每日怡见：家里的老房子卖了，给你几点宝贵的建议

lameihua

　　挂牌两个月后，终于，把家里的老房子给卖掉了。

　　为什么我们家要卖房子呢？

　　经常关注我的读者朋友们都知道，我老家是江苏的一个三线城市，舒适，宜居，非常适合旅游和养老。

　　但是发展潜力以及人口增长非常有限。

　　房地产短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口。

　　你不仅要关注总体的生育率，更要关注你所在城市过去10年的人口净流入情况。

　　当然了，这也并不是说所有人口净流出的城市的房产，就全部都要卖掉。

　　接下来还要看你的房子，是否是核心地段的核心资产，房子本身的品质能否在未来十年，十五年穿越周期。

　　简单的说，现在房子是越造越好了，以前层高都是2米7,2米8，公摊面积大，得房率低，客厅小。

　　但现在住宅新规出来之后，市面上很多的新楼盘，越来越多开始使用铝板外立面和玻璃幕墙，层高3米，3米1，甚至有些四代住宅得房率超过了100%。

　　你说这还怎么竞争呢？

　　除非你的老房子地段好，有学区，有稀缺，不可替代的资源，比如湖景，江景等等。

　　要不然老房子被新房子淘汰是迟早的事情。

　　而我们家的老房子，是拆迁安置房，首先在这一点上，就已经输掉一截了。

　　虽然有电梯，是小高层，但是两梯四户，对于现在动辄一梯一户的新楼盘来说，也是不够看的。

　　其次，得房率低，公摊大，只有78%左右。

　　更关键的是，说句可能挨骂的话，安置房小区的业主们素质普遍不高，我们家楼下有个老太，没事就喜欢拾破烂，易拉罐，纸箱子，玻璃瓶，堆得楼道里到处都是。

　　甚至，人家不要的旧衣服，旧沙发还往回捡。

　　你说她邋遢，不爱干净吧？

　　可是，她家里面什么破烂都没有，收拾得干干净净，垃圾全都堆在楼道里。

　　这种人说白了就是自私。

　　你跟她去沟通，她就倚老卖老，撒泼打滚，说我以前跟你奶奶关系可好了，你就这样对我啊……

　　你去找物业，这家伙连物业费都不交，物业都懒得管她，上门提醒了好几次，也拿她没办法。

　　你说摊上这么一位，你怎么办？

　　幸好我们这一层楼的邻居们素质还可以，楼道里干干净净的，大家都很自觉。

　　但万一出现一个不自觉的，请问你又该怎么办呢？

　　而且这种拆迁安置的老小区，还有一个很大的问题，就是居民们对于按时缴纳物业费的意愿普遍不高。

　　我有次回去跟他们保安队长聊过，我说你们这一个月物业费能收多少钱啊。

　　队长笑了笑，说缴费率不足三成，现在物业收入的主要来源，已经不是物业费了，而是停车费。

　　因为这种拆迁安置的老小区，住进来的很多都是老头老太，年轻人都把房子卖了，要么买商品房，要么去外地发展了。

　　对于这些老年人来说，他们平时省的要死，中午做顿饭，晚上萝卜咸菜就一碗粥就给打发了，夏天舍不得开空调，都跑到树荫下面乘凉，扇扇子，指望他们缴纳一年八九百的物业费，这也不现实啊。

　　所以只能从住在这里的中年人下手，因为中年人都开车，进来的时候扫车位抬杆子的，不怕你不交钱，停车费很容易就能收上来，这也成了现在维持物业运营的主要收入来源。

　　听到这，你也能大概推测出，这家物业公司平时的工作是如何开展的。

　　得过且过，糊弄一天是一天呗。

　　垃圾箱一个礼拜清理一次，花坛半个月收拾一次，电梯隔三差五的总坏，坏了就来修，一修就是一天。

　　更关键的是，这个小区还没有学区。

　　三线城市，安置房，没学区，物业差，户型一般，公摊大。

　　加上我一年也住不了几天，所以最终让我下定决心把房子给卖了。

　　说实话，卖出去的价格并不理想。

　　具体价格就不说了，我算了下，交易价是我当初挂牌价的84%。

　　乍一听是不是很可以啊？现在很多人卖二手房的时候，价格都是腰斩的对吧？

　　可实际上，当初为了能够尽快出掉房子，我的挂牌价就已经是同类型房子的成交价了。

　　打个比方，隔壁邻居的房子，挂牌80万，最后卖了60万。

　　这60万就是成交价。

　　而我为了能够尽快卖掉，开价就是60万。

　　你以为这样就能60万成交了？

　　错了。

　　你这60万挂出来之后，只能说是非常有吸引力，因为客户们现在也聪明的很，他们都会通过各种渠道来了解该小区最近的一些交易信息。

　　他们知道，上一套房子，你邻居卖的就是60万。

　　所以，他们被吸引了，他们想来看房。

　　可是看完房子之后，他们会继续砍价。

　　开口就只有四十多万，五十万。

　　作为房东你当然觉得没法接受了，凭什么隔壁的房子，跟我同样面积的，装修也差不多，为啥他就能卖60万，而到了我这边，就只有四五十万呢？

　　不行不行，这些价格我不能接受，房子继续挂，继续等有缘人。

　　那么，这样做的结果就是：后面的出价会越来越低，直到你绷不住了，开始愿意降价了。

　　可这时候，你会再次发现：当初那批50多万的客户已经没有了，现在只剩下愿意出价40多万的了。

　　这时候，你会很愤怒，很生气，你又不愿意跟他们聊了，还打算继续挂下去，再等等看。

　　那么其最终结果就是，可能过了一段时间，连40多的都没有了，客户只愿意出40了。

　　我碰到很多这样的案例。

　　有一个大哥，2023年的时候，房子挂牌400万，当时有人出价380万，让他卖，他不肯，想着能不能390万往上。

　　结果就谈崩了。

　　等到几个月之后，他想通了，想着380也可以的时候，发现已经没有人愿意出价了，现在的客户只肯出350万。

　　他又不愿意了，很生气，降到380，然后继续挂着。

　　再过了一段时间，他看市场行情下行，看房的人越来越少了，终于愿意接受350了。

　　可这时候，客户们的出价已经降到了320万。

　　就这样，2年下来，始终就差这么一口气，他的房子现在挂牌价是180万，但还是没有卖掉。

　　因为最近的客户出价是160万……

　　如果你是这位房东，你说你受得了吗？

　　峰值400万的房子，现在成交价只有160万了，两年时间亏掉了200多万，这得打工多少年才能赚回来啊？

　　可实际上，很多房子现在就面临这个情况。

　　这叫锚定效应，在股市中特别常见。

　　比如股价现在是3500点，他们不愿意卖出，因为前几天曾达到过3700点，他们犹豫不决，不甘心就此卖出，他们心中期望着股价能再次涨至3700点。

　　可没想到，股价降了，过几天变成了3300点，他们就更不愿意了。

　　因为此时，他们已经被3500这个价格给锚定了。

　　等降到3100的时候，他们又被3300所牵住。

　　降到2900的时候，又被3100给束缚。

　　总想着我当初3100点的时候怎么没卖啊，真实太可惜了，要不再等等？

　　结果就是一路下跌，一路被锚定，各种不甘心。

　　最终结果就是钝刀子割肉，越割越疼。

　　房子也是一样，很多房子都会被当初那个价格给束缚，心里的锚定价是60万，你怎么能出50万呢。

　　等到预期下降，愿意降价的时候，发现客户只愿意出40万了。

　　此时，房东的心里锚定价，就变成了50万。

　　“上个月还有人出50万呢，现在怎么才这么点了？不行不行，坚决不卖，我宁愿空着，或者出租，我也不卖！”

　　结果就是，等你想通了，再打算卖的时候，价格只会越来越低。

　　所以我这房子卖的价格虽然并不理想，但卖的还算是很快的，才两个月就给交易掉的。

　　我在贝壳上亲眼看到一个案例，也是我们小区的，他的房子只有60平，步梯房，纯毛坯。

　　2019年的时候，这哥们居然挂牌80万，一万3一平，是不是疯了？

　　结果6年过去了，他几个月降一次价，现在挂牌30万还没卖出去，我估计最后的成交价能有20多就很不错了。

　　其实如果在看文章的朋友们，你们家手里有安置房的，能出最好就赶紧出掉。

　　为什么呢？

　　我给你举个最简单的例子吧。

　　一套安置房，当年50万，现在降到了30万，另外一套是商品房，当年100万，现在降到了60万。

　　请问你会选哪一套？

　　这个问题我问过好几个人。

　　老一辈的会选择30万的，因为他们觉得总价低，小区环境差一点就差一点，以前筒子楼，小巷子又不是没住过，再差能查到哪儿去？30万那可是真金白银啊，把钱省下来干啥不好？

　　可是年轻一代的会毫不犹豫的选择60万的商品房。

　　因为他们觉得自己住的舒服，环境好，享受了才是真的，人活几十年，为啥非要吃苦呢？

　　就算手里只有30万现金，他们贷款也愿意买60万的商品房。

　　反正每个月就一两千的贷款，也是可以接受的。

　　实际上，咱们抛开小区环境，房屋品质不谈，我还是建议你选择商品房。

　　为什么？

　　因为两个字，成本。

　　安置房是没有成本的，有的人拆迁家里都分了好几套房子的。

　　卖50万就是挣50万，卖30万就是挣30万，无非是挣多挣少的问题。

　　只是他们目前心里面还过不去这么一道坎，被我上文中所说到的锚定效应给束缚，想着可以多卖一点。

　　可实际上，等他们真的想通了，争相跑出来砸盘变现的时候，你是控制不住的。

　　就像我这一次，我所卖掉的价格，已经是我们小区比较低的总价了，昨天我还自嘲呢，我说在我后面卖房的那些房东要恨死我了，因为我这个价格出来之后，他们就别想再卖得比我高了。

　　道理是一样的，安置房因为没有成本，所以未来什么价格都可能会出现。

　　可是商品房的抗跌性就要稍微好一点。

　　毕竟都是当年花了真金白银，至少90万以上购入的。

　　现在房价降到了60万，这也就意味着你卖房需要割肉30万以上。

　　如果房价降到了50万，你就要割肉40万，以此类推。

　　我安置房，说白了，10万块卖掉也可以，我也是赚的。

　　但你商品房可以吗？你也能10万块卖掉吗？如果真的按这个价格卖了，恐怕连当初贷款的利息都不够给的。

　　所以，虽然商品房也在跌，跌的也比较惨，就像那位当初400万的，现在跌到了180都没人买，要160万才能卖掉的兄弟一样。

　　但再往后面，亏损的曲线就会放缓，总归是有一个底的。

　　所以最后给大家两个建议。

　　1，家里有闲置的，不住的房子，不管是商品房还是安置房，赶紧卖掉，尤其是安置房，越快出手越好，千万不要纠结几万块的价格，避免因小失大。

　　2，如果你打算现在出来购买二手房的，那么朋友，一定要买商品房，高层避开，老小区避开，尤其是安置房，千万不要碰啊，虽然我卖这个的，但我是不碰的。

　　哎，这话听起来怪怪的……