刘晓博：9月15日，又一个大变化

lameihua

　　一个月后的9月15日，中国经济将发生一件大事：《住房租赁条例》正式施行！

　　条例是上月公布的，当时大家关注的焦点是：

　　1、条例强化了对租客权利的保护，比如规定：“出租人无正当理由不得扣减押金”，“出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房”等条款。

　　2、重申了租购同权——推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

　　最近几天，越来越多的媒体开始关注“租房纳税”将严管的问题了。

　　还有人说，这意味着开征“房东税”了。

　　其实这样说很不准确。房东对外出租房屋获得收益，自1994年以来都是明确要交税的。

　　计划经济时代，中国内地房屋私人产权不被承认，所以没有纳税问题。改革开放后，私人房屋出现了，房东阶层也就出现了。1980年出台了个人所得税，1986年出台了房产税暂行条例。

　　个税法在1993年进行了一次修订，进一步明确：1994年1月1日起，房屋出租收益需同步缴纳房产税和个人所得税。但在实际操作中，由于租房合同备案率较低，很多税并没有收上来。

　　9月15日《住房租赁条例》的实施，的确意味着国家要在出租房屋收益征税问题上，更严格规范了。

　　即将实施的《住房租赁条例》在第八条明确规定：

　　出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。

　　第27条规定：

　　出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。

　　第30条规定：

　　县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

　　这意味着，未来租房备案率将不断提高，备案信息还将跟税务、公安等部门共享。

　　跟公安部门共享，有利于维护社会治安，让违法人员寸步难行。跟税务部门共享，当然就关系到收税了。

　　出租房屋需要交什么税？可以看下面这张来自天津税务局官网的截屏：

　　涉及到的税种非常多，比如增值税、城市维护建设税、印花税，城镇土地使用税、个人所得税，而且还有房产税！

　　或许有读者会问：房产税不是还没有立法吗，怎么就开始征收了？

　　没有立法的是房地产税，房产税是另外一个税种，1986年就开始缴纳了。主要是企业缴纳，个人很少涉及，所以很多人不知道。今年上半年全国就征收了2618亿元房产税，同比增长12%。

　　这些税种看起来很多，累计的税率也不低，但各省市区实际操作中往往按照月租金收入的多少，分段设置综合征收率，一般会有优惠。

　　比如华南某大城市目前的征收办法是：如果1个人每月租金收入超过10万元，按照租金收入乘以4%来征收；如果小于等于10万元，则按照租金收入乘以2%来征收。

　　从长远看，国家逐步规范房屋出租中的税收，避免偷漏税，这是大势所趋。有房屋出租、可以获得租金收入的家庭，也的确有纳税义务。

　　提高出租房屋备案率、纳税率是大方向，但很难在9月15日之后立即出现拐点式的变化。

　　还有媒体推断：这些税将转嫁给租户，推动房屋上涨，真的如此吗？

　　其实未必。

　　这要看市场的供需状况。

　　如果一座城市不断有人口涌入，住房供应量又跟不上人口增长，房东会变得更强势一些，租赁税就容易加到租户身上。

　　反之，如果人口增量很少，可供出租的房屋又比较多，即便加了租赁税，整体租金水平也未必能上涨。

　　目前的政策是鼓励空置房屋出租，鼓励商改住。所以，很多闲置房屋会逐步进入租赁市场，增加供应量。

　　大城市核心区由于配套好、烟火气浓，生活方便，更能吸引租客。国家旧改政策正在发生新的变化，不再鼓励开发商介入的、明显推高容积率的“公共更新模式”，而是鼓励基本上不提高容积率的“自主更新模式”。

　　自主更新，是住户自己凑钱拆除重建小区，一般不显著增加建筑面积。在这个模式下，旧改很少带来增量住房面积。这种旧改需要95%的业主同意，谈判过程漫长。

　　至于开发商主导的、大幅增加容积率的旧改模式，已经行不通了。

　　看懂了已这点，就会明白：未来大城市中心城区的新增住房面积将非常有限，房租被增量人口、税收等因素推高，是大概率的。

　　比如：今年以来香港、深圳楼市疲弱，但中心城区的房租却有所上涨，香港还逼近了历史高点。

　　至于大城市郊区、新区，或者人口增长缓慢的中小城市，房租很难上涨。