刘晓博：房贷利率，将“断崖式”下调？

lameihua

　　这两天，一篇未经证实的彭博社“小作文”在地产圈炸开了锅。

　　核心内容为：

　　央妈计划进行重大货币政策调整，拟全面下调房贷利率，以刺激房地产市场，促进经济增长。

　　此次房贷利率调整的方案是： 首套房贷款利率将降至2.5%，二套房贷款利率为1.5%，符合政策规定的三套房贷利率更是低至0.5%。

　　看到这个消息，很多人的第一反应是“太逆天了！”

　　要知道，过去十几年，我们的信贷阶梯模式一直是：二套房利率高于首套，三套房利率高于二套。

　　为什么这么设计？

　　这主要是基于早年间对房地产的打压，特别是在房价暴涨的那些年，用来约束那些想买多套房、有炒房倾向的人。本质上，这是一种“惩罚性”利率。

　　如果按照“小作文”所述，情况就完全变了。变成一种买二套、三套，利率越来越低的“奖励性”利率。

　　很多人说，这样的设计符合当下市场环境。

　　因为真正能卖得动、甚至卖得好的，都是那些大户型豪宅。而买这些房子的，早就有了自己的首套，他们买的都是改善，都是二套、三套，甚至更多套。

　　当下刺激房地产市场，关键在于刺激富人、刺激那些高净值人群去买房。从这个角度看，信贷阶梯模式的改变的确有一定道理。

　　顺着“小作文”的思路，我们大胆假设一下：

　　如果，首套2.5%、二套1.5%、三套0.5%的利率真的执行了，会发生什么？

　　根据某第三方研究机构的报告，2024年，一线城市的租金回报率是1.82%，二线城市是2.04%，三四线城市是2.55%。

　　这意味着，如果你的贷款利率是1.5%甚至0.5%，那么你的租金收入，将完全覆盖掉你的房贷利息。

　　在存款利率不断走低的趋势下，“以租养贷”可能成为一种主流的投资策略。

　　到那个时候，手握房产的二手房东，抛售意愿将急剧降低；而持币观望者，则会跑步进场；改善型需求被彻底激活，卖一套，买二套、三套的换房潮将席卷而来！

　　听起来是不是很诱人？但是，这可能吗？

　　我们认为基本不可能。

　　银行放贷的钱不是大风刮来的，是储户存进来的，银行要为此支付存款利息。

　　根据年报数据，2024年国内42家上市银行的存款平均成本率大约是1.87%。

　　如果按照上面“小作文”的利率算：

　　银行用1.87元的成本收进来100块钱，然后扭头以1.5元甚至0.5元的价格借出去。每做一笔这样的买卖，银行就要净亏损0.37元到1.37元。

　　这完全是亏本生意！

　　请看下面这张折线图：

　　我们能清楚看到，橙色线（房贷利率）和蓝色线（银行存款平均成本）之间的距离，正在不断收窄。这就是银行赖以生存的“息差”，现在已经被压缩得很薄了。

　　但是无论是代表房贷基准利率的橙色线，还是代表公积金利率的灰色线，一直都在代表银行成本的蓝色线上方。银行要健康运营，就必须保持息差为正。

　　而且别忘了，国内大中型银行几乎都是上市公司。强行要求它们亏本放贷，必然引发市场对其盈利能力的担忧，导致估值和股价双双下跌。

　　当前A股市场刚刚回暖，投资者信心尚待巩固。此刻引爆银行股，无异于给整个市场带来系统性利空，这完全与国家维护资本市场稳定的大方向背道而驰。

　　我们再看两个房贷利率的核心坐标系：

　　5年期以上LPR：目前是3.5%，这是全国房贷利率的定价基础。

　　5年期以上公积金贷款利率：目前是2.6%，这被公认为政策性支持的地板价。

　　小作文里的利率，不仅远低于LPR，甚至击穿了公积金利率。

　　因此，无论是从市场角度、政策角度，还是金融稳定的角度看，这种方案都不可能出现。

　　未来的房贷利率到底会怎么走？

　　按照惯例，下周将召开今年第二次研究经济工作的政治局会议。每年中央会召开三次研究经济工作的政治局会议，分别在4月末、7月末和12月上旬。

　　在即将召开的会议上，预计会有新的稳增长、保就业政策出台，房地产也可能会有新的论述。

　　加之中央城市工作会议也刚刚开过，可以预见，这两个重要会议对房地产的统一部署可能在未来半个月内就会逐渐“明牌”，房地产板块应该会迎来新一轮的政策利好。

　　未来的房贷利率，整体还会继续下调。

　　但这背后的核心驱动力，不是“小作文”，而是因为美国马上要进入一个快速降息周期了。

　　根据目前美联储的表态和市场分析，由于担心经济放缓和就业数据恶化，美联储最早可能在今年9月就开启降息。进入2026年，降息的节奏和幅度可能会更大。

　　当美国快速降息之后，中美之间的利差压力减小，这就为我们自己的货币政策，打开了更大的操作空间。

　　可以预见，从今年下半年到明年，中国的利率也会有更多的下降空间。这意味着，下半年我们的LPR至少还有一次降息的机会，房贷利率也将随之继续走低。

　　这样一来，整个房贷的整体利率水平还会继续下行。

　　但是，这种降，会是稳健的、有序的，肯定没有美国降息的幅度大。而像这篇“小作文”里说的那种“断崖式”降息，我们觉得基本是不可能的。

　　所以，别再被“小作文”带偏了节奏。看清大趋势，远比相信小道消息更重要。