购房者保护非常不足，导致中国市场出现很多烂尾楼。购房者付了首付、背了贷款、还了多年房贷，却拿不到房子，房子建不成。

　　如果不改变这一制度，整个房地产治理很难健康。

　　这次“十五五”规划中特别提到要完善房地产开发融资和销售制度，就是改变目前不合理的预售。“十五五”期间，我们会看到现房销售成为主流。

　　因为中国房地产市场的基本面已与过去完全不同。过去开发商强势，是因为房子不够，大家都在抢房，房价一直上涨。你不买他的房子，就会担心房价继续上涨。现在大家不再担心，房价稳定了，购房者有很多选择。

　　目前虽然国家层面没有强制要求，但很多开发商已经在搞现房销售。为什么？因为预售让大家担心，怕出问题。这叫形势比人强。过去我们呼吁多年没有用，原因在于开发商强势，而现在购房者强势。当购房者处于强势地位，制度改变就水到渠成。

　　现房销售的好处是，房子建成后，就像到超市买东西一样，实物就在那里：房子质量、花园大小、公摊面积、车库状况、绿化情况，你都看得见。不是开发商PPT里描绘的东西，所见即所得。

　　当然，预售本身并非没有价值。

　　比如在美国，有些房子也预售，但在建房过程中，购房者可以参与设计，商量要什么样的房子，而不是建成后砸墙拆改。所以他们会保留预售，逐步付款。对于继续保留的预售部分，最重要的是付款方式，建议学美国：先付20%，然后根据工程进度从专户中逐步拨款，最后仍扣留5%-10%作为质量保证金。

　　只有这样，我们才可能有好的保障。我们现在提出房地产高质量发展的目标，就是要建好房子。但在缺乏政策框架的情况下，指望开发商自觉建好房子很难。有些隐蔽工程，表面看起来很好，但两三年后问题就暴露了。只有扣留保证金，对购房者才有保障。

　　因此，我们认为未来中国房地产将实现从预售到现房销售的巨大转变，购房者的利益将得到真正保护。