刘晓博：房产税，重要调整

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　　今天下午，上海市财政局、税务局联合发布了“关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知”，宣布对上海试点的房产税政策进行重大调整。

　　此次调整的核心是：对符合条件的非上海户籍居民家庭实施税收减免、优惠。

　　熟悉房地产行业的朋友都知道，上海和重庆从2011年开始在内地率先试点了个人住宅房产税。

　　此次新政前，外地居民家庭或者个人在上海购买的住宅，新购的首套及以上的住房都需要缴纳房产税（需持有上海居住证满3年或积分达到120分等条件才能申请免征）。

　　新出台的政策是：

　　持有上海居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有上海市居住证满3年并在本市工作生活的购房人：

　　在上海市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。在上海市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

　　持有上海市居住证不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有居住证满3年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

　　以上政策自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

　　举例说明一下：

　　如果一个非户籍家庭拥有3年以上的上海居住证，那么首套房是免征房产税的，哪怕房本面积远超常规。

　　如果买了2套或者多套，可以合并计算。比如这个家庭有4名成员，免税面积为240平方米。这个家庭拥有3套80平方米的住宅，那就都可以免税。如果这个家庭拥有两套住宅，1套150平方，一套120平方，则只需缴纳30平方米住宅的房产税。

　　具体怎样计税？

　　按照上海的最新政策，新购住房单价小于等于94446元/平方米的，税率为0.4%。超过94446元/平方米的，税率为0.6%。

　　纳税额 = 应税面积 × 新购住房单价 × 70% × 税率。

　　假设一个家庭需要交税的住宅面积是50平方米，当时购买的价格是每平方米6万元，则每年应该缴纳0.84万元。

　　近年来，随着房地产市场进入调整期，上海和重庆都不断在房产税问题上松绑，释放利好。

　　比如今年5月重庆出台政策，宣布不再将市外人员（在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人）购买普通住宅纳入征税范围。

　　这意味着，“市外人员”无论在重庆购买多少套普通住宅，都不用缴纳房产税。

　　如果购买非普通住宅（比如独栋别墅、高单价住宅），一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，免税面积为180平方米。

　　房产税是一个老税种，从1986年就开始征收了。在重庆、上海试点之前，房产税不对个人拥有的住宅征收。

　　近年来，国家几次试图立法的是房地产税，可以看作是房产税的升级版。由于尚未完成立法，所以一直没有推出。

　　上海、重庆在个人住宅房产税上不断出台优惠政策，是为了进一步稳住市场，激发需求。

　　同时也传递出一个重要的政策信号：房地产税的立法、出台，又变得没有时间表了。

　　从长远看，中国还是需要对房地产税制度进行改革，推出持有环节的房地产税。前提是房地产市场能承受，老百姓能承受，不会增加居民的实际税负，不会导致内需萎缩、生育率下滑。

　　未来的房地产税改革，将主要是税收结构的变化。比如交易环节税费降低，持有环节略微增加，总量保持稳定。

　　最近一段时间，楼市除了北、上、深接连出台新政，上海进一步降低房产税负担外，还有两个值得关注的政策：

　　1、缩减外商资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

　　翻译成白话就是：内地住宅，对外资完全不限购了！

　　2、境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议即可在银行先行办理结汇支付购房款，事后再补交房产备案证明。

　　翻译成白话就是：对外资内地买房在资金调拨、手续上给予方便，避免了来回跑审批。

　　重庆、上海房产税减免力度加大，国家对外资、外商买房限制减少，都只能算中小利好，带来的增量需求有限。但传递的政策信号却是正面的，值得关注的。

　　今天上海房产税新政发布后，房地产个股有明显反弹。

　　接下来让我们关注，下周一（9月22日）LPR会不会降息。如果降息10到15个基点，也是符合预期的。毕竟，美国刚刚降息了25个基点，中国也需要降息。即便9月的LPR不降息，10月也会降息。