荣旭：房东税来了，房产税还远吗？

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　　随着9月15日新规落地，“房东税”时代全面到来，“房东税”这词也火了。

　　其实这玩意儿不是新税，就是把房东出租房子本来该交的税，像增值税、房产税、个人所得税这些，给严格落实了而已。

　　有些地方为了方便管理，还搞了个“综合税率”。比如上海，月租金10万以下的房子，直接按2.5%的比例收税。这么做说白了就是想把租房市场管得规范点，顺便多收点钱补贴财政。

　　但说真的，“房东税”也就是房地产税收改革里的一小步。它这么受关注，反而让人忍不住想：房产税还会远吗？

　　是真收房产税，手里有多套房的人就惨了，持有成本一下子上去了。为了少花钱，他们可能会把闲置的房子卖掉，这样市场上的房源就多了，供需紧张的情况也能缓解点。

　　再说说地方政府的钱袋子。这么多年，地方上一直靠卖地赚钱，可现在城市化差不多了，能卖的地越来越少，卖地的收入也在降，这种模式根本撑不下去。而房产税是地方税，要是全面铺开，就能成地方财政的“稳定靠山”，比靠卖地靠谱多了。

　　还有公平问题。房产税就像个“调节器”，多套房的多交税，收来的钱还能用来盖保障房、改老小区，这样大家的差距能小一点，日子也能过得更公平些。

　　所以说，咱们推房产税，其实是早晚的事儿。

　　咱们自己的房产税试点，现在真是遍地开花，范围越扩越大。

　　2025 年，试点城市数量已超 60 个，北京、深圳、广州等一线城市，还有好多省会城市都在里面。

　　各地的试点办法也不一样，各有各的特色。南京是只要你有第二套房及以上，就按房子评估价的0.7%交税；厦门更狠，搞“累进税率”，第二套按0.6%收，第三套及以上直接涨到1.2%。

　　大部分试点城市都是按房子的评估价来算税，还会给每个人留一块“免税面积”，税率也分档次。比如上海，要是应税房子每平米的价格低于去年新建商品房均价的2倍（含2倍），税率就按0.4%算，不然就是0.6%，而且每个人还能有60平米的免税面积。

　　不过话说回来，虽然试点推进得挺快，但难题也不少，最头疼的就是老百姓心里不接受。

　　房产税跟每个家庭的利益都挂钩，要全面推开，大家心里的抵触情绪可不小。从老百姓的了解程度来看，大多人根本搞不懂房产税的细节。怎么算税？到底会影响自己多少？

　　尤其是收入不高的家庭，本来日子就过得紧巴巴的，买房就是为了有个地方住，没想过靠房子赚钱。

　　担心交房产税会占了日常开支，比如有些试点城市里，一套 150 万的普通房子，一年可能要交几千块税，对那些月收入一万左右，还得还房贷、养孩子的家庭来说，压力确实大，自然就不愿意接受，还怕日子过得更差。

　　更麻烦的是，房产税还会影响大家对房价的预期，让心里更慌。普通想买房的人会担心：一旦收房产税，手里有多套房的人肯定会赶紧卖房止损，到时候房价说不定会跌，要是自己刚买了房，那不就亏了？所以好多人就先不买了，再等等看。

　　对那些靠买房赚钱的人来说，房产税让持有房子的成本变高了，他们得重新算算账。以前靠“低买高卖”或者“收租金还房贷”能赚钱，现在说不定就赚不到了，所以会调整策略。他们一变动，市场又会跟着变，普通老百姓就更觉得“市场不稳”，心里更没底。

　　另外，还有人担心“不公平”。比如有些家庭人口多，房子面积虽然大，但其实不算有钱，怕跟那些专门炒房的人交一样多的税；农村的人也搞不清，“房产税会不会查到农村的房子头上”。这些不确定的事儿，让大家心里更抵触、更焦虑，成了推进房产税的大难题。

　　在房产税推行过程中，面对这些困难，日本是怎么做的呢？

　　日本推房产税的时候，主要是靠完善“减免政策”来减轻老百姓的负担，让大家更容易接受。比如买了新房、给老房子翻新，都能享受到减税；要是房价涨太快，导致房产税涨得太猛，也有相应的减免办法。

　　在保障基本住房方面，日本的减免政策做得特别细，会根据家庭情况和住房需求来定。

　　还有，收入低的家庭或者特殊群体，像有残疾人的家庭、独居老人，要是房子评估价没超过一定标准，还能申请全免或者部分免交固定资产税（这是日本房产税的主要部分）。

　　更关键的是，日本会把收来的房产税直接用在民生上，让老百姓清楚地感觉到“交了税能拿到好处”，这样就愿意接受了。地方政府收的固定资产税和都市计划税，大部分都花在了和老百姓生活息息相关的地方：

　　另外，为了稳定大家对市场的预期，日本还会把政策讲得明明白白，减少老百姓的焦虑。地方政府每年都会通过官网、社区公告栏，把房产税的征收标准、减免办法，还有收来的钱花在哪了，一条条列清楚。甚至会开居民听证会，让大家给下一年房产税的用途提建议。

　　我们离全面推行房产税，还剩多少年呢？

　　从2021年开始，房产税试点往后延期，延期期到2026年，这给政策摸索和完善留足了时间。

　　这段时间里，相关部门也没闲着，一直在忙着准备立法。仔细研究先搞试点的城市，看看他们在定税率、算税依据、搞减免政策这些方面，哪些做得好、哪些有问题，为后面的立法找经验。

　　按照现在试点推进的节奏来看，最快试点结束后的第二年，也就是2027年，房产税可能就会在全国范围内正式推行。

　　所以，大家该怎么办呢？

　　1、非必要不买房。意思就是，如果不是娃上学，你就没有必要买房。

　　2、必须买房的话，不要买新房，买二手“商品房”。

　　一方面因为，新房溢价很高，价格被管控的厉害，不是市场价。

　　另一方面，你买一套二手次新房，相当于解救一个前两年高位接盘的家庭于水火之中。

　　你买他们的房子相当于做了件大善事儿，否则他们可能连房贷都还不起了。

　　3、买二手房，不买老破小。

　　他们当初分币不花，现在要几百万卖给你，你肯定心里不爽，心想凭什么？不会接这群人的盘。

　　更关键的是，这群人持有成本很低，他们也不鸟你。

　　4、买二手房，坚决不买回迁房。

　　他们没付出任何代价，就因为拆迁，每家拿几百万现金，四五套回迁房，你心里肯定也不爽，心想凭什么？所以你不愿接这群人的盘。

　　如果不买老破小、不买回迁房，那么在时间的长河中，他们的价值会完全毁灭，哪里来的回哪里去。

　　没买房的人赢麻了。非要买房的话，请买二手次新房，解救那些高位接盘的兄弟姐妹。相信我，他们会感激你的。